Работа с залогом. Новые изменения в законодательстве по

«Работа с залогом. Новые изменения в
законодательстве по работе с заложенным
имуществом»
Никита Николаев
Директор Школы Развития Бизнеса
GRAND SCHOOL
Залог. Применимые нормы права.
С 1-го июля 2014-го года вступил в силу №267-ФЗ «О внесении изменений в первую
часть ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов».
Изменена приоритетность норм, применяемых к отношениям сторон по договору о
залоге недвижимого имущества.
•
В первую очередь применяются нормы ГК о вещных правах
•
Во вторую - №102 –ФЗ «Об ипотеке»
Закон РФ №2872-1 «О залоге» от 29.05.1992 утратил силу с 1-го июля
Соотношение основного обязательства и
обязательства по договору:
Согласно положениям ГК РФ в бывшей редакции договор залога не может
существовать отдельно от обеспеченного им основного обязательства (основное
обязательство). Поскольку договор залога является акцессорным по отношению к
основному обязательству, ГК РФ не допускает заключение договора залога в
обеспечение еще не возникшего обязательства. В то же время, Закон об ипотеке
содержит условие о возникновении прав залогодержателя по ипотеке с момента
возникновения основного обязательства, при этом допуская государственную
регистрацию залога недвижимого имущества до возникновения основного
обязательства.
Вносимыми поправками допускается право на заключение договора залога в
обеспечение
исполнения любого обязательства, которое возникнет в будущем. Залог в таком случае
возникает не ранее основного обязательства. До возникновения основного
обязательства на стороны законом возлагаются обязанности, связанные с содержанием
и сохранностью заложенного имущества и распоряжением им.
Концепция добросовестности
Концепция добросовестности в рамках регулирования отношений сторон по договору
залога используется при (а) определении добросовестного залогодержателя и (б)
добросовестного приобретателя. Согласно ГК РФ в редакции Закона:
(а) под добросовестным залогодержателем понимается лицо, которому имущество
было передано лицом, не являющимся его собственником или иным образом не
надлежаще управомоченным распоряжаться им, о чем такой залогодержатель не знал и
не должен был знать.
При наступлении указанного события залог вещи сохраняется, за исключением случаев,
когда (i) вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом,
которому она была передана во владение; (ii) она была похищена или (iii) выбыла из
владения указанных лиц иным путем помимо их воли.
(б) под добросовестным приобретателем заложенного имущества понимается лицо,
которое не знало и не должно было знать, что указанное имущество является
предметом залога. В этом случае залог прекращается в соответствии с требованиями
статьи 352 ГК РФ в редакции Закона.
Созалогодержатели
Согласно внесенным изменениям, созалогодержателями могут быть:
(а) (в случаях, предусмотренных законом или договором) Лица, являющиеся
самостоятельными кредиторами по обязательствам, исполнение которых
обеспечено залогом, и имеющие равные по старшинству права залогодержателей
в отношении заложенного имущества;
(б) Солидарные и долевые кредиторы по обязательству, исполнение которого
обеспечено залогом.
Существенным отличием данных категорий является невозможность в случае (б)
ограничить по соглашению между залогодателем и залогодержателем право
последнего требовать досрочного исполнения основного обязательства в случае
обращения взыскания одним из солидарных или долевых кредиторов на предмет
залога. При этом в обоих случаях при обращении взыскания на заложенное
имущество при непредъявлении требований одним из созалогодержателей залог
в обеспечение требований последнего сохраняется.
Возможность распространения на будущие
вещи или права
Согласно п. 6 ст. 340 ГК РФ в старой редакции договором о залоге или законом может
быть предусмотрено возникновение залога в отношении вещей или имущественных
прав, которые залогодатель приобретет в будущем. Согласно сложившейся судебной
практике регулирование таких договоров основывается на том, что право залога
возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем
соответствующего имущества. До этого момента наложение взыскания на заложенное
имущества невозможно.
