Финансирование проектов коммерческой недвижимости

Финансирование коммерческой недвижимости
Привлечение банковского финансирования на различных стадиях
осуществления строительства
Дмитрий Борискин
ЗАО “Райффайзенбанк Австрия”
Уральский филиал
27 сентября 2006г.
Екатеринбург
1
Группа РЦБ
Группа РЦБ в Центральной и Восточной Европе
2
Райффайзенбанк, Россия
Учредители
Райффайзен Интернациональ Банк-Холдинг АГ
99,93%
Райффайзен Инвестгезельшафт мбх
0,07 %
Компании Группы Райффайзен в России

1989
-
представительство Райффайзен
Центральбанк Австрия АГ

1996
-

1999
-
дочерний банк, российское
юридическое лицо ЗАО
“Райффайзенбанк Австрия”
дочерняя компания ООО
“Райффайзен-Лизинг”
(занимает 4-е место место среди
крупнейших лизинговых компаний России, по
результатам 3 квартала 2004 года, журнал «Эксперт»)
2001
-
филиал “Северная Столица” в Санкт-Петербурге
3
Райффайзенбанк, Россия
Компании Группы Райффайзен в России

2004
-
учреждена дочерняя компания ООО «УК «Райффайзен Капитал»

2005
-
филиал “Уральский” в Екатеринбурге

2005
-
филиал “Самарский” в Самаре

2005
-
филиал “Сибирский” в Новосибирске

2006
-
филиал “Южный Урал” в Челябинске.

2006
-
филиал «Поволжский» в Нижнем Новгороде.

2006
-
открытие региональных филиалов в городах: Ростов-на-Дону,
Красноярск, Краснодар, Пермь,Тюмень.
4
ФИНАНСИРОВАНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ



Бизнес центры
Складские/Логистические комплексы
Торговые Центры
5
ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ
*
Собственный капитал (Equity)
*
Долговое финансирование (Debt Financing)
6
СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ (Equity)
ИНВЕСТОР
ИНВЕСТОР
ИНВЕСТОР
КОМПАНИЯ
НЕРЕЗИДЕНТ
(Sponsor)
кредит
Россия
КОМПАНИЯ
РЕЗИДЕНТ
(SPV)
ОБЪЕКТ
НЕДВИЖИМОСТИ
7
Долговое финансирование (Debt Financing)
Виды финансирования (по степени кредитного риска):
Кредит на пополнение
оборотного капитала под
существующее
обеспечение
Финансирование нового
строительства под
существующее
обеспечение
(источник возврата –
существующие денежные
потоки)
(источник возврата - доходы
от проекта)
Lower risk
Проектное
финансирование
(залог и источник
погашения – сам
проект)
+
Higher risk
8
Долговое финансирование (Debt Financing)
Кредит под существующее обеспечение
ЦЕЛИ: возврат собственных средств/кредитов учредителей, финансирование новых
проектов, пополнение оборотного капитала
СУММА: Один транш. Определяется объемом денежных потоков от арендаторов по
существующим арендным договорам (ставки в $, EUR или в Рублях). Не более 6070% от рыночной стоимости заложенного здания
ПОГАШЕНИЕ: Равномерное (ежеквартальное/ежемесячное) погашение после выдачи
ОБЕСПЕЧЕНИЕ:
- Залог здания
-
Залог земельного участка (права аренды или права собственности земли).
Залог акций (долей в ЗАО, ООО) заемщика
Переуступка в пользу банка прав по договорам аренды
(Коэффициент Покрытия долга (DSCR) = 120 /130%)
Переуступка в пользу банка страховых полисов на здание
9
Долговое финансирование (Debt Financing)
Проектное финансирование
ОБЕСПЕЧЕНИЕ/ОБЯЗАТЕЛЬСТВА:
Строительство
(Льготный период (Grace Period) до 18 мес.)
Строительство -> Собственность ->
Aрендаторы -> Арендные платежи (DSCR)
Залог земельного участка (права аренды земли).
Залог акций (долей в ЗАО, ООО) заемщика
Гарантия завершения строительства от Генподрядчика
Возможные превышения бюджета (cost overruns)
покрываются Генподрядчиком/Спонсором
Предварительные договоры аренды
Контроль за строительством независимыми экспертами
Ограничение на дополнительное заимствование
Ограничение на выплату дивидендов
Эксплуатация
Равномерное погашение кредита
Залог нового здания
Залог земельного участка (права аренды или
собственности земли) под новым зданием.
Переуступка в пользу банка прав по договорам аренды в
новом здании
Переуступка в пользу банка страховых полисов на новое
здание
10
Долговое финансирование (Debt Financing)
Основные параметры / требования к проекту
- Качество проекта (концепция, степень подготовки, бизнес план, фин. расчеты)
- Участие заемщика в проекте собственными средствами
(не менее 30% от общей стоимости проекта)
- Опыт девелопера на рынке
- Генподрядчик – международная компания с опытом строительства в России
- Контроль за строительством независимыми экспертами
- Качество арендаторов
- Опытный агент/брокер
- Юридическая прозрачность
11
ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ
Ипотека
- Применение только российского права
- Оценка по рыночной стоимости
- Государственная регистрация (сложная процедура) (“-”)
Залог земли / прав аренды
- Как правило аренда (срок аренды должен покрывать срок кредита)
- Залог земли вместе со зданием
- Государственная регистрация (сложная процедура) (“-”)
12
ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ
Переуступка прав по договорам аренды
Качество арендаторов
Сроки договоров (регистрация)
Наличие гарантий материнских компаний
Условия досрочного прекращения договора. Штрафные санкции при
досрочном расторжении (компенсация арендной платы в период прихода
нового арендатора (3 мес.)
Залог прав по счетам
Право безакцептного списания со счетов заемщика в РБА
13
ПРИМЕР ФИНАНСИРОВАНИЯ
Проект: строительство складского комплекса класса А





