ДЕВЕЛОПМЕНТ И РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ТЕРРИТОРИЙ ТЕНДЕНЦИИ К УКРУПНЕНИЮ ПРОЕКТЫ Морской фасад Газпром Сити Балтийская жемчужина Новая Голландия Невская ратуша Московская товарная ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА 467 68 180 8 6 24 ЗАСТРОЙКА РОССИЙСКИХ ГОРОДОВМИЛЛИОННИКОВ Новые промышленные предприятия Спальные районы Старые промышленные предприятия Исторический центр города Сложившееся размещение промышленности не соответствует задачам развития городской инфраструктуры ПРИМЕРЫ ОШИБОК ПРИ РЕНОВАЦИИ ДОКЛЭНД Лондон Территория – 8,5 кв. миль ДОКЛЭНД (ЛОНДОН) 1980 ГОД Первая попытка реновации Закончилась неудачей. Бюджет реновации – 1,5 млрд. фунтов стерлингов – вложения города. Предполагалась подготовка территории за счет частных инвесторов. 1983 ГОД Вторая попытка реновации Бюджет реновации - 4 млрд. фунтов стерлингов - вложения города. Проведены КОМПЛЕКСНЫЕ работы по развитию территории. Через 7 лет после начала работ по реновации частные инвесторы стали вкладывать средства. На 1 фунт госсредств вложено 3 фунта частных инвестиций. ПРИМЕРЫ ОШИБОК ПРИ РЕНОВАЦИИ РАЙОН МОРНУОТИ (ТОКИО) Не запроектирована жилая функция Отсутствие людей по вечерам Увеличение преступности Плохой имидж района ИНИЦИАТОРЫ ПРОЕКТОВ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА Девелоперские, инвестиционные компании: Свободные средства для старта Административный ресурс Выход на «дешевые» кредиты Промышленные предприятия Земля ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ ЗЕМЛЯ 20-30% УЛУЧШЕНИЯ (здания, сооружения, сети) в стоимости создания 70-80% в стоимости создания ЗЕМЛЯ – «ВЕЧНЫЙ» АКТИВ УЛУЧШЕНИЯ – ВРЕМЕННОЕ ЯВЛЕНИЕ Средний срок жизни объекта в центральной части Лондона – 25-30 лет Предназначены к сносу ПРОЕКТ «МОРСКОЙ ФАСАД» Девелопер – ООО «УК «МОРСКОЙ ФАСАД» Создание (намыв) территории 450 Га ЦЕЛЬ ДЕВЕЛОПМЕНТА Цель девелопмента – повышение стоимости земли Стоимость земли зависит от её ценности Ценность земли зависит от качества бизнес-идеи по использованию земли Бизнес-идея это описание возможных улучшений БИЗНЕС-ИДЕЯ КАК ЦЕНООБРАЗУЮЩИЙ ФАКТОР «Газпром-Сити» «Район 700» Петрозавод ЭТАПЫ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА 1. Анализ Использования 2. Бизнес-планирование 3. Проектирование 4. Структурирование капитала 5. Строительство 6. Заполнение 7. Управление АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТРАТЕГИЯ (ПРЕДПОЧТЕНИЯ) 1. СОСТАВ ФУНКЦИЙ ? 2. ОБЪЕМ ФУНКЦИЙ ? 3. ПОСАДКА И ГЕОМЕТРИЯ ЗДАНИЙ ? 4. ЗОНИРОВАНИЕ УЧАСТКА ? 5. ОЧЕРЕДНОСТЬ ? РЫНОК ОГРАНИЧЕНИЯ АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕОБХОДИМО ЧЕТКО И ОДНОЗНАЧНО ПОНИМАТЬ ВСЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ДО НАЧАЛА РАБОТЫ !!! ПРОЕКТИРОВАНИЕ После согласования цели главный идеолог проекта не заказчик, а «ЗВЕЗДА» (творец, архитектор) Привлечь «ЗВЕЗДУ» главная задача проектменеджера MORE LONDON ЭСКИЗЫ MORE LONDON РЕАЛИЗОВАННЫЙ ПРОЕКТ БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЕ Элитные офисы Типовые офисы Банк Общепит Торговля Паркинг СТРУКТУРИРОВАНИЕ КАПИТАЛА Определение потребности в капитале Оценка собственных возможностей Определение пула потенциальных участников (соинвесторы, кредиторы) Упаковка проекта Переговорный процесс Построение корпоративной схемы СТРОИТЕЛЬСТВО Цена ЦЕЛИ Сроки Качество Невозможно получить все! ЗАПОЛНЕНИЕ Подготовка и проведение кампаний по продвижению объекта (реклама, public relations) Экспозиция объекта, поиск и привлечение арендаторов, подписание договоров аренды Продажа объекта или части его площадей УПРАВЛЕНИЕ (Коммерческая эксплуатация) Поддержание имиджа и позиционирования объекта (реклама, public relations) Обеспечение взаимодействия с арендаторами Экспозиция освобождающихся площадей, поиск и привлечение арендаторов Юридическое и бухгалтерское сопровождение Обеспечение безопасности УПРАВЛЕНИЕ (Техническая эксплуатация) Мониторинг технического состояния объекта недвижимости Техническое обслуживание Нормативные мероприятия Клининг Технический консалтинг Обеспечение ресурсами Планирование и бюджетирование ДОКЛАДЧИК Алексей Чижов Директор департамента офисной недвижимости Becar Consulting Санкт-Петербург Тел. +7 (812) 326 32 26 E-mail: chizhov@becar.ru