Стратегический проект Деловые центры Екатеринбурга

Деловые центры Екатеринбурга
2008 год
Екатеринбург – административный центр Свердловской области и
Уральского Федерального округа площадью 49 тыс. гектаров, с
населением более 1 млн. 339 тыс. человек
Основные показатели социально-экономического
развития Екатеринбурга
63,7
2007
г.
130,4
2008 г 1 полугодие.
104,4
3,3
16
44,2
54,8
284,6
412,8
900,1
129,6
руб.
1 210
6 022
17 630
23000
Оборот розничной торговли
в действующих ценах
млрд.руб.
15,6
82,3
264,9
164,5
Объем платных услуг населению
млрд.руб.
2,3
20,9
63,6
78,3
%
130,4
112,34
109,0
121,7
Наименование показателя
Ед. изм.
Объем производства
млрд.руб.
Общий объем инвестиций
(за счет всех источников
млрд.руб.
финансирования)
Ввод жилья
тыс.кв.м.
за счет всех источников финансирования
Среднемесячная заработная плата
Индекс потребительских цен
на товары и услуги
(средний за период)
1998 г.
2003 г.
12,9
Динамика роста объектов жилого и нежилого строительства:
объекты жилого
назначения
1400
700
920
тыс. кв. м.
тыс. кв. м.
900
735
800
600
720
800
1300
1200
1000
объекты нежилого
назначения
600
495
502
2006 г.
2007 г.
500
400
300
400
200
200
100
0
2006
2007
2008
2015
(план) (план)
0
2008 г.
(план)
В 2006-2007 г.г. КОБОН Администрации Екатеринбурга
совместно с Уральской Палатой Недвижимости были
проведены комплексные оценки и анализы рынка офисной
недвижимости города Екатеринбурга.
На момент подготовки СП «Деловые центры» общая
площадь объектов офисной недвижимости города Екатеринбурга
составляла 2,4 млн. кв.м.
Согласно анализу арендаторов количественно и качественно
неудовлетворенны своими офисными помещениями порядка –
40-45% арендаторов, следовательно, дефицит по состоянию на
01.01.2008 г. составляет 1,1 млн. – 1,2 млн. кв.м. офисных
площадей. Статистика последних лет показывает, что данная
потребность возрастает в среднем на 10 %, следовательно,
ожидаемый дефицит к 2015 году составит порядка 2,1 млн. кв.м.
Обеспеченность качественными офисными площадями класса «А» и «В», 2008 год
Прага
0,92
Варшава
0,79
Москва
0,57
0,38
Санкт-Петербург
0,24
Екатеринбург
0,16
Новосибирск
0
2008
0,4
0,6
Новосибир Екатеринб Санктск
ург
Петербург
Москва
Варшава
Прага
0,57
0,79
0,92
0,16
0,2
0,24
0,38
0,8
1
Целью стратегического проекта является формирование
условий для современного конкурентоспособного рынка офисной
недвижимости в городе Екатеринбурге, соответствующего
уровню и требованиям международных стандартов.
Деловой центр – вид коммерческой недвижимости,
самостоятельная часть комплекса зданий, отдельно стоящее
здание, либо блок здания полностью или частично используемые
для размещения офисов класса «А», «В», «С», (не менее 5 тыс.
кв.м.), оснащенные необходимой для этого инженернотехнической и телекоммуникационной инфраструктурой,
имеющие набор дополнительных услуг.
Дополнительный набор услуг не обязателен, для каждого
конкретного проекта решение принимает Управляющая
Компания.
Деловым центром не может являться здание или комплекс
зданий, в которых общая доля офисных помещений менее 70%
от общей площади здания, доля помещений стороннего
характера не должна превышать 30%.
Под понятие делового центра не попадают помещения
первых этажей (в т.ч. перевод жилой недвижимости в
нежилую), «конторские» и «административные» помещения
в составе торговых, складских или иных объектов.
Реализация стратегического проекта «Деловые центры»
начата с 2006 года, по состоянию на 01.01.2006 в городе
Екатеринбурге действовало 20 деловых центров с
качественными офисными площадями общей площадью 129,5
тыс.кв.м., в том числе:
• Класс «А» - 4 объекта (1%, 27,3 тыс. кв.м.);
• Класс «В» - 16 объектов (6%, 101,75 тыс. кв.м.).
Соотношение классности офисных помещений
по состоянию на 01.01.2006 г.
