г.Екатеринбург I-Й УРАЛЬСКИЙ ФОРУМ ПО НЕДВИЖИМОСТИ «Анализ текущего состояния и возможностей повышения доступности жилья для населения» Константин Апрелев на основе материалов подготовленных Фондом «Институт экономики города» 9-10 октября, 2008 Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств в РФ 60 60 50 40 % 30 20 10 19 17 9 11 14 18 17 21 26 30 35 0 2004 2005 2006 Факт 2007 2008 2009 2010 Целев ой показатель 2012 2020 Объемы ввода жилья в Российской Федерации, млн. кв. м. 160 142 140 120 100 100 83 80 60 40 41 44 36 30 32 34 51 61 20 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 факт прогноз Объемы ипотечного жилищного кредитования, млрд. руб. (в текущих ценах) в Российской Федерации 10 000 9344 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 1944 2 000 1 000 56 264 1130 556 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 факт 2012 2013 2014 2015 прогноз 2016 2017 2018 2019 2020 Объемы ежеквартально выдаваемых ипотечных кредитов в 2006 – 2008 гг. в условных кв.м 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 1 пол. 2006 3 кв . 2006 4 кв . 2006 1 кв . 2007 2 кв . 2007 3 кв . 2007 4 кв . 207 1 кв . 2008 2 кв . 2008 жилищные кредиты, в млн. кв.м. ипотечные жилищные кредиты, в млн.кв.м. Темпы роста объемов ежеквартально выдаваемых ипотечных кредитов в условных кв.м в 2007 – 2008 гг. в % к соответствующему периоду предыдущего года 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 3 кв . 2007 4 кв . 207 жилищные кредиты, в млн. кв.м. 1 кв . 2008 2 кв . 2008 ипотечные жилищные кредиты, в млн.кв.м. Изменение средней рыночной реальной цены жилья (2004 г. = 100%) 270% 247% 250% 230% 209% 210% 190% 170% 172% 150% 147% 130% 110% 100% 106% 90% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 факт 2012 2013 2014 2015 2016 прогноз 2017 2018 2019 2020 Коэффициент доступности жилья в России, 1998–2007 гг. 8 7,4 7 5,9 6 5,0 лет 5 4,8 4,7 4,1 4,3 4,2 4,7 5,3 3,8 4 3 3 2 1 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Примечание. 2010 г. – целевой индикатор ФЦП «Жилище». 2020 г. – прогнозный показатель 2006 2007 2010 2020 Индекс возможности приобретения жилья семьей со средними доходами с помощью ипотечного кредита в России, 1998–2007 гг. 157% 160% 140% 120% % 100% 75% 80% 54% 60% 60% 40% 20% 0% 10% 1998 17% 1999 27% 2000 33% 2001 86% 68% 65% 40% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Примечание. 2010, 2020 гг. - прогнозные показатели 2010 2020 СТРУКТУРА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ПО ФОРМАМ СОБСТВЕННОСТИ В 1987 И 2007 ГОДАХ 1987 2007 42% 23% 35% 0,75% 22% 77% ЧАСТНАЯ ЧАСТНАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ, МУНИЦИПАЛЬНАЯ, ОБЩЕСТВЕННАЯ МУНИЦИПАЛЬНАЯ ОБЩЕСТВЕННАЯ Структура предложенного пакета федеральных законов по формированию рынка доступного жилья в 2006 году ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА Жилищный кодекс – регулирование базовых правоотношений в жилищной сфере (предоставление жилых помещений социального и коммерческого использования, специализированных жилых помещений, собственность на жилье, пользование жилыми помещениями) СПРОС НА ЖИЛЬЕ ОБОРОТ ЖИЛЬЯ Обеспечение условий для развития ипотечного жилищного кредитования, жилищнонакопительных программ и других форм расширения платежеспособного спроса граждан на жилье (изменения гражданского, гражданскопроцессуального, ипотечного законодательства, законодательства о ценных бумагах, о страховании и др.) Обеспечение снижения затрат на совершение сделок и снижение рисков утраты права собственности на жилье, формирование конкурентных цен на рынке и стабилизация реальных цен на жилье (изменение гражданского законодательства, законодательства о регистрации прав на недвижимость и о государственном учете объектов недвижимости) ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЖИЛЬЯ Обеспечение условий для увеличения объемов жилищного строительства, упрощение доступа к земельным участкам, развитие коммунальной инфраструктуры (Градостроительный кодекс, законы о концессиях и тарифном регулировании, изменения Бюджетного кодекса) НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ (НДС, налог на прибыль, подоходный налог, плата за землю, государственная пошлина, местный налог на недвижимость) Приоритеты Структура национального Проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» Увеличение объёмов ипотечного жилищного кредитования Повышение доступности Жилья Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных законодательством категорий граждан Увеличение объёмов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры * Мониторинг реализации проекта. Меры Реализация федеральной целевой программы «Жилище» и входящих в её состав подпрограмм Государственная поддержка системы рефинансирован ия ипотечных кредитов Развитие инфраструктуры системы ипотечного жилищного Предоставление субсидий молодым семьям на приобретение жилья или оплату первого взноса по ипотечному кредиту Предоставление субсидий на приобретение жилья гражданам, перед которыми имеются обязательства по обеспечению их жильём кредитования * Внесенные по результатам работы в течение 2006 года Сокращение административных барьеров, развитие рыночной инфраструктуры, градостроительное и антимонопольное регулирование в сфере жилищного строительства Предоставление гос. гарантий и субсидирование процентов по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой Привлечение бюджетных и частных средств в модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры * Увеличение объемов малоэтажного домостроения * Организационноинформационные мероприятия * Контроль за ходом реализации Национального проекта и разработка предложений по его развитию Проблемы управления проектом Необходимость системного учета различных точек зрения (власть, профессионалы, население). Наличие критериев эффективности реализации. Необходимость определения сроков, показателей выполнения и определение уровня ответственности. Несовместимость старых схем управления с задачами проекта. Недостаточность принятия законодательства. Необходимость радикальных институциональных преобразований. Задача Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры Проблемы 1. Сложность процедуры приобретения прав на земельный участок. 