Сильных игроков рынка Остальных участников рынка

Перспективы развития рынка
недвижимости в России.
В условиях кризиса и
в посткризисное время
Крапин Александр
генеральный директор
аналитического
агентства RWAY
В Агентстве RWAY с конца 90-х годов прошлого века
рынок определяют следующим образом:
Рынок является сложной социальной системой,
служащей для получения доходов и активов
субъектами рынка
На основании этого определения,
построена наша модель рынка
Любой рынок состоит из следующих
неразрывно связанных элементов рынка:
– субъектов (участников, игроков) рынка,
– объектов рынка,
– «правил игры» на рынке.
Важное замечание – рынок существует, только если
существуют все его элементы. В этом своеобразном
«триединстве» элементов рынка активной
составляющей являются лишь субъекты рынка.
Поэтому анализ деятельности именно субъектов
рынка, причем в первую очередь субъектов
управляющей подсистемы рынка, должен являться
важнейшей составляющей работы исследователя
рынка
Рынок, как сложная социальная система, в
первом приближении состоит из следующих
подсистем:
- управляющей подсистемы;
– производственной подсистемы;
– подсистемы оказания услуг.
Всех субъектов (участников, игроков) рынка
целесообразно разделить на две основных
категории:
• Сильных игроков рынка
• Остальных участников рынка
В свою очередь сильных игроков рынка
целесообразно делить на следующие категории:
• Сильные игроки рынка федерального уровня
• Сильные игроки рынка субфедерального уровня
• Сильные игроки рынка муниципального уровня
Сильный игрок рынка представляет из себя
корпорацию часто независимых юридических и
физических лиц, которые проводят на рынке
согласованные действия по максимизации доходов
корпорации.
В модели рынка, используемой в Агентстве,
предполагается, что в состав сильных игроков рынка
входят и представители управляющей подсистемы
рынка.
Существует всего два основных метода
регулирования рынка с помощью изменения «правил
игры» на нем:
• Либерализация «правил игры» на рынке
• Социализация «правил игры» на рынке
Все годы реформ управляющая подсистема рынка
использует в основном либерализацию «правил
игры» на рынке.
Основные «инструменты»,
используемые властью для
регулирования рынка:
• Налоговая система
• Кредитно-денежная и финансовая система
• Таможенная система
Что такое кризис?
С экономической точки зрения кризис является
бизнесом сильных игроков рынка
Основной причиной кризиса является сокращение
денег в деловом обороте рынка
Основные причины кризиса в мире
• Интересы сильных игроков мирового рынка и
дефекты современной мировой финансовой системы
- основные причины кризиса.
С помощью кризиса сильные игроки рынка имеют
возможность приобретать интересующие их
активы, а также снимать накопившиеся
социально-экономические обязательства
20
09
г(
4
г
г
г
г
г
г
г
г
г
г
г
ца
)
ме
ся
20
08
20
07
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
00
19
99
19
98
г
-10
19
97
Проценты
Ежегодный прирост объема денежной массы в
России (М2)
70
60
50
40
30
20
10
0
Негативное и позитивное воздействие
кризиса на рынок недвижимости
• Основные негативные факторы кризиса ужесточение условий кредитования и формирование
отложенного спроса, сокращение числа
профессиональных участников рынка
• Основные позитивные факторы кризиса приведение цен на рынке в соответствие с уровнем
платежеспособного спроса
Что такое
справедливая цена
на рынке?
• стоимость единицы жилья равна среднемедианным
доходам домохозяйства за три года до уплаты
налогов
• 100 арендных платежей принимают в качестве
справедливой цены на рынке за единицу жилья
Виды
аналитиков рынка
недвижимости
• аналитики рынка В2В и их основные задачи
• аналитики рынка B2C и их основные задачи
Среднестатистическая
продолжительность кризиса
• Среднестатистическая продолжительность мировых
кризисов за последние 100 лет составляет порядка 6
лет
• Современный кризис станет самым масштабным за
всю историю развития мира, его результатом должно
стать контролируемое обрушение долларовой
пирамиды, которая интенсивно создается с 1971 года
(отмена обеспечения доллара золотом).
Основные тенденции на рынке
недвижимости в кризисный период
•
•
•
•
Снижение цен
Снижение деловой активности
Увеличение числа предложений на рынке
Сокращение числа профессиональных участников
рынка
• Повышение уровня вакантных площадей
Перспективы
развития рынка недвижимости
в 2009-2010 годах
• Снижение объемов строительства жилья до 52-53 и 35-40 млн.
кв. метров соответственно
• Снижение цен на 35-55% от максимальных значений (сентябрь
2008)
• Снижение деловой активности минимум на 10-15% в год
• Увеличение числа предложений на рынке (соотношение
покупателей и продавцов 1:15)
• Сокращение числа профессиональных участников рынка – до
50-60%
• Повышение уровня вакантных площадей до 25-30%
Перспективы
развития рынка недвижимости в посткризисный период
•
•
•
•
•
•
•
•
Рынок станет более сбалансированным, особенно по средней
стоимости объектов рынка и средним доходам его субъектов
Цены на рынке жилья снизятся минимум на 50-60% от максимальных
значений (сентябрь 2008)
Деловая активность возрастет в 2-3 раза
Начнется быстрое восстановление объемов нового строительства
жилья
Стоимость ипотечного кредита снизиться до 6-8%
Время согласований существенно (в разы) уменьшится
Стоимость услуг естественных монополистов для застройщиков
снизиться
В большинстве регионов кадастровая стоимость земель будет
составлять порядка 20-25% от полной себестоимости строительства
жилья
По состоянию на август 2009 года:
• В 49-ти российских регионах (из 89 регионов) полная
себестоимость строительства жилья по вновь начатым проектам
уже меньше 30 тыс. руб. за кв. метр,
• в 25 российских регионах цена выше этого значения максимум
на 11%.
• Только в 15 российских регионах полная себестоимость жилья
эконом-класса на 12% и более превышает рекомендованные
федеральной властью значения.
• К числу регионов с наибольшими значениями полной
себестоимости строительства жилья эконом-класса в первую
очередь относятся регионы двух российских столиц.
Основные индикаторы
«ценового дна» на рынке жилья:
• Существенное увеличение числа заключаемых
сделок (в разы)
• Близость цен предложений к уровню справедливой
цены (максимум 1,5 ее значения)
Для подавляющего большинства участников рынка наиболее
важными критериями развития рынка являются:
• информационная «прозрачность»,
• понятные и безопасные юридические схемы заключения
сделок,
• стабильность «правил игры».
Современное состояние рынка недвижимости не отвечает ни
одному из этих критериев.
То есть, современный рынок не учитывает потребности
подавляющего большинства участников рынка, а сформирован
лишь для незначительной части его участников, которых наши
эксперты относят к сильным игрокам рынка.
Чего в первую очередь не хватает российскому рынку
недвижимости по сравнению с аналогичными рынками
других стран мира?
• общепринятого в мире налога на недвижимость, исходя из
рыночной стоимости
• налога на перепродажи
• существенного (примерно на порядок) сокращения сроков
согласования ИРД
• защиты прав дольщиков (пример Республики Беларусь –
обязательное страхование договоров)
• иных видов и форм кредитования на рынке, кроме ипотеки
(стройсберкассы, массовости жилищных накопительных
кооперативов)
Благодарю за внимание!
Вопросы?
Контакты:
Крапин Александр,
генеральный директор
Аналитического агентства RWAY
+7 (495) 933-55-03
gr@rway.ru