Приобретение квартиры в строящемся доме

Участнику долевого
строительства
В России все более популярно участие в долевом строительстве жилья. Стоимость
квартиры на этапе строительства значительно ниже, чем в готовом доме. Для многих
граждан это едва ли не единственный способ улучшить свои жилищные условия.
Однако часто граждане, вложившие деньги в стройку, становятся так
называемыми обманутыми дольщиками.
Наступил экономический кризис, компания не просчитала риски и обанкротиласьи вот уже строительство заморожено на долгие годы.
Есть и откровенно мошеннические схемы, когда компании-однодневки заманивают
граждан низкими ценами на квартиры, не имея на руках ни документов на
строительство, ни земли, а потом исчезают с деньгами участников строительства.
Нередки случаи двойных продаж, когда одну и ту же квартиру продают нескольким
покупателям. В таких случаях остается лишь обращаться в правоохранительные
органы и надеяться взыскать деньги с мошенника.
Как бы ни развивалась ситуация, судьбе обманутых дольщиков не позавидуешь.
Они годами ждут обещанных квартир, снимают жилье, тратят свои нервы и деньги,
судятся и выходят на демонстрации.
Приобретать жилье на этапе строительства можно. Но нужно делать это
ответственно. Не надейтесь на заключение сделки через риэлтора, смотрите что
подписываете, кому несете ваши деньги.
Проверьте застройщика, внимательно изучите документы, заключите договор
предусмотренный законом. Все, что нужно знать чтобы обезопасить себя при покупке
квартиры на этапе строительства, - в этом материале.
ПРОВЕРЯЕМ
информацию о строительстве
Первым делом внимательно изучаем проектную
декларацию.
Она должна быть размещена в Интернете и в средствах
массовой информации.
Только если привлечение денежных средств граждан
осуществляется без рекламы, застройщик вправе не
размещать проектную декларацию в СМИ и Интернете.
Проектная декларация должна
содержать сведения:














о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации;
о разрешении на строительство;
о правах застройщика на земельный участок (собственность, аренда, субаренда), об
элементах благоустройства;
о местоположении строящихся домов и их описании;
о количестве квартир в доме, гаражей и иных объектов недвижимости с описанием их
технических характеристик;
о функциональном назначении нежилых помещений в доме, не входящих в состав
общего имущества;
о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой
собственности;
о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
о возможных финансовых и прочих рисках и мерах застройщика по их добровольному
страхованию;
о планируемой стоимости строительства дома;
о перечне подрядчиков;
о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные
средства для строительства дома;
О финансовом результате текущего года, размерах дебиторской и кредиторской
задолженности на день опубликования проектной декларации.
Внимание.
Сравните цены застройщиков на квартиры в
строящихся домах. Цена ниже рыночной на 20-30% повод еще более тщательно проверить все документы.
Участники долевого строительства дополнительно
имеют право ознакомиться со следующими
документами:

разрешение на строительство;

технико-экономическое обоснование проекта строительства дома;

заключение экспертизы проектной документации, если проведение
экспертизы обязательно;

проектная документация со всеми изменениями;

документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
В документах на землю (свидетельство о государственной регистрации
права
и
кадастровый
паспорт
земельного
участка)
сопоставьте
правообладателя земельного участка, указанного в свидетельстве о
государственной регистрации права с застройщиком.
Обязательно обратите внимание на категорию земли и вид разрешенного
использования земельного участка. На землях сельскохозяйственного
назначения, независимо от вида разрешенного использования земельного
участка, строительство многоквартирного дома незаконно. Также не является
законным строительство многоквартирного дома на землях с видом
разрешенного использования «для дачного строительства», «индивидуального
жилищного строительства», «садоводства», «огородничества», «ведения
личного подсобного хозяйства», даже если они имеют категорию «земли
населенных пунктов».
ПРОВЕРЯЕМ ЗАСТРОЙЩИКА
Самая объективная оценка застройщика – уже
построенные им дома и мнение людей в них проживающих.
Если организация не нарушает сроки постройки домов, и к
качеству квартир нет претензий это веские аргументы,
чтобы остановить выбор на таком застройщике.





Обязательно посмотрите у застройщика:
учредительные документы;
свидетельство о государственной регистрации;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы;
аудиторское заключение за последний год.
ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР
Помните, закон допускает только три формы привлечения денежных
средств граждан для строительства жилых домов:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска застройщиком, имеющим разрешение на строительство
многоквартирного дома на принадлежащем ему земельном участке жилищных
сертификатов, закрепляющих право на получение от застройщика жилых помещений;

жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами.

Если нет желания создавать ЖСК и строить самостоятельно, то нужно заключать
договор участия в долевом строительстве. Застройщики могут предлагать иные
формы договора, объясняя что это сокращает налоги. Если застройщик предлагает
заключить договор по «серой» схеме, велик риск того, что исполнение обязательств
перед участником строительства изначально не планируется. Гарантию и защиту
прав и интересов предоставляет только договор участия в долевом строительстве,
прошедший государственную регистрацию.

Только такой договор страхует участников строительства от «двойных» продаж.
Поскольку оплата производится только после государственной регистрации договора,
одну и туже квартиру невозможно продать по нескольким сделкам.

