Выбор точки строительства.

Сравнительная оценка
целесообразности размещения
нового производства в разных
точках
Лекция 7
План лекции
1.Плюсы и минусы рассредоточения производства. Примеры сетевой
организации бизнеса среди российских компаний.
2.Градострительный кодекс, регулирование им отношений инвестора с
местной властью.
3. Анализ инвестиционных рейтингов регионов.
4. Необходимость предварительного формирования тестов для выбора
среди возможных точек размещения будущего бизнеса.
5. Причины, определяющие целесообразность выхода бизнеса в новую
точку. Варианты решения.
6. Сведение решения о выборе возможных точек организации бизнеса к
открытой транспортной задачи линейного программирования.
7. Оценка сравнительной эффективности вариантов.
8. Последовательность действий при решении о новом строительстве.
9. Декларации о намерениях, её состав; представление декларации орган
местного самоуправления для вопроса по земле.
10. Согласование отвода земли и условий подключения к объектам
1.1
Плюсы и минусы сосредоточенного
размещения производства
Плюсы
1. Удобство управления –
всё под рукой
Минусы
1. Уязвимость при смене
власти – «свои» ушли,
пришли «чужие»
2. Возможность реализовать 2. Все яйца в одной
экономию на масштабе
корзине.
производства
3. Простота налаживания
3. Узкое пространство для
отношений с властями –
маневра.
много поводов и точек
пересечения.
1.2 Сравнение бизнесов в
старой и новой точках
Старая точка
Новая точка
1.Обозначившееся истощение
природного ресурса
Доступ к новым месторождениям
или иным природным ресурсам
2. Исчерпание ёмкости рынка
Создание нового рынка
3. Старое производство – невозможно Новостройка - снижение издержек
серьезно снизить издержки
при современном качестве
4. Весь бизнес в одной точке
Понижение риска (разнести яйца по
разным корзинам
Выгоды от движения в менее
развитые регионы: ниже цены на
землю; ниже уровень конкуренции
1.3 Действия в новой точке.
1) Купить готовое предприятие или войти в
чужое дело
плюс: быстрое решение,
минус: скрытые угрозы. Тщательное Due
Diligence.
2) Построить собственное предприятие
плюс: отсутствие «сюрпризов»;
минус: время на строительство + вывод
предприятия на проектную мощность.
2. Градостроительный кодекс
1. Наделил муниципальную власть правом
распоряжаться землей.
2. Доступ к земле только через аукционы.
3. Обязал разрабатывать
градостроительные планы – примерные
требования к объектам.
3.Рейтинги регионов
3.1Неравенство регионов
4.1 Вопросник по оценке района (оценка в
баллах от 0 до 10).
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Климат
Социальная инфраструктура
Стоимость недвижимости.
Транспорт
Обеспеченность водой
Наличие мест для хранения отходов
Обеспечение электроэнергией
Коммуникации
Рабочая сила
Отношение к предпринимателям со стороны
местной власти
4.2 Транспорт
1) имеется только один вид грузового
транспорта 0;
2) есть ж.д. и автомобильная 5;
3) к п.2 есть ещё водный транспорт 7;
4) имеется международный аэропорт 10.
4.3 Обеспечение водой
1) практически отсутствует
0;
2) низкого качества, в незначительном
количества
2;
3) достаточно для бытовых целей, но
недостаточно для производственных 4;
4) требуются дополнительные затраты для
промышленной подготовки воды
6;
5) воды достаточно
8;
6) Вода в изобилии и хорошего качества 10.
4.4 Места для хранения
отходов
1) практически нет
0;
2) требуются большие затраты по
обустройству
5;
3) можно получить доступ на обычных
условиях
10
4) по технологии производства не
требуется
10
4.5 Обеспечение рабочей силой
(каждый подраздел от 0 до 10)
1) традиционные взаимоотношения;
управленцев и рабочих в районах;
2) отношения к лицам, добившимся
успеха в бизнесе;
3) наличие рабочей силы нужной
квалификации ;
4) практика разрешения трудовых споров.
5.1 Действия предпринимателя – общая
схема
1. Подготовка декларации о намерениях
(сл. Слайд)
2. Представление её в орган местного
самоуправления для вопроса по земле.
3. Согласование отвода земли и условий
подключения.
5.2 Алгоритм действий предпринимателя
Декларация о намерениях
Орган местного самоуправления,
решающий вопрос о земле
Согласование условий
предоставления участка
Да
Нет
отказ
Согласование условий
подключения к инженерным Должны знать, что
власти «за». Обдерут!
сетям
Все условия
согласованы
Разработка
Бизнес-плана
Организация
финансирования
5.3 Декларация о намерениях
Инвестор (адрес)
Точка размещения объекта. Сроки начала строительства и
ввода. Необходимый участок и требования к нему.
