ACCELERATION Группа компаний Управление строительными и девелоперскими активами в новых условиях Copyright © ACCELERATION 2004 - 2009 Группа компаний Комплексный подход Чтобы Ваша компания работала как часы – Сотрудники компании Система управления проектами (планировани е и контроль) – необходима синхронная работа всех механизмов Модель бизнеса, система распределения полномочий и ответственности, ACCELERATION. Структуризация бизнеса Оптимальный состав команды и субподрядчиков на каждом этапе проекта Руководитель имеет всю необходимую информацию для принятия ключевых решений Концентрация на доходоприносящих функциях, минимизация издержек ACCELERATION. Система управления проектами на совещаниях Руководитель имеет полную отчетность по Проекту на Панели руководителя: план-график работ, бюджет, таблица поручений возможность проверять реальный ход проекта на основе дополнительного потока информации ACCELERATION - это Лучшие практики российских и международных компаний Комплексный подход – позволяющий получать реальный результат Команда - выпускники ведущих вузов мира (МФТИ, МГУ, L’Ecole Polytechnique). Опыт работы в реальном секторе. Знание структур международных, московских и региональных компаний Санкт-Петербург Екатеринбург МинскМосква Лондон Париж Казань Новосибирск Киев Хабаровск Астана Шанхай Языки ACCELERATION: Наши клиенты Причины возникновения кризиса Переоценка рынка, недооценка рыночных рисков компаниями Отсутствие внятной аналитики по проектам Распыление ресурсов компании на многие проекты в разных сегментах при отсутствии должного опыта Большое кредитное плечо Слабая оценка кредитных рисков российскими банками Текущая ситуация Девелоперы и застройщики в шоковом состоянии, не знают что делать с проектами Большое количество некачественных проектов ввиду отсутствия компетентных команд Отсутствие платежеспособного спроса Неумение компаний работать с квалифицированными инвесторами Высокие требования к проработке проектов со стороны квалифицированных инвесторов В ближайшее время проекты в стадии земли или проектной документации востребованы не будут Тем не менее: В России сохраняется значительный дефицит во всех сегментах недвижимости Остается возможность привлечения финансирования Интерес со стороны крупных федеральных игроков Работа с активами Оценка портфеля проектов: Выявление проблемных активов Фиксация убытков в планово-убыточных проектах Получение адекватной прибыли в плановоприбыльных проектах Способы финансирования проектов: Привлечение стороннего инвестора: Максимальное повышение инвестиционной привлекательности проектов за счет реконцепции Привлечение fee-девелопера, который хорошо понимает строительство и связанные с ним риски Продажа части непрофильных активов либо их развитие Инвестиционные критерии Наличие полного комплекта ИРД в т.ч. разрешения на СМР Внятная, обоснованная с финансово-экономической точки зрения, концепция объекта. Отсутствие в проекте гигантомании, нацеленность на массовый сегмент потребления Наличие маркетингового исследования, подтверждающего допущения, принятые в рамках концепции и финансовых расчетов Предпочтение отдается проектам, где присутствует заемное финансирование (либо глубокая стадия переговоров, договор о намерениях, положительное решение кредитного комитета) Все получаемые в ходе сделки средства направляются на реализацию рассматриваемого проекта Инвестиционные критерии. Жилая недвижимость Положительная динамика продаж В процессе СМР - как минимум, завершен нулевой цикл. Предпочтение отдается проектам, находящимся в стадии 30 – 50% готовности Инвестиционные критерии. Коммерческая недвижимость Отсутствие проданных в долевую собственность м² В процессе СМР. Предпочтение отдается проектам, находящимся в стадии 50 – 70% готовности Площадь объекта 30 000 – 50 000 м2. Предпочтение отдается меньшей грани диапазона Внутренняя норма доходности для Инвестора (IRR) не менее 35%. Предпочтение отдается проектам с доходностью для Инвестора в диапазоне 40 – 45% Период инвестирования 3 года (максимум 4 – 5 лет), с возможностью продажи объекта по окончанию инвестиционного периода Примеры проектов Разработка модели бизнеса, системы управления региональными девелоперскими проектами, 200 человек - обеспечена масштабируемость, мобильность команды по реализации региональных проектов: время развертывания девелоперского проекта 1 месяц - создана структура оптимальной команды: экономия заработной платы 17% Внедрение системы бюджетирования, планирования и системы управления портфелем проектов, 600 человек - обеспечено отклонение от план-графика не более 10%, как следствия экономия на штрафных санкциях до 5%, экономия на стоимости привлеченного капитала. - создана прозрачная система ведения тендеров: экономия от 10-15% на субподрядных работах, в зависимости от вида и сложности работ 15 Примеры управления проблемными активами ТРЦ – Екатеринбург Ключевые характеристики Проблемы Неэффективная утилизация площадей – 62% Непривлекательность для Инвесторов Неэффективное архитектурное решение Суть работ Общая площадь – 27 700 м ² Полезная площадь – 17 300 м² Готовность – 84% СМР Постановка управленческого учета, управление себестоимостью Привлечение и управление проектной командой: брокеры и архитекторы Реконцепция части площадей Структурирование сделки по привлечению финансирования Результат Повышение коэф. полезных площадей до 71% - увеличение дохода от аренды комплекса на 15% Увеличение доходности собственника от проекта на с 25 до 16 37% Примеры управления проблемными активами Жилой комплекс – Московская область Ключевые характеристики Проблемы Необходимость привлечения финансирования Отсутствие понимания точного объема финансирования Убыточность проекта по 1-ой очереди Суть работ Общая площадь – 240 000 м² (140000 м² + 100000м²) Готовность – 15% СМР Постановка управленческого учета, управление себестоимостью Корректировка ценовой политики (продажи шли ниже приведенной себестоимости) Структурирование финансирования Построение деятельности отдела продаж для обеспечения необходимого объема Результат Выведение 1-ой очереди на уровень нулевой рентабельности Повышение доходности по 2-ой очереди Начало процедуры привлечения заемного фин-я в банке 17 Спасибо! Вопросы? Контактная информация Артём ДУБОДЕЛОВ ACCELERATION | Генеральный директор Группы компаний a.dubodelov@acceleration.ru Офис: +7 495 644 28 66 | Сотовый: +7 916 500 87 37 Артём КОЛЕСНИК ACCELERATION | Партнер | a.kolesnik@acceleration.ru Офис: +7 495 644 28 66 | Сотовый: +7 903 207 32 75 Адрес: 115088, Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 4