93%
Класс "А" (1%)
1%
Класс "В" (6%)
Класс "С" (93%)
6%
Приоритетными задачами проекта являются:
1. Строительство 66 деловых центров, общей площадью 2 млн. 300
тыс. кв.м.;
Структура строящихся деловых центров (%)
Центр (61%)
3 пояс (4%)
4 пояс (2%)
1 пояс (25%)
2 пояс (8%)
2 пояс (8%)
3 пояс (4%)
4 пояс (2%)
Центр (61%)
1 пояс (25%)
Структура строящихся деловых центров по поясам:
2. Реконструкция, модернизация 12 деловых центров (доведение
до характеристик класса «В»);
3. Разработка и утверждение методики классификации;
4. Приведение в соответствие с общемировыми требованиями по
распределению долей на рынке классов офисных помещений
Соотношение классов офисной недвижимости в общемировой практике
45%
Класс "А" (30 %)
Класс "В" (25 %)
25%
Класс "С" (45 %)
30%
1. Количество новых деловых центров (объект)
70
max; 66
60
min; 62
50
40
max; 34
30
min; 30
20
10
3
0
2006
2007-2010
2011-2015
2. Количество реконструированных деловых центров (объект)
14
max; 12
12
min; 11
10
max; 9
8
min; 7
6
4
2
0
0
2006
2007-2010
2011-2015
3. Процентное соотношение классов офисной недвижимости в
целом по городу Екатеринбургу
100%
80%
Класс "А"; 1%
Класс "А"; 8%
Класс "В"; 6%
Класс "В"; 15%
Класс "В"; 24%
60%
40%
Класс "С"; 93%
Класс "С"; 76%
Класс "С"; 47%
20%
0%
Класс "А"; 29%
2006 г.
2007-2010 г.г.
2011-2015 г.г.
Класс "А"
1%
8%
29%
Класс "В"
6%
15%
24%
Класс "С"
93%
76%
47%
По состоянию на 01.08.2008 г. в городе Екатеринбурге
действует 39 деловых центров с качественными офисными
площадями общей площадью 323,3 тыс.кв.м., в том числе:
• Класс «А» - 9 объектов (94,7 тыс. кв.м., 4% - от общего объема
рынка офисных помещений);
• Класс «В» - 30 объектов (260,5 тыс. кв.м., 11% - от общего
объема рынка офисных помещений).
Строительство объектов в 2006-2010 г.г.
Строительство деловых центров
Год ввода
«А»
«В»
Всего
Кол-во
Кв.м.
Кол-во
Кв.м.
Кол-во
Кв.м.
2006
-
-
3
34600
3
34600
2007
2
35500
10
124100
12
159600
2008
5
57600
11
114260
16
171860
2009
6
154019
14
113611
20
267630
2010
4
240000
7
136551
11
376554
Реконструкция объектов в 2007-2010 г.г.
Реконструкция деловых центров
Год
Объекты
Кв.м.
2007
2
33300
2008
2
16000
2009
1
26000
2010
4
32900
По итогам 10 месяцев 2008 года введены в эксплуатацию, за счет
нового строительства 6 объектов:
По итогам 10 месяцев 2008 года введены в эксплуатацию, за счет
реконструкции 1 объект:
На рынке происходит не только качественный рост, но и
появляются первые проекты, ориентированные на определенную
категорию арендаторов или покупателей, растут масштабы
объектов, на рынок выходят новые участники, имеющие широкие
финансовые возможности.
Тенденциями последних двух лет, прослеживается ввод в
эксплуатацию ряда проектов с общей
площадью более 100 тыс. кв.м.
Наиболее крупные объекты вводимые в 2009 году
На сегодняшний день группой крупнейших российских
компаний в сфере коммерческой недвижимости,
консолидированы позиции в классификации офисных зданий.
Сформулированы критерии, позволяющие разделить офисные
площади на 3 класса: «А», «В» и «С». За основу классификации
был взят опыт Восточной Европы (Польши, Чехии), но все же
критерии максимально адаптированы к требованиям России.
На сегодняшний день ситуация на рынке
офисной недвижимости города Екатеринбурга
характеризуется как «классовая» неразбериха —
несмотря на то что активное строительство
офисных зданий продолжается, единой для всех
четкой системы классификации офисной
недвижимости нет.
Классификация необходима для:
1.
Подготовки грамотного проекта и концепции
офисного здания (включая объекты
инфраструктуры);
2.
Обозначения четкой ценовой политики ставок
арендных плат;
3.
Имиджа управляющей компании;
По итогам реализации СП «Деловые центры» к 2015
году город Екатеринбург приблизится по соотношению
классности деловых центров к мировым показателям
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Класс "А"; 30%
Класс "А"; 29%
Класс "В"; 25%
Класс "В"; 24%
Класс "С"; 45%
Класс "С"; 47%
Мировая практика
Класс "А"
Класс "В"
Класс "С"
г. Екатеринбург к 2015 году
В рамках реализации Стратегического проекта в
городе Екатеринбурге к 2015 году объем рынка офисных
площадей увеличится в 2 раза и составит 4 млн. 733 тыс.
кв.м., из них качественных офисных площадей «А» и «В»
класса - 101 объект общей площадью 2 598,5 тыс. кв.м.,
в т.ч.:
«А» - 35 объектов общей площадью 1 286,5 тыс. кв.м.;
«В» - 66 объектов общей площадью 1 210,3 тыс. кв.м.