Реконструкция и редевелопмент Необходимость или неизбежность

Реконструкция и
редевелопмент
Необходимость или
неизбежность
Марианна Романовская
Директор департамента консалтинга
GVA Sawyer
29 ноября 2013 года
www.gvasawyer.ru
Содержание
1.Сui prodest ?
Субрынки, местоположение, класс
2.Что внутри ?
Пример редевелопмента : Спартаковский д 2
3.Сколько стоит дом построить?
Затраты, сроки, риски
4.Альтернатива есть?
Выводы и рекомендации
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Сui prodest ?
Субрынки, местоположение, класс
На старте
Центр
Офис
Торговля
Отель
Жилье
Промышленность
Midtown
+
+
+
+
+
+/+/+/+
Нецентр
+/ +/-
•
Наилучшие перспективы
• Центр начинает и не проигрывает
• Сжатие и расширение: кризис берет свое (para bellum)
• Новые тренды
• Форматы на выходе: аутлет, ритейл парк, лофт, индустриальный парк/ агро парк
• Транспорт и инженерия решают все
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
РЕДЕВЕЛОПМЕНТ
СЛОВО НЕРУССКОЕ
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
«Хафенсити» в г. Гамбурге
155 га на территории старого порта.
Создание нового района в центре города,
(жилье, офисы, предприятия обслуживания,
учреждения культуры, образования,
туризма, торговли)
Благоустройство набережных променадов
10 км. Создание хорошо скоординированной
сети улиц и транспортных магистралей,
соединяющих район с центром города и
скоростной автодорогой, строительство
новой линии метро У4 с двумя станциями
5
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Редевелопмента старого порта в г Котка
Редевелопмент существующего порта . Финляндия
Цель: 150 000м2 коммерческих
площадей( молл, отель, big box ритейл,
апартаменты)
Со стороны муниципалитета
-Земля бесплатно
- Рекультивация земель за счет гос-ва
-Помощь в консолидации
собственности
6
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru6
О ПРАКТИКЕ ЖИЗНИ В
РОССИИ
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Все по закону
Редевелопмент промзон
Закон города города Москвы «О генеральном плане города Москвы»
Постановление Правительства Москвы №262 –ПП « О реализации генерального плана развития города Москвы за
2007 год и проекте актуализированного генерального плана города Москвы на период до 2025 года»
Реконструкция
Продажа исторических памятников
Законодательная поддержка создания хостелов и мини-отелей без изменения целевого назначения в жилых зданиях
8
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Виды возможных проектов. Классификация
Глобально
Полное освобождение территории
Реконструкция и модернизация
В частности процесс редевелопмента подразумевает:
1)Редевелопмент отдельных зданий предприятий и перепрофилирование их на использование под научноисследовательскую работу и иные цели, связанные с высокими технологиями
2)Реконструкцию старых предприятий и использование в дальнейшем в качестве складских и
модернизированных офисных и технологичных зданий, а также строительство новых объектов
коммерческого назначения.
3)Снос всех объектов и и использование земли под строительство жилых кварталов и коммерческой
недвижимости.
4)Перепрофилирование территорий, на которых располагаются неэффективные и низкокачественные
объекты (ГСК, малые промышленные предприятия, мелкие складские помещения).
9
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
ПРИМЕР 1
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Спартаковский переулок 2. Редевелопмент
пакгаузов и новое строительствов на
территории, прилегающей к железной дороге.
11
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
До реконструкции: все непросто
Свет
12
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Спартаковский переулок 2. Редевелопмент
пакгаузов и новое строительство.
Сложности:
Технические : сохранение стены,
крепость фундамента etc
Юридические : назначение,
согласования
Коммерческие: затраты > обычных
13
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
ПРИМЕР 2
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Завод « Арма», Москва
VARIANT 1 –без сохранения
существующих зданий
VARIANT 2 – сохранение
существующих газгольдеров
Раньше
Бывший Московский Газовый завод (с1865 г)
С 2003
студии модных дизайнеров, галереи, шоу-румы.
VARIANT 3 – выборочное
сохранение существующих
зданий
Суть проекта: реконструкция всех четырех газгольдеров и нескольких зданий + строительство новых
объектов
15
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
SITE ANALYSIS AND ZONING
The site has a large number of varying opportunities and constraints that determine optimum function
locations. All three design proposals are based on a similar site strategy.
Торговля в зоне
максимального потока
пешеходов
Офисы класса «В».
Большая часть
паркинга в зоне ,
прилегающей к ж.д.
С целью создания
акустического и
визуального экрана.
16
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
Отель и офисы
класса «А» в зоне с
наилучшими
видовыми
характеристиками
Офисы класса «В»
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
3D Модель
A-CLASS
OFFICE
B-CLASS
OFFICE
RETAIL
HOTEL, FITNESS &
CONFERENCE
PARKING
RETAINED
EXISTING
BUILDINGS
17
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Примеры сохранения исторических зданий
Редевелопмент. Газгольдеры «Арма»,
Москва
Редевелопмент . Газгольдеры. Вена.
800 квартир ( две трети внутри стен газгольдеров),
70 студенческих комнат на 250 человек
18
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Наиболее перспективные типы и виды
В первую очередь
По крупному
• Реконструкция ЦУМ/ГУМов в центральных частях городов
Результат: торговля, сохранение козырного места.
Пример: Москва ЦУМ, Детский Мир
•Реконструкция цехов пром предприятий в жилых и
центральных районах
Результат: Big box или ТЦ, офисы
Пример: Красная Роза
А также
Нет слишком мелких проблем
• Переработка планировочных решений
вплоть до стадии П
•Реконцепция на стадии строительства
Вплоть до изменения расчетно-конструктивной схемы
•Реконцепция торговых центров
при слабой концепции или изменении конъюнктуры
•Редевелопмент пром зоны предприятия в жилых и
транспортно выгодных местоположениях
Результат: современный комплекс
Пример: Метрополис
19
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Функции GVA Sawyer при сопровождении
проектов редевелопмента.
Девелопмент и
управление
строительством
20
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
Консалтинг
Брокерское
сопровождение
Организация
финансирования
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru
Москва, Санкт-Петербург
Краснодар, Красноярск
Т: +7 (495) 797-4401
Ф: +7 (495) 797-4400
info@gvasawyer.com
www.gvasawyer.ru
21
Тюмень, 27 ноября 2013 г.
www.gvasawyer.ru
www.gvasawyer.ru