Подтверждая судебную практику, на уровне ГК РФ закрепляются положения, согласно
которым предметом залога является имущество, которое будет создано или
приобретено залогодателем в будущем, то право залога возникает у залогодержателя с
момента создания или приобретения соответствующего имущества, если законом или
договором не предусмотрен иной срок.
Закон также уточняет порядок залога будущих имущественных прав, в частности,
указывает, что предметом залога может быть право, которое возникнет в будущем как
из существующего, так и будущего обязательства. При этом сведения о таких
обязательствах (и о должниках по ним) могут быть указаны в договоре общим образом,
позволяющим индивидуализировать закладываемые права и лиц, которые будут
являться на момент обращения взыскания на предмет залога должниками по таким
обязательствам.
Существенные условия договора о залоге
Важным нововведением законодательства о залоге является возможность
определения обязательств, обеспеченных залогом, путем указания на обеспечение
всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в
пределах определенной суммы.
Данные правила распространяются исключительно на договоры залога,
заключенные лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.
Представляется, что в связи с возможностью залога всего имущества из перечня
существенных условий договора залога исключена оценка такого имущества.
Кроме того, разрешенная только на уровне судебной практики возможность
определить в договоре залога условия основного обязательства путем отсылки к
договору, из которого такое обязательство возникло, теперь закреплена на уровне норм
ГК РФ.
Старшинство залогов и порядок
удовлетворение требований
созалогодержателей
ГК РФ в редакции Закона допускает установление договорного старшинства залогов, имеющего силу
только для заключивших соответствующий договор сторон. Сторонами указанных договоров могут
являться как исключительно залогодержатели, так и залогодержатели и залогодатели.
Исключено условие о праве сторон установить в договоре залога запрет на последующий залог. В
соответствии с принятыми поправками такое ограничение может быть установлено только законом.
По общему правилу при обращении предшествующим залогодержателем взыскания на заложенное
имущество последующий залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения
обязательств должника и (в случае неисполнения) обратить взыскание на заложенное имущество
одновременно с предшествующим залогодержателем. ГК РФ в редакции Закона также
предусматривается три исключения из указанного правила:
(1) последующий залогодержатель не вправе требовать досрочного исполнения и обратить
взыскание в указанном порядке, если оставшегося после обращения взыскания предшествующим
залогодержателем имущества достаточно для удовлетворения требований последующего
залогодержателя
(2) если соответствующее право последующего залогодержателя ограничено соглашением между
залогодателем и последующим залогодержателем
(3) если последующий залогодержатель не воспользовался своим правом (в этом случае залог также
прекращается, если нет оснований для применения первого исключения).
Если два соглашения о залоге заключены одновременно или невозможно иным способом
определить, какое из них было заключено ранее, применяются положения ГК РФ в редакции Закона
о созалогодержателях.
Права и обязанности сторон по договору
залога
Пользование и распоряжение имуществом
Согласно положениям ГК РФ в действующей редакции распоряжение (отчуждение) имуществом
осуществляется с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, законом или не
вытекает из существа обязательства.
В случае отчуждения имущества без согласия залогодержателя:
(а) залогодержатель вправе (если иное не предусмотрено в договоре) потребовать досрочного исполнения
обязательства;
(б) залог прекращается, если покупатель не знал или не должен был знать, что приобретенное имущество
является предметом залога (добросовестный приобретатель);
(в) залог сохраняется во всех случаях, за исключением тех, когда приобретатель является добросовестным, и
предметом залога являются товары в обороте. В указанных случаях залогодатель также обязуется возместить
причиненные залогодержателю убытки, вызванные отчуждением заложенного имущества.
В соответствии с внесенными поправками залогодатель вправе без согласия залогодержателя передавать
заложенное имущество во временное владение и пользование другим лицам. В связи с этим в ГК РФ вносится
норма, согласно которой вещные и иные права в отношении владения и пользования заложенным
имуществом, если они возникли без согласия залогодержателя, прекращаются при обращении на такое
имущество взыскания. Такие права сохраняются в случае выражения залогодержателем согласия на их
сохранение.