2. Отсутствие резервных мощностей по инженерным и коммунальным сетям, слабо развитая транспортная инфраструктура. 3. Непрозрачность и необоснованность административных решений в отношении ограничений, связанных с развитием участков. 4. Устаревшие строительные нормы и правила, часто противоречащие друг другу. 5. Непрозрачность бизнеса, высокие риски для потенциальных инвесторов. 6. Отсутствие эффективной конкуренции в секторе инвестиций в Задача Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры Меры и решения 1. Приобретение прав на землю исключительно на аукционной основе – с 1 октября 2005 года. 2. Принятие единого для каждого муниципального образования тарифа на подключение. 3. Принятие закона о функциональном зонировании земель муниципальных образований. 4. с 1 января 2007 года – Единая экспертиза проектной документации и единый государственный строительный надзор. 5. Переход к инструментам кредитного финансирования обеспеченных залогом прав на землю и создание улучшения. 6. Развитие антимонопольного законодательства, регулирующего Приоритетные направления реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» - на первом этапе 2006-2008 года Повышение доступности жилья Увеличение объектов Ипотечного кредитования Увеличение объектов жилищного строительства Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, нуждающихся в государственной поддержке. Основные проблемы развития жилищной сферы Дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья Высокий уровень износа жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, проблема ветхого и аварийного жилья Отсутствие механизмов доступности жилья для граждан со средними и умеренными доходами. Низкие темпы обеспечения очередников жильем социального использования Отсутствие стратегических инструментов экономического стимулирования муниципалитетов для развития территорий Отсутствие необходимого объема земельных участков обеспеченных инженерной и социальной инфраструктурой для жилищного строительства Распределение населения по доступным способам решения жилищной проблемы в зависимости от уровня доходов max доходы 19% 60% 46 - 51% 25 - 30% 30 - 35% min 2006 10 - 15% 2020 приобретение стандартного жилья с помощью ипотечного кредита (LTV = 70%) или наем коммерческого жилья без поддержки государства приобретение дополнительной комнаты с помощью ипотечного кредита, приобретение жилья или строительство индивидуального жилья с помощью государственных субсидий; в 2020 году – также участие в жилищно-строительных кооперативах, наем коммерческого жилья с помощью субсидий, некоммерческий наем жилья) наем жилья социального использования и специализированного жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде Государственная политика по отношению к различным видам использования жилищного фонда Жилье в собственности граждан Частный наемный жилищный фонд Жилищно-строительные и жилищные кооперативы Наем государственного и муниципального жилья, жилья некоммерческих организаций Государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования Специализированный государственный и муниципальный жилищный фонд Ожидаемая структура жилищного фонда по типу использования в 2020 году 13 % 2-4% 3% 5-7% 15% 8 - 10 % 65 - 67 % Проживание собственников Наем у физических лиц Наем у юридических лиц (бизнес-наймодателей) Проживание в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов Наем у некоммерческих наймодателей и в государственном и муниципальном жилищном фонде Наем жилья социального использования и специализированного жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде Основные направления государственной жилищной политики Развитие стратегических инструментов экономического стимулирования муниципалитетов для развития территорий Развитие промышленной базы стройиндустрии и рынка строительных материалов, изделий и конструкций Техническая политика, контроль безопасности строительства Обеспечение земельных участков для жилищного строительства инженерной и социальной инфраструктурами Финансирование жилищного строительства Основные направления государственной жилищной политики Кадровое обеспечение системы градорегулировани я и строительного комплекса Развитие и кадровое обеспечение системы эксплуатации и управления объектами недвижимости и комм.инфраструктур ы Градорегулирован ие и обеспечение жилищного строительства земельными участками Улучшение содержания, реконструкции и капитальный ремонт жилищного фонда Ипотечное жилищное кредитование Экономическая поддержка социально незащищенных групп населения Стимулировани е. Развитие рынка найма жилья Развитие рынка жилья и недвижимости