Заемщик: ЗАО SPV (собственник строящегося Складского комплекса)
Сумма проекта: $ 20,000,000.
Источники финансирования: Кредит МФК $ 7 млн. (35%), кредит РБА $ 7 млн. (35%),
собственный капитал $ 6 млн. (30%)
Срок кредита: 5 лет, льготный период 12 месяцев
Обеспечение:
1) залог права аренды земельного участка (49 лет) по Проекту вместе с объектом
незавершенного строительства;
2) залог 100% акций Заемщика в пользу банка
3) банковская гарантия исполнения обязательств генподрядчиком на 10% от суммы
строительства
4) удержание 5% от суммы строительства в течение 1 года после завершения здания
14
ПРИМЕР ФИНАНСИРОВАНИЯ

Прочие условия:
1)
Контроль строительства и целевого использования кредита Независимым Инспектором
Предварительные договоры аренды с будущими арендаторами (75%)
Договор генерального подряда с ведущей российской компанией
2)
3)
После завершения строительства строительный кредит был рефинансирован путем
предоставления обеспеченного кредита на 10 лет в размере до 70%* от рыночной
стоимости здания без НДС, на основе отчета об оценке независимой оценочной
компании.
* В регионах присутствия РБА: Москва и С.Петербург – 70%, в других регионах - 60%
15
PROBLEMS:
- Молодой рынок
-
Суммы проектов возрастают (необходимо привлечение 2-3 банков)
Ограниченный доступ к среднесрочным и долгосрочным ресурсам
Законодательство (!):
- бюрократические процедуры оформления и регистрации
- процедуры банкротства
- регулирование ЦБ РФ
16
ФИНАНСИРОВАНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ОПЫТ РБА

Количество сделок: > 30
Кредитный портфель: около $ 350 000 000
Сроки финансирования: 5-10 лет
Проекты: объекты коммерческой недвижимости
Уровень ставки: LIBOR/ МОСПРАЙМ + 5-6%

2004 Best Project Finance House, Global Finance Magazine




17
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
КОНТАКТЫ:
ЗАО «Райффайзенбанк Австрия»
Уральский филиал
620075, Екатеринбург, ул. Красноармейская
10, Бизнес Центр «Антей», 1 этаж
тел. (+7 343) 379-2913 - проектное
финансирование
тел. (+7 343) 379 29 00 reception
факс (+7 343) 379-2901
www.raiffeisen.ru
18