3. Наименование будущего предприятия, его краткие данные:
продукция и технология (экология!); реализация и налоги.
4. Распределение продукции (вывоз за пределы)
5. Численность персонала, в том числе набираемая на месте.
6. Обеспечение объектами ЖКХ и соцкультбытом.
7. Потребность в сырье и материалах (по основным видам)
8. Потребность в воде, газе, паре и электроэнергии.
9. Транспортное обслуживание.
10. Стоки - методы очистки, использование существующих или
строительство новых очистных сооружений.
11. Отходы и способы их утилизации.
12. Возможное влияние на экологию: виды воздействия; выбросы
в случае аварий.
1.
2.
5.4 Площадка
1. Условия предоставления земельного
участка. Принципиально важна
публичность – список площадок и их
характеристики должны быть
опубликованы на сайтах.
Необходимость отдельного обсуждения
темы с «заинтересованными лицами»
резко снижает ценность площадки.
5.5 Оформление акта выбора
земельного участка
картографические материалы;
заключение о согласовании условий
природопользования;
расчёты убытков собственников земли;
материалы других согласований и экспертиз;
принципиальные условия, подлежащие
включению в договор о хозяйственных
отношениях органов местного самоуправления
и заказчика.
5.6 Экологическое обоснование
размещения объекта в данной точке.
1. Подготовка материалов.
2. Проведение экологической экспертизы.
Затраты на экологию. По данным
Всемирного банка они составляют до
3% от стоимости проекта. При
включении защитных мер в проект
затраты поднимаются до 10%.
6.1 Сведение задачи о размещении
производства к транспортной модели.
1. Цель задачи – из нескольких точек для
размещения бизнеса выбрать лучшую по
критерию приведенных затрат.
2.Спрос на товар задается по поселениям –
«станции назначения». Основания –
результаты анализа рынков.
3. Предполагаемое производство товара в точке
принимается за «станции отправления».
6.2 Модель планирования
поставок
Х поставки товара с предприятия i потребителю j
 Xij  Mi
объём поставок не может превысить
мощность предприятия
i
 Xij  Dj
спросi потребителя должен быть
удовлетворён
j
Xij  0
min
 CijXij
ij
объём поставок не отрицателен
Минимизируются затраты на
удовлетворение спроса
потребителей.
6.3.1 Параметры модели
1.
2.
«Станции отправления» -число возможных точек, из которых
намечается осуществлять поставки, по мощности должны
примерно в 2 раза превышать суммарный спрос, что
позволяет выбрать из них лучшие.
«Затраты на перевозки» - как сумма собственно затрат на
перевозку и приведенных затрат на производство продукции:
2.1 затраты на перевозки между двумя точками. При
отсутствии осложнений принимаются в соответствии со
сложившимися тарифами, Uij.
Осложнениями являются необходимость
расширения пропускной и/или провозной способности между
двумя точками, что делает необходимым инвестиции в
расшивку узостей и учитывается особо.
6.3.2 Приведенные затраты
2.2 затраты на производство на «станции
отправления» Si ;
2.3 удельные капиталовложения на прирост
единицы мощности, по которым
рассчитывается годовой эквивалент
капитальных вложений - Ki.
Cij = Uij+(Si+d*Ki)
где d – норма дисконтирования.
Приведенные затраты - (Si+d*Ki)
Резюме.
1) Тщательный анализ причин, побуждающих к выходу
на новую территорию. Взвешивание рисков, связанных
с этим.
2) Сбор всей возможной информации – камеральный
анализ и подготовка плана действия – с кем и о чём
разговаривать.
3) Вопросник и детализация представления о новом
месте.
4) Решение по альтернативе покупать-строить.
5) Реализация намеченного плана.
6) Через 2-3 года постаудит: сравнение того, что
получили, с тем, что намечали.
Тема 6
•Законодательство, регулирующее создание объекта.
•Необходимость проекта, проектная документация её состав,
проектные институты, этапы проектирования. Уникальные и
типовые проекты.
•Строительные
нормы
и
правила
(СНиПы),
причины,
определяющие целесообразность их унификации с Евросоюзом.
•Смета и сметная стоимость объекта.
•Экспертиза и согласование проекта.
•Прединвестиционные затраты и их состав. Примерная стоимость
проектирования.
•Риски, связанные с проектированием, и основные способы
противодействия им.
•Организация выбора исполнителей работ, подрядчики и
поставщики оборудования.
•Основные риски на этапе создания объекта.
•Предварительные выводы из эссе
• Тема 6
• Законодательство, регулирующее
создание объекта.
• Необходимость проекта, проектная
документация её состав, проектные
институты, этапы проектирования.
Уникальные и типовые проекты.
• Строительные нормы и правила
(СНиПы), причины, определяющие