Девелоперы

Элитный рынок в России:
Практика ложного
позиционирования
Александр Дьяченко
EXTRAVAGANZA Moscow 2008
CEO Summit
24.10.08 г.
Введение
Кто на рынке недвижимости честен?
• Девелопер?
• Риелтор?
• Клиент?
Девелоперы
«Дом на набережной класса De Luxe»
• Уникальность предложения: поблизости нет объектов аналогичного
класса
• Высота потолков в квартирах – 3.3 м
• Современные системы вентиляции,
собственное кондиционирование
и увлажнение воздуха
• Развитая бытовая инфраструктура:
магазин, детский сад, прачечная,
химчистка, салон красоты, досуговый
центр, ресторан
• Подземный паркинг
• Новейшие системы безопасности
• Виды из окон на исторические постройки
• Собственная котельная, спроектированная при участии немецких
специалистов
• Благоустроенная территория
Девелоперы
«Дом на набережной класса De Luxe»
• Расположение: Подмосковье, 17 км от МКАД,
3 часа в пути до центра Москвы
• Количество квартир: около 300
• Площадка под застройку: промзона на месте вывода фабрики
Риелторы
• Громкое имя - признак элиты или что делают
иностранные luxury бренды в России?
• Театр начинается с вешалки, агентство недвижимости с call-центра…
• «S………….'s» - недвижимость от $1 000 000……
•
Риелторы
Справка WELHOME:
Адрес: Москва, Веерная ул.
Площадь: 135 кв.м.
Количество комнат: 3
Стоимость: $1 000 000
Клиенты
• Чем больше денег - тем больше свободы?
Так ли это в России?
• Неплатежеспособные псевдоклиенты :
«Дайте скидку 50%!»
Форматы по-русски: пентхаус
Основные
характеристики
Эталон. Классический
американский пентхаус
«Пентхаус по-русски»
1.
Расположение
Престижный район города
Любой район, от ЦАО до
«спальных» районов
2.
Этажность дома
Многоэтажный дом
(50 этажей)
Дом любой этажности
3. Количество объектов
на этаже
Один объект на
венчающей части дома
Допускается несколько
«пентхаусов» на одном
уровне дома
4. Вид из окон
Исторические памятники,
парк, река
Панорама крыш Москвы,
допускаются индустриальные виды
5. Количество уровней
пентхауса
3-4
1-2
6. Минимальная площадь пентхауса кв. м
От 500
От 150
7. Высота потолков
От 4 метров и выше
В среднем 3.5 метра
8. Наличие отдельного
входа
Обязательно
Необязательно
По данным исследования WELHOME
«Особняки и пентхаусы. Рынок обособленного жилья»
Форматы по-русски: бизнес парк
Основные характеристики
Классический зарубежный
бизнес парк
Российский бизнес
парк
1. Месторасположение
Около основных
автомагистралей, в пригороде
Любое
предпочтительно
окраины и загород
2. Класс
Комплекс зданий класса А
Комплекс зданий
класса А, В, С
3.Общая площадь бизнеспарка (кв. м)
Не менее 100 000
От 20 000
4. Минимальная площадь
офиса (кв.м.)
От 1 000
5. Площадь участка (га)
Не менее 8 га
Не менее 3 га
6. Этажность
Малоэтажный офисный
комплекс
Разноуровневые
7. Состояние офисов
Готов к работе
Без отделки
8. Паркинг
(кол-во М/М на 100 кв.м.)
3-4 м/м
2 м/м
9. Доставка до бизнес парка.
Shutlle bus
Не распространено
Любая
По данным исследования WELHOME
«Бизнес парки как явление на рынке офисной недвижимости Московского региона».
Последний штрих к портрету «псевдоэлиты»
• Магия пафоса и гламура: какова доля этих понятий
в стоимости элитного объекта
• Итог: девальвация понятия «элитный, элитарный»
Эпилог
Разбор полетов: причины и предпосылки ложного
позиционирования
•Особенная ментальность общества
•Низкая компетенция участников рынка