Практика оспаривания кадастровой стоимости

Компания «Оценочный стандарт»
«Нижегородская Ассоциация
промышленников и предпринимателей»
Практика оспаривания
кадастровой стоимости
2
Понятие государственной кадастровой оценки
Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий,
включающих в себя:
• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной
кадастровой оценке;
• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с
ним договора на проведение оценки;
• определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении
кадастровой стоимости;
• экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
• утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
• опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
• внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный
кадастр недвижимости.
• Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости
осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от
29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3
Особенности государственной кадастровой оценки
Государственная кадастровая оценка проводится по решению:
1. Исполнительного органа государственной власти субъекта РФ
2. Органа местного самоуправления
Периодичность проведения кадастровой оценки:
• не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения
не чаще чем один раз в течение двух лет)
• и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую
была проведена государственная кадастровая оценка.
Сфера применения – база для исчисления налога на землю и капитальные
объекты
4
Ставки налога на земельные участки в Нижнем Новгороде в 2015 г.
Категория, разрешенное использование
Ставка земельного
налога
Земельные участки сельскохозяйственного назначения, территории под ИЖС,
участки для подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или
животноводства, а также дачного хозяйства
0,3%
Земельные участки под объектами образования, здравоохранения,
социального обеспечения, физической культуры, спорта, культуры и искусства
1%
Прочие земельные участки
1,5%
Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых
объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового Кодекса РФ
5
Ставки налога на имущество для физических лиц в 2015 г.
Вид имущества
Максимальная
ставка налога на
имущество*
для жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного
0,1% (база до 10
строительства и единых недвижимых комплексов с жилыми помещениями; хозяйственных
млн.)
строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров 0,2% (свыше 10 млн
и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного
до 50 млн.)
подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального
0,3% (свыше 50
жилищного строительства
млн. до 300 млн.)
для объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п.7
ст.378 НК РФ, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым
п.10 ст.378 НК РФ, а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость
каждого из которых превышает 300 млн.руб. (коммерческая недвижимость, т.е торговые и
офисные помещения и «дорогостоящая недвижимость» стоимостью свыше 300 000 000 руб.)
2%
в отношении прочих объектов налогообложения
0,5%
* - ставки устанавливают субъекты федерации
6
Ставки налога на имущество для юридических лиц в 2015 г.
Вид недвижимого имущества
Максимальна
я ставка
налога на
имущество*
Налоговая база
1,5%
Кадастровая
стоимость
1%
Среднегодовая
остаточная
стоимость
0%
-
2,2%
Среднегодовая
остаточная
стоимость


административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
помещения, которые предназначены или используются для размещения офисов, объектов
торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих
деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также
объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к
деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные
представительства;

жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов
основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
железнодорожные пути общего пользования, магистральные трубопроводы, линии
энергопередачи, а также сооружения, являющиеся неотъемлемой технологической частью
указанных объектов
объекты недвижимого имущества магистральных газопроводов и сооружений, являющихся их
неотъемлемой технологической частью, объектов газодобычи, объектов производства и
хранения гелия, расположенные полностью или частично в границах Республики Саха (Якутия),
Иркутской или Амурской области; принадлежащие организациям, указанным в подпункте 1
пункта 5 статьи 342.4 НК РФ, и введеные в эксплуатацию начиная с 1 января 2015 года.
Остальные объекты недвижимого имущества
* - ставки устанавливают субъекты федерации
7
Сравнение рыночной и кадастровой стоимости
Рыночная стоимость
Кадастровая стоимость
наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может
быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда
стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
•одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
сторона не обязана принимать исполнение;
•стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют
в своих интересах;
•объект оценки представлен на открытом рынке посредством
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
•цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект
оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон
сделки с чьей-либо стороны не было;
•платеж за объект оценки выражен в денежной форме
установленная
в
процессе
государственной кадастровой оценки
рыночная
стоимость
объекта
недвижимости, определенная методами
массовой
оценки,
или,
при
невозможности определения рыночной
стоимости методами массовой оценки,
рыночная
стоимость,
определенная
индивидуально для конкретного объекта
недвижимости
в
соответствии
с
законодательством
об
оценочной
деятельности
8
Точность кадастровой оценки
Проблемы точности кадастровой оценки связаны с
методом массовой оценки, а именно:
1. Полнота исходных данных.
2. Достоверность данных для внесения в базу данных.
3. Корректность заполнения базы данных, в частности
неправильное отнесение.
4. Используемые статистические методы несут в себе
погрешность
5. Большая периодичность (не реже одного раза в пять лет)
9
Сравнение результатов кадастровой и рыночной стоимостей з.у.
10
Способы оспаривания кадастровой стоимости
Признание отчета об
определении кадастровой
стоимости не
действительным
Оспаривание нормативно-правового акта
Обращения в комиссию по рассмотрению споров о
результатах определения кадастровой стоимости или суд
11
Алгоритм оспаривания кадастровой стоимости
путем предоставления отчета об оценке
• Анализ Постановления об утверждении кадастровой стоимости и сопоставление результатов
• Анализ достоверности сведений об объекте кадастрового учета
• Предварительная оценка диапазона рыночной стоимости объекта и расчет предполагаемого
экономического эффекта
• Подготовка отчета об оценке
• Получение экспертного заключения СРО оценщиков на соответствие требованиям законодательства
отчета об оценке
• Сбор необходимых документов и подача заявления в комиссию по рассмотрению споров о
результатах определения кадастровой стоимости либо суд.
• При необходимости оспаривание решения комиссии в суде
12
Практика оспаривания кадастровой стоимости
13
Практика оспаривания кадастровой стоимости
Сведения об отчетах об оценке рыночной стоимости земельных участков,
выполненных для оспаривания величины кадастровой стоимости
ООО «Компания «Оценочный стандарт»
Наименование
Величина
Количество выполненных отчетов об оценке, шт.
34
Количество земельных участков, шт.
120
Общая кадастровая стоимость участков, руб.
4 781 279 816
Общая итоговая рыночная стоимость, руб.
1 319 938 658
Итоговое снижение стоимости в результате оспаривания, руб.
3 461 341 158
Итоговое снижение стоимости в результате оспаривания, %
Общая величина снижения земельного налога, руб./год
-72%
51 920 117
14