ГРУППА КОМПАНИЙ ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ Основные тенденции рынка недвижимости г. Алматы, 2009 г. XXII КОНГРЕСС ПО НЕДВИЖИМОСТИ ИЮНЬ 2009 1 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ 2 Экономическое развитие РК ВВП, млрд долл.США 2004 2005 2006 2007 2008 Ср.прир ост 2002-07 3 мес.09 v3 мес.08 43,2 57,1 81,0 102,8 132,2 109,6 109,7 110,6 108,9 103,1 109,6 94,9 Объем продукции (работ, услуг), млрд.долл.США 1,4 1,8 2,3 3,0 3,2 25% 87,1 Розничный товарооборот, млрд.долл.США 3,6 4,1 5,4 6,2 8,4 20% 92,2 Инвестиции в основной капитал, млрд.долл.США 1,6 2,3 3,0 3,9 3,9 28% 103,1 Инвестиции в жилищное строительство, млрд.долл.США 0,15 0,36 0,65 1,19 1,08 81% - Ввод в действие жилых домов, тыс.кв.м 311 507 830 907 1 010 27% 69,7 Численность населения, тыс.чел 1 210 1 248 1 287 1 324 1 365 2,5% Ср.месячная номинальная зарплата, долл.США 291,2 352,1 473,0 632,0 743,6 23% Индекс реальной заработной платы 120,5 112,9 108,8 113,3 102,3 112,5 Индекс цен производителей промышленной продукции 104,9 105,4 107,8 118,5 107,6 107,5 Индекс потребительских цен 108,7 Индекс физического объема ВВП Алматы 0,90 (670) 103,7 109,6 112,0 121,7 110,7 111,3 102,4 3 Экономическое развитите 140 120 108,5 108,7 112 109,6 100 80 121,7 118,5 104,0 104,9 105,4 107,8 110,7 111,3 107,6 107,5 60 40 109,3 109,6 109,7 110,6 2003 2004 2005 2006 108,9 103,1 94,9 2008 3 мес.09 20 0 И ндекс физического объема ВВП 2007 И ндекс цен промышленной продукции И ндекс потребительских цен Инфляция начала опережать ВВП в 2006 г. Прогноз на 2009 год ВВП – 3-4% Инфляция +7-9% 4 Товарооборот млн.долл.США Розничный товарооборот (без услуг), всего 2004 2005 2006 2007 2008 3 мес.2009 3 411,1 4 102,6 5 382,5 6 219,4 8 376,2 1 867,8 торгующих предприятий и организаций 34% 42% 50% 53% 63% 58% вещевых и пр.рынков 66% 58% 50% 47% 37% 42% Услуги предприятий общественного питания 47,7 85,8 133,4 189,3 246,1 72,7 Услуги по техобслуживанию и ремонту автомобилей, мотоциклов 11,9 14,5 22,6 23,5 28,9 10,7 Услуги по ремонту предметов личного пользования 3,8 4,7 9,6 7,8 13,0 3,3 3 842,5 5 312,2 9 651,2 8 797,4 15 052,2 4 885,1 Розничный товарооборот (без услуг), всего 116,3 115,7 115,7 101,4 99,2 100,6 Услуги предприятий общественного питания 170,9 100,1 139,6 114,6 87,7 94,7 Услуги по техобслуживанию и ремонту автомобилей, мотоциклов 114,6 119,9 140,7 78,5 52,7 90,4 Услуги по ремонту предметов личного пользования 148,4 119,8 197,8 62,0 70,8 91,9 91,5 167,6 170,0 90,4 89,6 105,1 Оптовый товарооборот Оптовый товарооборот, всего • В 2007 году - прирост розничного товарооборота резко сокращается; оптовый товарооборот в реальном выражении снижается •Тенденция продолжается в 2008 году и 3 мес.2009 5 Внешний долг и кредитование населения млрд. долл. США 2004 2005 2006 2007 2008 ВСЕГО 32,71 43,43 74,01 96,91 107,81 82% Долг частного сектора 29,58 41,25 70,89 94,82 105,65 98% 7,68 15,32 33,32 45,95 39,22 37% 14,97 17,18 22,23 27,63 34,58 Всего депозитов 31,12 44,86 физических лиц 37% 27% 37% 37,56 58,07 61,82 0,61 31% 31% 31% 7,98 4,18 4,81 20% 19% 10% 2,36 3,34 0,71 в том числе Банки Долговые обязательства перед прямыми инвесторами Выдано кредитов всего физическим лицам Выдано кредитов (за годовой период) физическим лицам в том числе, ипотечное кредитование граждан в 1,66 В 3,34 Валовой внешний долг составляет 82% от ВВП. Долг частного сектора – 98%, банков – 39 млрд.дол.США, 37% Объем кредитования сократился в 2008 г. по сравнению с 2006 1,7 раза Объем ипотечного кредитования в 2008 г. по сравнению с 2006 в 3,3 раза 6 Антикризисные меры правительства Средства Национального фонда млрд.дол.США 10,0 1 Стабилизация финансового сектора 4,0 2 Проблемы строительного сектора и рынка недвижимости 3,0 (реструктуризация ипотечных кредитов) 3 4 Развитие 3,0 поддержка малого и срднего бизнеса 1,0 развитие агропромышленного комплекса 1,0 реализация инфраструктурных проектов 1,0 Средства Республиканского бюджета капитализация фонда стрессовых активов меры Национального Банка 1,0 2,9 В Алматы 12 тыс. нереализованных квартир; заявлено было 30 тыс. Кредитование в 2008 г. (35 млн.дол.США) не привело к активизации Организован Фонд арендного жилья 7 ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 8 Вторичный рынок спад подъем спад стагнация 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 кол-во предложений, ед. 4 000 3 800 3 600 3 400 3 200 3 000 2 800 2 600 2 400 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 СПАД СТАГНАЦИЯ 2 000 2007 2008 2009 0 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 5 1 2 3 4 1 2 3 4 5 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 5 1 2 3 4 1 2 3 4 5 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 5 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 5 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 5 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 5 1 2 3 4 цена, $/кв.м РОСТ янв фев мар апр май июн июл ав г сен окт ноя дек янв фев мар апр май июн июл ав г сен окт ноя дек янв фев мар апр май Количество предложений Цена кв.м Максимальная цена 3 700 $/кв.м (май.07) Стагнация май – сентябрь 2007 Текущая цена 1 600 $/кв.м (май.09) Спад Общее снижение цены -57% (с мая 07 по май 09) Рост до апреля 2007 октябрь 2007 – по н.в. 9 Рынок аренды Кривая арендной ставки - средневзвешенная по количеству предложений 1-, 2-, 3-, 4-комнатных квартир 4 000 3 500 3 000 1 200 2 500 1 000 2 000 1 500 800 1 000 600 500 400 0 1 2 3 5 1 2 3 4 1 2 3 4 5 1 2 3 1 2 4 1 2 3 4 1 2 3 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 5 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 5 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 5 1 2 3 4 аренда, $/месяц 1 400 кол-во предложений 1 600 янв мар апрмайиюн июлав гс еноктноядекянвфевмарапрмайиюниюлав гсен окт ноядекянвфевмарапрмай 2007 кол-в о предложений 2008 2009 став ка аренды Максимальная ставка 1500 $/месяц (сентябрь 2007) Текущая ставка 650 $/месяц (май 2009) Общее снижение -57% (с сентября 07 по май 09) Колебание ставки сезонное повышение (конец лета-начало осени) в связи с началом учебного года Количество предложений возрастает (за счет инвестиционных квартир перешедших с рынка продажи) 10 Изменение индексов стоимости продажи и аренды 140% 120% 100% 80% 60% 2007 Изменение цены продажи 2008 май апр мар фев янв дек ноя окт сен авг июл июн май апр мар фев янв дек ноя окт сен авг июл июн май апр мар фев янв 40% 2009 Изменение арендной ставки 1) Рынок продажи начал снижаться на полгода раньше рынка аренды 2) Спрос на аренду более подвержен влиянию сезонности, чем продажи 3) Общее изменение цены продажи и арендных ставок соизмеримо (примерно одинаково) 11 Аренда – рентабельность вложений дек.05 Цена, $/кв.м дек.06 дек.07 дек.08 май.09 1 470 2 640 2 900 1 980 1 570 102 690 184 730 202 760 130 500 95 000 Арендная ставка, $/месяц 758 1 093 1 303 920 670 Арендная ставка, $/кв.м/месяц 12,2 17,8 21,4 16,5 12,6 Ипотечные выплаты, $/месяц 797 1 434 1 574 1 013 738 10,0% 8,1% 8,9% 10,0% 9,6% Стоимость квартиры в среднем, $ Годовая рентабельность, % Годовая рентабельность (отношение дохода к затратам) за пять лет мало изменилась – на уровне 10% годовых 12 Арендный доход и ипотечные выплаты 1800 1600 1400 1200 1000 800 2007 Аренда, $/месяц май апр мар фев янв дек ноя окт сен авг июл июн май апр мар фев янв дек ноя окт сен авг июл июн май апр мар фев янв 600 2008 2009 Ипотечные выплаты, $/месяц Середина 2007 г. Ипотечные выплаты почти в два раза выше арендного дохода 2009 г. Ипотечные выплаты превышают арендный доход на 10-15% 13 Аренда – рентабельность вложений 1600 1 469 12% 10,9% 1400 9,6% 1200 10% 1 094 8% 1000 800 904 6% 6,4% 600 667 2007 Аренда, $/месяц 2008 май апр мар фев янв дек окт ноя сен авг июл июн май апр мар фев янв дек ноя окт сен июл авг июн май апр мар фев 4% янв 400 2009 Рентабельность аренды, % Несмотря на рост арендных ставок, рентабельность сдачи в аренду непрерывно снижалась до середины 2007 г., т.к. рост цены опережал рост арендных ставок С средины 2007 г. Уровень рентабельности повышается, несмотря на снижение арендных ставок, т.к. снижение цен продажи было более значительным 14 Тенденции • • • • • • Экономический кризис Снижение покупательской способности Снижение инвестиционной привлекательности Рыночные факторы, влияние рынков друг на друга Высокая себестоимость строительства Отсутствие альтернативных инструментов для инвестирования • Инертность рынка • Зависимость от ожиданий Дальнейшее снижение меньшими темпами, стагнация 15 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 16 ОФИСЫ 17 Ввод в эксплуатацию офисных площадей 180 160 класс В класс А 15,3 тыс. кв.м 140 26,0 120 100 80 60 41,8 31,6 118,6 140,0 40 20 3,2 21,0 16,3 15,9 37,8 38,5 2004 2005 2006 2007 0 15,0 22,5 2008 2009* 2010* 18 Объем рынка 500 класс А класс В 423,1 400,6 тыс. кв.м 400 300 260,6 200 103,5 130 142,0 162 188 203 218 100 0 2006 2007 2008 2009* 2010* 19 Аренда офисов 80 70 Класс А Класс В $/кв.м/месяц 50 61,1 59,7 57,3 43,2 38,6 45,0 28,6 40,0 30 20 65,2 54,0 60 40 63,0 46,9 43,3 39,7 36,5 29,6 24,7 23,7 10 0 2004 2005 2006 2Q 2007 4Q 2007 2Q 2008 3Q 2008 4Q 2008 1Q 2009 Арендные ставки в новых бизнес центрах Premium класса доходят до 80-100 $/кв.м в месяц С начала снижения (4Q 2007) аренда в офисах изменилась: в классе В на -45% в классе А на -31% 20 Продажа офисов 7 000 5 800 6 000 4 890 $/кв.м 5 000 4 200 4 000 4 200 3 200 3 159 2 600 3 000 2 000 2 000 900 1 000 0 2003 2004 2005 2006 1Q 2007 4Q 2007 2Q 2008 4Q 2008 1Q 2009 Продажа площадей в бизнес центрах мало распространена Максимум средней цены пришелся на 1 кв. 2007 года – 5 800 долл. США за в.м К 1 кв. 2009 года цена снизилась на 55% 21 ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 22 Объем рынка Количест во Общая площадь, иыс.кв.м Крупные объекты торговли старого формата 20 53,4 Современные ТЦ 16 290,0 10-11 307,6 Современные ТРК Всего 46 заметных торговых домов и торговоразвлекательных центров различных форматов и размеров GLA 186,0 Суммарная площадь крупных объектов торговой недвижимости составляет около 600 тыс. кв.м 23 Арендные ставки торговых площадей, дол.США за кв.м. в месяц 120,0 100,0 ТЦ ТРК 80,0 60,0 105,0 104,4 93,2 70,6 73,7 78,3 77,9 54,8 40,0 20,0 0,0 4 кв 2005 4 кв 2006 4 кв 2007 4 кв 2008 Средние ставки в крупных ТРЦ не снижается 24 Планируемый ввод площадей В ближайшие 2-3 года планируется ввести в эксплуатацию еще порядка 550 тыс. кв.м торговых площадей, 350 тыс. кв.м из которых GLA 25 ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ 26 Участки в городе Распределение участков по назначению Ежемесячно на земельном рынке г. Алматы выставляется порядка 1 тыс. участков различного назначения Промбаза 2% МЖС 2% К/х 3% Дачный массив 7% Коммерция 13% 72% ИЖС Распределение участков по ценовым диапазонам 0% более 100000 50000-100000 40% 60% 80% 4% 9% 20000-50000 23% до 20000 0% 20% 65% 20% 40% 60% 80% 27 Участки в городе Динамика цен на участки с назначение под ИЖС, $/сотка Средние цены на участки по назначению (май.09): 45 000 ИЖС $ 20-25 тыс. 35 000 МЖС $ 50-60 тыс. 40 000 30 000 25 000 Коммерция $ 70-80 тыс. 20 000 Дачные уч. $ 8-10 тыс. 15 000 К/х 10 000 $ 1-2 тыс. 5 000 2007 2008 2009 янв фе мар апр май июн июл авг сен окт ноя дек янв фе мар апр май июн июл авг сен окт ноя дек янв фе мар апр май 0 Снижение цен на участки за 1,5 года - 50-60% Рекордная цена – $ 400 тыс. за сотку (в 2006 г.) в центре города под строительство многофункционального комплекса 28 Участки в пригороде Распределение участков по назначению На земельном рынке пригорода г. Алматы ежемесячно выставляется порядка 1,5 тыс. участков различного назначения МЖС 0,4% Промбаза 3% Коммерция 7% Дачный массив 8% К/х 16% ИЖС Распределение участков по ценовым диапазонам более 50000 66% 0% 20% 40% 60% 80% 1% 20000-50000 10000-20000 5000-10000 3% 7% 19% до 5000 0% 69% 20% 40% 60% 80% 29 Участки в пригороде Динамика цен на участки с назначение под ИЖС, $/сотка Средние цены на участки по назначению (май.09): 16 000 ИЖС $ 2,5-3 тыс. 12 000 МЖС $ 25-30 тыс. 10 000 Коммерция $ 45-50 тыс. 8 000 Дачные уч. $ 1,5-2 тыс. 6 000 К/х $ 0,2-0,5 тыс. 14 000 4 000 2 000 2007 2008 2009 янв фе мар апр май июн июл авг сен окт ноя дек янв фе мар апр май июн июл авг сен окт ноя дек янв фе мар апр май 0 Снижение цен на участки за 1,5 года - 60-70% 30 Спасибо за внимание 31