Итоги развития жилищного рынка городов России за 2014 год и

Стерник Г.М.
профессор кафедры «Управление проектами и
программами» РЭУ им. Г.В. Плеханова
Итоги развития жилищного рынка городов
России за 2014 год и прогноз на 2015-2016 год
(Доклад на Международном Форуме рынка недвижимости и финансов
TOP Real Estate and Finanse – TREFI)
-Москва, 3.04.15 -
1. Графическое сопоставление ценовых трендов показывает, что состояние рынка жилья в
городах России в 2014 г. характеризовалось тремя феноменами.
Первый - продолжение начавшейся еще в марте 2013 года стабилизации цен в большинстве
городов: прирост цен в городах выборки по итогам года был ниже потребительской инфляции.
Основным фактором, определившим такую динамику цен, является начавшаяся еще в 2013 году
стагнация в экономике РФ.
Второй - изменение динамики цен и активности на рынках жилья городов в марте-мае,
связанное с политическими шоками: события вокруг Украины, воссоединение Крыма, санкции и
контрсанкции. Так, месячный прирост цен за январь-февраль составил от +0,5 до -1,2%. Но уже в
марте цены начали расти более существенно во всех городах (на 1,0-2,7% в месяц), а в городах, где
цены в начале года снижались (Тюмень, Красноярск, Воронеж), снижение остановилось. И этот
эффект продолжался около трех месяцев. В дальнейшем, до осени, цены были в основном
стабильны. Так, в ноябре прирост от декабря прошлого года составил от +7% в Москве до -3% в
Твери.
Третий - с октября началось действие еще одного, макроэкономического шока: обвал цен на
нефть и курса рубля, вызвавшие недоверие населения к состоянию банковско-финансовой сферы и
ажиотажный спрос на жилье, как способ сохранений сбережений. Цены выросли за декабрь во
всех городах на 1,0-4,5%. Причем, даже в тех городах, где цены снижались в течение двух-трех
кварталов 2014 года (Тюмень, Тверь, Красноярск), в ноябре-декабре был прирост цен на 1-2%.
Годовой прирост составил в Москве 11,5% (на уровне потребительской инфляции), в
Краснодаре – 8,5, в Санкт-Петербурге – 7,3%, в Мособласти, Тольятти, Ростове-на-Дону,
Екатеринбурге, Казани, Перми, Барнауле, Кемерово - от 3 до 6%.
Индексы роста цен в городах России в 2014-15 годах
1,20
Москва
СПб
Ростов/Дон
Пермь
Тюмень
Красноярск
Воронеж
1,15
1,10
МО
Тверь
Екатеринбург
Ульяновск
Барнаул
Кемерово
Краснодар
1,05
1,00
фев.15
янв.15
дек.14
ноя.14
окт.14
сен.14
авг.14
июл.14
июн.14
май.14
апр.14
мар.14
фев.14
янв.14
дек.13
0,95
Источник: расчеты автора по данным сертифицированных аналитиков рынка недвижимости
2. Отмеченные закономерности подтверждаются не только ценовой динамикой.
Объемы предложения квартир на продажу в начале года были стабильны, но в связи с
вымыванием предложения на фоне весеннего скачка активности рынка к лету предложение
снизилось, а в последние месяцы года предложение сокращалось как вследствие пика
продаж, так и в результате снятия квартир продавцами.
В результате весеннего и осеннего всплеска активности рынка практически во всех
городах по итогам года был зарегистрирован рост числа сделок на вторичном рынке жилья,
договоров участия в долевом строительстве, договоров ипотеки, объемов ввода жилья. Таким
образом, рынок жилой недвижимости оказался одним из сегментов отечественной экономики,
который на фоне общеэкономической стагнации сохранил высокие темпы роста.
Эксперты и аналитики дружно предсказывали, что в первые месяцы 2015 года
произойдет обвал спроса на рынке жилья, и начнется снижение цен. Однако, рост цен на
вторичном рынке жилья большинства городов выборки продолжается. Очевидно, мы
недооценили объем денег на руках у населения. Можно предположить, что период
последействия декабрьского шока также продлится несколько месяцев.
