Офисная недвижимость Китаев Олег Николаевич, заместитель Председателя КОБОН Администрации г. Екатеринбурга Основные показатели рынка офисной недвижимости 2012 г. В целом по рынку Класс «А» Класс «B+» Класс «B» Класс «С» 0,809 млн. 32 000 96 700 530 000 150 300 Доля вакантных площадей в 2012 г., % 14,5% 3% 9% 19% 6% Средние ставки аренды в 2012 г. (руб./кв. м./мес.) - 1000 1500 1180 1040 650 Основные показатели Объем арендопригодных площадей, кв. м. Средний уровень цен (продажа) Основные показатели • • Класс «B» Класс «С» Класс D Первичный рынок 79 700 - - Вторичный рынок 89 500 64 600 46 800 Общий объем на стадии строительства – около 305 000 кв. м. Рост средней рыночной стоимости 1 кв. м. на рынке купли/продажи офисной недвижимости составил не более 7% – большой объем площадей в продаже. *Источник: РИЦ УПН Динамика ставок аренды 1700 1500 1300 1660 1390 1450 1210 1070 1200 1100 820 750 600 500 2008 2009 Класс "А" • • • 1400 1490 1240 1260 1600 1280 1140 1070 1050 900 700 Прогноз Факт 750 850 630 680 2010 Класс "B+" 2011 Класс "B" 720 690 2012 2013 Класс "С" Тенденция повышения ставок аренды во всех сегментах; Изменение ставок аренды в среднем составило 7,5% к уровню 2011 г. Наиболее заметен рост ставок в классе «А» - дефицит предложения в бизнес-центрах класса «А». *Источник: РИЦ УПН Структура рынка офисной недвижимости в целом (кв. м.) *Источник: РИЦ УПН Основные участники рынка Общее количество – 77 деловых центров • Класс «А» - 4 ДЦ • Класс «B+» - 14 ДЦ • Класс «B» - 48 ДЦ • Класс «С» - 11 ДЦ (без учета непрофильных объектов) • 14 управляющих компаний, занимающихся эксплуатацией офисной недвижимости Динамика ввода бизнес-центров *Источник: РИЦ УПН Структура рынка бизнес-центров Структура рынка бизнес-центров в Екатеринбурге (по количеству) Распределение БЦ по зонам города: 19% 25% 56% Центр города Прилегающие к центру районы Удаленные районы (периферийная зона) Структура рынка сегодня: Основная часть бизнес-центров сосредоточена в центральных районах города (> 50%). *Источник: РИЦ УПН Ввод бизнес-центров в 2012 году 4 ДЦ общей площадью 46,4 тыс.кв.м. ДЦ «Sammit» 2 оч. ДЦ «М. Авейде» Общая площадь: Общая площадь: 7 400 кв. м. 6 400 кв. м. Класс: B+ Класс: B ДЦ «Суворов» БЦ «Континент» Общая площадь: 20 900 кв. м. Класс: B+ Общая площадь: 11 700 кв. м. Класс: B Ввод и поглощение офисных площадей Динамика ввода и поглощения офисной недвижимости - объем ввода, тыс. кв. м. - объем поглощения, тыс. кв. м./год Годовое поглощение на рынке аренды: • Мин. поглощение – 50 000 кв. м./год. • Макс. поглощение – 80 000-100 000 кв. м./год. *Источник: РИЦ УПН Поглощение офисных площадей в сегменте качественных БЦ Количество вакантных площадей: • • Всего на рынке 14,5% вакантных площадей ~ 120 000 кв. м. качественных арендопригодных площадей – уровень вакантных площадей планомерно сокращается. + + = 120 000 – 150 000 арендопригодных площадей При умеренном поглощении 50 000 – 80 000 кв. м. – 1-2 крупных бизнес центра в год Полное поглощение введенных площадей в период с 3 кв. 2011 по 3 кв. 2012 произойдет не раньше 2 полугодия 2014. Факты 2012 года • Зафиксировано структурное изменение качественных площадей (А/B+): платежеспособного спроса в сегменте ─ расширение иностранных, крупных федеральных и региональных компаний; ─ приход на рынок новых компаний, не представленных на рынке Екатеринбурга и региона (в т. ч. иностранные компании); • После ввода большого количества ДЦ в течение 2011-начале 2012 гг., доля вакантных площадей составила 14%; • Разрыв ставок аренды между объектами. Нет единой ценовой политики – проданные на объектах площади сдаются в аренду разными собственниками по разным ставкам; • Появление новых объектов («Манхеттен», «Высоцкий») в концепции МФК; • Екатеринбург занимает 1-е место по предложению офисов класса «А» и «В» среди городов-миллионников (кроме Москвы и С.-Петербурга)*. *Источник: Собственные данные, Jones Lang LaSalle Тенденции рынка • • Рынок двигается в сторону концептуального развития офисных проектов. • Заканчиваются строительные площадки в центральной части города, что приводит к удорожанию проектов в целом. Зона деловой активности постепенно расширяется. • Инвесторы и девелоперы возвращаются на рынок офисной недвижимости. Доходность объектов (ROI) растет. Возможен дефицит офисных площадей в 2014-2015 гг. • Увеличился спрос на площади 500-1500 кв. м. со стороны крупных и средних компаний • Заметно повышение интереса как арендаторов, так и девелоперов к профессиональным управляющим компаниям. Появление новых строительных площадок в отдаленных от центра районах города с хорошими транспортными развязками. Формирование спроса на объекты подобного рода в периферийной части города происходит благодаря росту малого бизнеса и увеличения спроса на качественные офисы с низкой арендной ставкой (прим. БЦ «Лотос», БЦ по ул. Крестинского, БЦ на Кузнецова-Машиностроителей); Анонсируемые объекты в 2013 году 9 ДЦ общей площадью 159,6 тыс.кв.м. ДЦ «Суворов» (2 очередь) ДЦ ул. Репина 40/42 Общая площадь: Общая площадь: 20 000 кв. м. 5 100 кв. м. Класс: B+ Класс: B ДЦ «Президент» ДЦ «Резинденс Парк» (2 очередь) Общая площадь: Общая площадь: 32 000 кв. м. 10 000 кв. м. Класс: А Класс: B Анонсируемые объекты в 2013 году 9 ДЦ общей площадью 132,8 тыс.кв.м. ДЦ «Царский мост» ДЦ «Карнеол» Общая площадь: Общая площадь: 10 500 кв. м. 15 000 кв. м. Класс: B Класс: B ДЦ «Арена» Общая площадь: 15 000 кв. м. Класс: B ДЦ «Аврора» Общая площадь: 20 000 кв. м. Класс: А ДЦ Большакова - Чайковского Общая площадь: 5 200 кв. м. Класс: B Прогнозы на 2013 год • В 2013 году рынок офисной недвижимости ждет спад темпов развития. Прогнозируется малый объем ввода новых объектов, при этом будут заполняться существующие площади; • На рынок будет выведено около 160 тысяч кв. м. офисных площадей, в том числе 1 БЦ класса «А», который покроет дефицит площадей в данном сегменте; • Рост ставок продолжится во всех сегментах – по мере заполнения площадей при стабильной экономической ситуации; • В связи с большим объемом ввода офисных площадей класса «B» и «B+», предложение в данных сегментах превысило фактический спрос, что будет отражаться на рынке в течение всего 2013 года – дефицита офисных площадей не будет; Спасибо за внимание!