Договор долевого участия предполагает целевое использование средств, то есть
деньги, привлеченные на строительство дома, не могут быть направлены
застройщиком на иные цели. Если заключен такой договор. То объект незавершенного
строительства и земельный участок, либо право аренды участка находятся в залоге у
участника долевого строительства. Даже в случае банкротства застройщика
требования участников долевого строительства удовлетворяются в первую очередь
перед кредиторами и подрядчиками.
В договоре участия в долевом
строительстве должны содержаться
следующие условия:

определение конкретного объекта, подлежащего передаче участнику
долевого строительства. Объект (параметры квартиры) описывается в
соответствии с проектной документацией (копия из поэтажного плана жилого
дома с указанием конкретных помещений должна прилагаться к договору);

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику
долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре каких либо из вышеперечисленных условий
договор не пройдет государственную регистрацию и считается незаключенным.
Помните два важнейших правила:
 договор участия в долевом строительстве считается
заключенным только с момента его государственной
регистрации. Оплачивайте его только после получения
экземпляра со штампом о регистрации;
 заключайте договор участия в долевом строительстве
только
с
застройщиком
(не
с
инвестором,
генподрядчиком или любой другой организацией).
ОСТОРОЖНО «СЕРЫЕ» СХЕМЫ
ПРИВЛЕЧЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
ГРАЖДАН НА СТРОИТЕЛЬСТВО !
Предварительный договор купли-продажи квартиры.
Застройщик предлагает заключить договор, по которому обязуется передать в
дальнейшем квартиру по договору купли-продажи, когда она будет построена.
Получаемые деньги застройщик определяет как «обеспечительный платеж». То
есть застройщик берет деньги сейчас и обязуется в будущем продать квартиру. По
таким договорам «проданные» квартиры числятся не за покупателями, а за
застройщиком. Такой договор не подлежит государственной регистрации и
застройщик может продавать одну квартиру нескольким покупателям.
Обязательство построить квартиры к определенному сроку не дается или может
не исполняться. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным
договором, не соответствуют фактически построенным. Цена квартиры в
основном договоре может стать значительно выше, чем в предварительном.
Обязательства,
предусмотренные
предварительным
договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить
основной договор, он не будет заключен. В случае нарушения застройщиком
договора покупателю придется доказывать сам факт инвестиций. Права
требования квартиры у участника строительства не возникает.
Предварительный договор участия в
долевом строительстве.
При
использовании
такого
договора,
как
и
предыдущего, застройщик может не получить разрешение
на строительство и не заключить договор участия в
долевом строительстве, определенный предварительным
договором.
Договор бронирования.
Застройщик предлагает внести 10-30% стоимости
квартиры в самом начале строительства. Часто у него нет
даже
разрешения
на
строительство.
Участнику
строительства договор ничего не гарантирует. Покупатель
может остаться без квартиры и аванса.
«Депозитная» или банковская схема.
Застройщик продает квартиры только покупателям, у
которых есть счет определенного вида в банке (у банка с
застройщиком
оформлены
партнерские
отношения).
Застройщик в этом случае не участвует в привлечении средств
участников строительства, а кредитуется у банка. Участник
строительства вносит средства на депозитный счет банка,
формально не имеющего к строительству никакого отношения.
Схема не подразумевает возникновения права требования
квартиры. Существует риск возврата денег банком вместо
получения квартиры у застройщика.
Договор займа.
Схема не подразумевает возникновения
права требования квартиры у застройщика.
Деньги просто предоставляются застройщику
в займ.
Вексельная схема.
С покупателем заключается два договора – обычно
предварительный
договор
купли-продажи
(или
соглашение о намерениях) и договор купли-продажи
векселя. Подразумевается, что оплата будущей сделки
возможна путем погашения векселя, то есть застройщик
погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами.
Проблемой является то, что вексель и обязательство
предоставить квартиру формально никак не связаны. В
векселе невозможно указать конкретную подлежащую
передаче квартиру, в связи с этим нет гарантии, что
застройщик обменяет вексель именно на квартиру, а не
рассчитается с покупателем его же деньгами. В случае
банкротства застройщика участник строительства не
сможет получить даже денег, предъявив вексель к
погашению.
Договор соинвестирования или
инвестиционный договор.
Участник строительства становится партнером
застройщика и разделяет все риски застройщика,
включая незавершение строительства и утрату
вложенных средств.
Договор участия в хозяйственной
деятельности потребительского
общества.
Потребительское
общество
не
вправе
осуществлять деятельность по строительству
жилья и привлечению денежных средств для этих
целей.
Вступление в коммандитное
товарищество.
Такое товарищество рассчитано на получение
прибыли от участия в нем. Имущественных прав у
участников строительства не возникает. Для целей
строительства жилья должен быть создан
жилищно-строительный кооператив.
«СЕРЫЕ» схемы применяются застройщиками для
ухода от государственного контроля за их
деятельностью, расходования ими привлеченных
денежных средств граждан и исполнения обязательств
перед участниками строительства.
Подписывая такой договор и передавая деньги
застройщику следует знать, что деньги могут быть
потрачены застройщиком на свои цели, исчезнуть,
можно остаться без оплаченного жилья.
При участии в любой из перечисленных или
похожих на них схемах покупатели жилья лишены
возможности реализовать многочисленные права и
гарантии, предоставленные им договором участия в
долевом строительстве, заключенным в соответствии с
требованиями Федерального закона № 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации».