Капитальный ремонт и реконструкция жилого дома в г. Сосный

Капитальный ремонт и реконструкция
жилого дома в городе Сосновый Бор,
ул. Советская, дом 15,
Ленинградской области
2013 год
Партнеры и информационная
поддержка:
Что такое санация жилого фонда
в рамках энергосбережения ?
Проведение комплекса
мероприятий
по реконструкции и модернизации жилого
фонда
для
уменьшения
энергопотребления.
Может
включать
в
себя:
утепление
здания,
применение
альтернативных локальных
источников
энергии,
автоматизация
инженерных
систем, применение высокоэффективных
энергосберегающих
технологий
обслуживания зданий и т.д.
Законодательная база




Правовое
регулирование
отношений
участников
процесса реконструкции жилищного фонда на всех его
стадиях осуществляется в соответствии:
со статьями 25, 40 и 72 Конституции Российской
Федерации;
Гражданским Кодексом Российской Федерации;
Федеральным Законом Российской Федерации от 29
декабря 2004 г. № 188-ФЗ «Жилищный Кодекс Российской
Федерации»;
Федеральным законом от 23 ноября 2009 года N 261-ФЗ
«ОБ
ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИИ
И
О
ПОВЫШЕНИИ
ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ
ЭФФЕКТИВНОСТИ
И
О
ВНЕСЕНИИ
ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»;
Законодательная база

законодательством о местном самоуправлении, а также на
основании
правовых
актов
субъектов
Российской
Федерации и органов местного самоуправления.
Для учета местных особенностей, сложившихся на
территории субъекта Российской Федерации, требующих
отдельных решений, не детализированных в Жилищном
Кодексе Российской Федерации (ЖКРФ), в качестве
территориального правового акта, регламентирующего
отношения по защите прав физических и юридических лиц
в сфере реконструкции жилищного фонда, рекомендуется
принять
территориальный
Закон
«О
защите
прав
физических и юридических лиц в сфере реконструкции
жилищного фонда».
Законодательная база



СТО НОСТРОЙ 3.1-2011 «ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО
ПРОИЗВОДСТВА. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ. КАПИТАЛЬНЫЙ
РЕМОНТ ЖИЛЫХ ДОМОВ БЕЗ ОТСЕЛЕНИЯ ЖИЛЬЦОВ.
ОБЩИЕ ТЕХНИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ», НАЦИОНАЛЬНОЕ
ОБЪЕДИНЕНИЕ СТРОИТЕЛЕЙ;
СТО 00043363-01-2008 «РЕКОНСТРУКЦИИ И
МОДЕРНИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА», РОССИЙСКАЯ
АКАДЕМИЯ АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЕЛЬНЫХ НАУК;
МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ СТО РААСН 01-2007
«РЕКОНСТРУКЦИИ И МОДЕРНИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО
ФОНДА», Российская академия архитектуры и
строительных наук, научно-исследовательский институт
теории архитектуры и градостроительства РААСН.
Законодательная база



Во избежание социальных и правовых конфликтов все
жители
реконструируемого
дома
должны
быть
проинформированы
о
планируемых
ремонтнореконструктивных
мероприятиях.
С
этой
целью
рекомендуется
довести
до
сведения
каждого
ответственного квартиросъемщика и собственника жилья
письменную
информацию,
в
которой
сообщаются
следующие вопросы:
характер планируемых мероприятий;
меры по повышению эксплуатационных качеств зданий и
модернизации инженерного оборудования;
организационная схема проведения реконструкции, общая
продолжительность реконструктивных работ по дому в
целом и по отдельным секциям, если работы проводятся по
секциям.
Законодательная база
В случае, когда состояние
отдельных конструкций или дома
в целом угрожает жизни и
здоровью людей, муниципальные
власти вправе настаивать на
решении собственников жилья о
проведении модернизации или
реконструкции
в
срочном
порядке.
Программа реконструкции и модернизации
жилого фонда
В
результате
нашего
проекта
была
разработана подготовка комплексной санации
1-2-3-х
этажных
домов,
1950-1970-х
годов
построек, с учётом всех энергосберегающих
мероприятий, а также мероприятий, связанных с
экономией энергии, но технически необходимых.
Предлагается концепция санации с различными
вариантами
финансирования.
Учитывая
предложенные условия и экономию затрат на
энергию после санации, с социальной точки
зрения рефинансирование санации для жильцов
представляется доступным.
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
МНОГОКВАРТИНЫХ ДОМОВ
После 2013 года объемы капитального ремонта
многоквартирных домов в России снизятся
до недопустимого уровня
МЛН. КВ.М.
160.0
140.0
120.0
100.0
80.0
60.0
40.0
20.0
0.0
ПОВЫШЕННЫЙ
ИЗНОС
НИЗКОЕ
КАЧЕСТВО
ЖИЗНИ
РАССЕЛЕНИЕ
АВАРИЙНЫХ
ДОМОВ
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
МНОГОКВАРТИНЫХ ДОМОВ
Площадь МКД требующих ремонта к 2020
году достигнет 60% ( 1,7 из 2,8 млрд. кв.м., с
учетом нового строительства)
2 500
2 000
1 500
1 000
500
-
Процент недоремонта МКД в РФ
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Необходимо обеспечить проведение ремонта
МКД в соответствии с нормативными требованиями
Установить требования к содержанию МКД
•Нормативные требования к состоянию МКД
•Перечень работ по капитальному ремонту МКД
•Административная ответственность за невыполнение требований
Ввести обязательный платеж на проведение капитального ремонта
•Муниципальные нормативы в соответствии с региональными стандартами
•Аккумулирование средств на счетах региональных операторов
•Формирование системы взаимного финансирования МКД
Стимулировать накопления на ремонт бюджетными субсидиями
•Субсидирование накоплений собственников по принципу «рубль на рубль»
•Стимулирующее субсидирование регионов из бюджета Российской
Федерации
Обеспечить повышение темпов работ за счет кредитных ресурсов
•Возложение функций заемщиков на региональных операторов
•Кредитование собственников помещений в МКД региональным оператором
Сформировать механизмы планирования и контроля
•Долгосрочные и ежегодные региональные и муниципальные программы
•Процедуры проведения и финансирования работ
13
Программа реконструкции и модернизации
жилого фонда





Цели санации жилых домов:
улучшение условий проживания;
При реконструкции не требуется нового отвода
земли. Прирост дополнительной общей площади
жилья в 1,5 раза дешевле, чем строительство на
новой территории, на 25-40 % снижаются
расходы материальных ресурсов и на создание
инженерной инфраструктуры;
Сокращаются расходы на отопление и горячее
водоснабжение на 15 - 20 %;
сокращение расходов на отопление, горячую
воду и ремонт;
В условиях реконструкции жилищный фонд и
рынок
насыщаются
дефицитными
типами
квартир.
Программа реконструкции и модернизации
жилого фонда
Цель проекта состояла в планировании,
проведении
и
финансировании
энергосберегающей
санации
жилого
дома,
являющегося типичным примером для 2-3-х
этажных
многоквартирных домов России.
Санация должна
быть осуществлена без
отселения жильцов.
Проект был инициирован из следующих
соображений:
большого
потенциала
не
санированных
домов,
до
сих
пор
незначительных инвестиций в эту область и
недостаточного «ноу-хау» для энергосберега ющей санации жилых зданий в России.
Мероприятия по санации общей
собственности в реконструируемых домах:





ремонт внутридомовых инженерных систем электро-,
газо-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, в том числе
с установкой приборов учета потребления ресурсов и
узлов автоматизации потребления (тепловой энергии,
горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
строительство
новой
крыши,
замена
кровли
со
стропильной системой;
ремонт подвальных помещений, лестничных клеток,
подъездов, установка металлических входных дверей
относящихся к общему имуществу многоквартирного
дома;
утепление фасадов;
проведение
государственной
экспертизы
проектной
документации
в
соответствии
с
законодательством
Российской
Федерации
о
градостроительной
деятельности;
Мероприятия по санации общей
собственности в реконструируемых домах:







замена существующих окон металло-пластиковыми с
двумя
камерами,
с
определённым
коэффициентом
теплопередачи;
комплекс
мероприятий
по
модернизации
систем
теплоснабжения и отопления:
установка общедомовых счетчиков тепла на отопление и
ГВС;
замена элеваторного узла на компактный блочный
автоматизированный тепловой пункт на вводе в жилое
здание;
установка балансировочных клапанов на стояках системы
отопления и ограничителей температуры воды в контуре
ГВС;
установка термостатических регуляторов в квартирах на
каждом отопительном приборе;
установка квартирных приборов учета на каждом
внутриквартирном отопительном приборе.
Сочетание регулирования и учета на вводе в здание и в
каждой квартире всех энергоносителей даетт максимально
возможный экономический эффект – до 35% экономии.
Мероприятия по санации общей
собственности в реконструируемых домах
Кроме этого жители реконструируемого дома
получают:



увеличение площади каждой квартиры за счет
устройства лоджий на величину до 8,0 м2
В
силу
конструктивных
особенностей
производимой реконструкции;
остекление
лоджий
в
соответствии
с
архитектурным решением фасадов зданий;
повышение
комфорта
жизни
за
счет
возможности
регулирования
температуры
теплоносителя в каждой квартире;
Мероприятия по санации общей
собственности в реконструируемых домах:

благоустройство
близлежащей
территории в соответствии с учетом пожеланий
жителей (устройство парковочных мест
для автотранспорта, проездов, площадок
для отдыха, детских площадок и т.д.).
Результат реконструкции – уменьшение
платы за коммунальные услуги, за счет
энергосбережения
и
уменьшения
удельных
затрат
на
1
квартиру
( увеличение количества квартир до
35%) !
Преимущества для жителей

Увеличение срока службы дома (минимум на 30
лет) за счёт проведения полного комплекса
мероприятий по капитальному ремонту дома
(усиление фундаментов и несущих конструкций);

Применяемая технология производства работ
позволяет выполнить реконструкцию жилого
дома в короткие сроки: 8 - 9 месяцев (само
смтроительство: 3-4 месяца).
После реконструкции жилого дома
существенно
повысится
рыночная
стоимость
квартир
в
доме
и
комфортность проживания жителей.
Квартал №5. г. Лыткарино,
Московская область
Микрорайон № 8 г. Сургут
Квартал по ул. Оплеснина,
г. Сыктывкар
Пирамидальное построение в
продольном направлении
Пирамидальное построение в
поперечном направлении
Пирамидальное построение в
продольном и поперечном направлениях
Построение в поперечном
направлении
Кабардино-Балкария,
г. Нальчик
ГЕРМАНИЯ
ГЕРМАНИЯ
МиР
Типичное жилое 2-х этажное
здание из старого фонда
Реализованный проект
по реконструкции (1)
Реализованный проект
по реконструкции (2)
БЫЛО – СТАЛО
БЫЛО – СТАЛО
Вариант архитектурного
решения (ж/б конструктив)
Было
Стало (ж/б конструктив)
Вид спереди (ж/б конструктив)
Этап реконструкции
Этап реконструкции
Варианты реконструкции
Варианты реконструкции
Варианты реконструкции
Вариант реконструкции дома с
мансардной террасой
Вариант комплексной застройки
Вариант комплексной застройки
Вариант комплексной застройки
Вариант комплексной застройки
Вариант комплексной застройки
Ключевые компоненты повышения
энергоэффективности систем отопления
Ключевые компоненты повышения
энергоэффективности систем отопления
Ключевые компоненты повышения
энергоэффективности систем отопления
Ключевые компоненты повышения
энергоэффективности систем отопления
Технология производства работ.
Надстраиваемый этаж и кровля
Дом 15 по ул. Советской
Эскиз дома после реконструкции
(пример)
План надстраиваемого этажа
Эскиз дома после реконструкции
(пример)
Инвестиционные затраты.
Что получает каждый житель дома


Ориентировочные инвестиционные затраты на
одну квартиру – 325 000,00 рублей или
5 500,00 рублей за квадратный метр общей
площади квартиры;
Что составляет 21% ~ 26 % от общих затрат
на реконструкцию и модернизацию жилого
дома (без выполнения работ по усилению
несущих конструкций, которые уточняются
после обследования здания).
Инвестиционные затраты.
Что получает каждый житель дома
утепление стен с отделкой фасада;
 устройство лоджий с остеклением;
 замена окон на пластиковые;
 замена стояков внутренних водопровода и
канализации, отопления и общедомовых систем;
 ремонт лестничных клеток;
 установка входных дверей с домофоном;
 тепловой узел с автоматической регулировкой
температуры;

установка термостатических регуляторов в
квартирах на каждом отопительном приборе –
повышение комфорта жильцов дома;
 благоустройство.
Отдельным плюсом – является полная замена
кровли на новую!
(не входит в вышеперечисленные инвестиционные затраты

СПАСИБО!
Контактная информация:
Адрес офиса: 195112, Россия, г.Санкт-Петербург,
проспект Пятилеток дом 2, пом. 13-Н
ИНН 7806290509
КПП 780601001
ОГРН – 1127800010953
Е-mail: FONDGKX@MAIL.RU
Сайт: www. fond-krmkd.ru
Телефон: (812) 313-19-60, (812) 964-79-11