%
Индексы динамики объема сделок в Москве в 2014 году
1,4
зарегистрированные права по купле-продаже (мене) жилья
Ипотечное жилищное кредитование
регистрации договоров участия в долевом строительстве
1,2
1
0,8
0,6
0,4
янв
фев
мар
апр
май
июн
июл
авг
сен
окт
Источник: расчеты автора по данным Управления Росреестра по г. Москве
ноя
дек
3. Такая ситуация похожа на ситуацию на рынке жилья городов России-2 (с рублевой
номинацией цен) в период августовского кризиса 1998 года. В первые три-четыре месяца,
когда курс доллара вырос в 2,5-3 раза, а инфляция – в 2 раза, наблюдался ажиотажный спрос на
рынке жилья и рост цен на 30-50%. Но в октябре-ноябре продавцы, не удовлетворенные
падением долларового эквивалента цен, сняли с продажи свои объекты, и рынок остановился.
Лишь в феврале-марте 1999 года, когда курс доллара стабилизировался, рынок начал
восстанавливаться, и к середине года стабилизировались рублевые цены на жилье.
Индексы роста цен в городах России-2 (с рублевой номинацией цен)
в 1998-1999 годах
Источник: расчеты автора по данным сертифицированных аналитиков рынка недвижимости
4. Иначе развивалась динамика цен в городах России-1 (с долларовой номинацией
цен на жилье): два-три месяца цены почти не снижались, потом ушли с рынка покупатели,
началось снижение долларовых цен, которое продолжалось до середины 2000-го года.
Кстати, на рынке коммерческой недвижимости долларовые цены обвалились в течение
первых трех месяцев.
Приведенные аналогии подтверждают фундаментальный вывод о том, что
сохраняющийся исторический дефицит жилья в России обеспечивает достаточную
инвестиционную привлекательность этого сегмента рынка недвижимости и его
относительную устойчивость в неблагоприятных макроэкономических условиях.
Индексы динамики долларового эквивалента цен в городах России-2 и
долларовых цен в Москве и городах России-1
1,1
1
Москва
РОССИЯ-1
РОССИЯ-2
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
12.97
03.98
06.98
09.98
Источник: расчеты автора
12.98
03.99
06.99
09.99
12.99
03.00
06.00
09.00
12.00
Индексы номинальных долларовых арендных ставок на офисные помещения в
Москве в 1998-2000 годах
1,1
1,05
класс А
класс В
1
0,95
0,9
0,85
0,8
0,75
0,7
0,65
0,6
11.97
02.98
05.98
08.98
11.98
02.99
05.99
Источник: расчеты автора по данным компании Stiles & Riabokobylko
08.99
11.99
5. Прогноз развития рынка жилья на 2015-2016 годы был рассчитан летом прошлого
года в рамках долгосрочного (десятилетнего) прогноза. Особенность данного прогноза впервые после кризиса 2008 года было принято утверждение, что период турбулентности в
экономике России завершен, и в ближайшие годы макроэкономические условия для рынка
недвижимости будут развиваться по одному сценарию - пессимистическому.
В качестве внешних условий функционирования рынка жилья были использованы
тенденции изменения макроэкономических параметров, влияющих на спрос и цены на рынке
недвижимости, полученные на основании результатов исследований ряда институтов и
центров (в том числе неопубликованных). На 2014 год в расчет заложено продолжение
стагнации в экономике, а в последующие два года - снижение темпов роста ВВП и
номинальных доходов населения до отрицательных значений. Отметим, что темп роста
реальных доходов уже в 2014 году стал отрицательным и по прогнозу продолжал снижаться,
но растущая инфляция маскирует это снижение, вследствие чего темп роста
номинальных доходов остается положительным.
По состоянию на лето прошлого года правительственный прогноз отличался высокой
степенью оптимизма, и в январе-феврале был серьезно пересмотрен. Одновременно после
декабрьских шоков пересмотрели свои прогнозы в сторону ухудшения основные
макроэкономические центры.
Данные таблицы показывают, что принятый для расчетов по модели функционирования
локального рынка жилья прогноз макроэкономических параметров близок к прогнозам
основных макроэкономических центров и новому прогнозу МЭР РФ и на сегодняшний день не
требует корректировки.