Содержание и сохранность заложенного имущества
Согласно действующей редакции ГК РФ залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения основного
обязательства только в следующих случаях неисполнения залогодателем своих обязанностей по содержанию
и обеспечению сохранности заложенного имущества:
(1) неисполнение обязанности по страхованию на сумму не ниже размера обеспечиваемого требования;
(2) непринятие необходимых мер по обеспечению сохранности имущества.
Обращение взыскания на заложенное
имущество
Согласно положениям ГК РФ в редакции Закона, если соглашением сторон предусмотрен
внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, то дополнительные
расходы, связанные с обращением в суд для тех же целей, возлагаются на залогодержателя, если он
не докажет, что осуществление внесудебного порядка обращения взыскания не состоялось в связи с
действиями залогодателя или третьих лиц.
ГК РФ дополнен положением, согласно которому залогодержатель и иные лица обязаны принять все
необходимые меры для получения необходимой выручки от продажи предмета залога.
Неисполнение указанной обязанности влечет за собой право требовать возмещения убытков от
лица, допустившего нарушение указанных мер.
Также уточнен перечень случаев, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только
по решению суда. В частности, судебный порядок применяется если предметом залога является
единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину, при этом внесудебный порядок
обращения взыскания может быть применен по соглашению сторон, заключенному только после
возникновения оснований для соответствующего взыскания.
Судебный порядок
Если обращение взыскания осуществляется в судебном порядке, то реализация имущества
производится путем продажи с публичных торгов. Соглашением сторон или законом может быть
предусмотрено, что реализация предмета залога может быть также осуществлена путем:
(а) оставления залогодержателем предмета залога за собой;
(б) продажи предмета залога по цене не ниже рыночной стоимости.
Отдельные виды залога
Содержание договора залога права
Перечень существенных условий договора залога обязательственных прав расширен путем
включения в него:
(а) обязательства, из которого возникает закладываемое право;
(б) сведений о должнике;
(в) указания на сторону договора залога, у которой находятся подлинники документов,
удостоверяющих закладываемое право.
По общему правилу, подлинники документов, удостоверяющие закладываемые права, подлежат
передаче залогодержателю, который несет обязанность по их содержанию и обеспечению их
сохранности.
Предмет залога совокупности прав или будущих прав может быть определен способом,
позволяющим индивидуализировать закладываемые права и определить лиц, которые являются
или будут являться должниками на момент обращения взыскания на предмет залога
Предмет договора залога прав по договору банковского счета
В таком договоре должны быть указаны:
(1) реквизиты залогового счета
(2) существо обязательства, обеспеченного залогом прав по договору банковского счета;
(3) размер указанного обязательства;
(4) срок исполнения указанного обязательства.
В отношении размера сумм, находящихся на соответствующем банковском счете, действует общее
правило о залоге прав в отношении всей денежной суммы, находящейся на залоговом счете в
любой момент времени действия договора. Также действует общее правило о недопустимости
уменьшения твердой денежной суммы
Перевод долга
Перевод долга осуществляется по соглашению между новым и старым должником.
Законом внесена поправка, позволяющая лицам, осуществляющим
предпринимательскую деятельность, заключать договор перевода долга, сторонами
которого могут являться кредитор и новый должник.
При этом старый должник может нести солидарную или субсидиарную ответственность
по уступленному обязательству, или такая ответственность может быть с него снята.
Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения
обязательства. По общему правилу к новому должнику переходят права кредитора по
обязательству, что, учитывая структуру взаимоотношений сторон, свидетельствует об
отнесении ее к договорам об уступке требований.
Любое обеспечение, предоставленное первоначальным должником или третьими
лицами, прекращает свое действие в момент освобождения первоначального должника
от исполнения обязательства, если третье лицо или должник не согласились
предоставить соответствующее обеспечение новому должнику.