Основные показатели социально-экономического развития РФ на 2015 год
Пересмотренные прогнозы от
февраля 2015 года
Прави
Принятый
Прави
Институт
ФБК ВШЭ
тель
для расчетов
тель
Гайдара
по модели
ственный ственный
-3,5
+2,5
-3,0
-4,0
-7,0
-6,8
Прогнозы от июня 2014
Параметры
Рост ВВП, %
Среднегодовая цена на
нефть, $/баррель
Среднегодовой курс
доллара, руб./ $
Среднегодовой темп роста
реальных доходов
населения, %
Инфляция, %
Среднегодовой темп роста
номинальных доходов
населения, %
55-60
110
50
50
50
55
60-65
31,5
61,5
75,0
73,0
64,5
-
3,0
-6,3
-6,5
-8,0
-8,5
-
4,0
12,2
18
15,2
17,1
5,0
7,0
5,1
3,6
6,0
7,1
6. Результаты расчетов показывают, в 2014 году прогнозировалось продолжение
стадии стабильности на рынке жилья Москвы. Этот прогноз в основном подтвердился, за
исключением более высоких фактических данных по показателям объема поглощения и цен
на вторичном рынке.
В 2015-2016 годах прогнозируется рецессия на рынке жилой недвижимости Москвы:
замедление темпов роста спроса, строительства, ввода, предложения, поглощения и
понижение цен.
Так, согласно прогнозу, на первичном рынке спрос в 2015 году снизится на 15-20% и
окажется ниже предложения, вследствие чего на 8-10% снизится объем поглощения, и с
середины года начнется снижение цен. По итогам 2015 года цены сохранятся на уровне
декабря 2014 года, в 2016 – понизятся на 5-6%.
На вторичном рынке спрос опустится ниже предложения в 2016 году, поглощение
начнет снижаться еще в 2015 году вследствие ограничения по объему предложения, цены в
2015 году также сохранят свой уровень, но в 2016 году снизятся на 5-6%.
Необходимо отметить, что высокую активность рынка и повышение цен в начале
2015 года мы рассматриваем как последействие декабрьского макроэкономического шока,
которое продлится не более двух-трех месяцев, после чего начнут проявляться
фундаментальные макроэкономические факторы. В то же время принятые в
правительственной Антикризисной программе меры по поддержке ипотечных заемщиков и
застройщиков помогут удержать рынок жилья от резкого падения в этом году.
Но эта ситуация может сильно отличаться по регионам: в городах, где объемы
строительства в расчете на душу населения (с учетом покупательной способности) достигли
высокого уровня (Санкт-Петербург, Краснодар), насыщение рынка (пересечение кривых
спроса и предложения) произойдет раньше, и раньше начнется снижение цен на первичном
рынке. Там, где объемы строительства недостаточны (Москва, Мособласть), такие события на
рынке произойдут позже.
Прогноз спроса, предложения, поглощения квартир и динамики цен
на рынке жилой недвижимости Москвы
а) первичный рынок
тыс. шт.
40
35
160
240
240
140
230
230
120
220
220
100
210
210
80
200
200
60
190
10
5
0
2013
2014
2015
2016
спрос, тыс. шт.
факт
предложение, тыс. шт.
факт
поглощение, тыс. шт.
факт
средняя цена, тыс. руб./кв. м
факт
Источник: расчеты автора
тыс.
руб./кв. м
тыс.
руб./кв.
м 250
30
25
20
15
2012
б) вторичный рынок
тыс. шт.
2012
2013
2014
2015
2016
спрос, тыс. шт.
факт
предложение, тыс. шт.
факт
поглощение, тыс. шт.
факт
средняя цена, тыс. руб./кв. м
факт
7. С точки зрения влияния баланса спроса и предложения на рынке на объемы ввода
жилья, необходимо учесть, что при снижении доходов населения, а также повышении
стоимости кредитования застройщиков и населения, в ближайшие два года многие
застройщики будут вынуждены уменьшать объем выводимых площадей, поведут более
консервативную политику, продолжат строить только самые коммерчески прибыльные объекты
и предпочтут в течение некоторого времени не инициировать новые проекты. И это
наблюдается уже сегодня, в то время как объемы ввода все еще растут вследствие
строительного бума 2011-2012 годов. Через два года снижение объемов строительства может
вылиться в уменьшение объемов ввода жилья.
Финансовая устойчивость крупных застройщиков, а также правительственные
меры по поддержке строительной отрасли могут сгладить этот неблагоприятный
прогноз.
Спасибо за внимание!
Вопросы?
Стерник Г.М.
ООО «Sternik′s Consulting»
тел. моб. +7(964)556-72-32
gm_sternik@sterno.ru