общие понятия и принципы оценки

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ № 1
ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ
1. Введение
1.1.Настоящий Федеральный стандарт оценки, разработанный в соответствии
с
Международными
стандартами
оценки
(МСО),
принятыми
Международным комитетом по стандартам оценки, устанавливает общие
понятия, принципы, подходы и процедуры оценки, применяемые при
осуществлении оценочной деятельности в Российской Федерации.
1.2.Положения
настоящего
стандарта
являются
базовыми
для
всех
Федеральных стандартов оценки.
2.0. Объекты оценки
2.1. К объектам оценки относятся следующие объекты гражданских прав вне
зависимости от их оборотоспособности:
-имущество, в том числе движимое и недвижимое имущество, предприятие,
имущественные права;
-результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные
права на них (интеллектуальная собственность), а также деловая репутация.
2.2. Недвижимые имущество
В целях целей оценки под недвижимым
недвижимости)
понимаются
земельные
имуществом (объектами
участки,
участки
недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть
все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения, объекты незавершённого строительства.
2.3. Движимое имущество
Для целей оценки под движимым имуществом понимается имущество, не
относящиеся к недвижимому имуществу, включая ценные бумаги, а также
объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимому имуществу в
соответствии с гражданским законодательством, но являющиеся движимым
имуществом
с
точки
зрения
методологии
оценки
-
подлежащие
1
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты.
2.4. Имущественные права
Имущественными правами являются права на движимое и недвижимое
имущество, включая: право собственности; право хозяйственного ведения,
право оперативного управления, право доверительного управления, право
пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного)
пользования, аренда, ипотека, сервитуты.
Объектом оценки может выступать обязательственное право (право
требования) одного лица или группы лиц (кредитора или кредиторов) по
обязательству другого лица или группы лиц (должника или должников) в
совершении либо несовершении определенных действий в силу договора,
вследствие причинения вреда и из иных оснований, определенных
гражданским законодательством.
2.5. Предприятие
В целях оценки под предприятием понимается имущественный комплекс,
используемый для осуществления предпринимательской деятельности, как
правило, в рамках деятельности юридического лица.
2.6 Интеллектуальная собственность
К объектам интеллектуальной собственности относятся:
- объекты промышленной собственности
- конфиденциальная информация, имеющая коммерческую ценность
- объекты авторского права и смежных прав
2.7. Деловая репутация
Гудвилл - часть нематериальных активов предприятия, определяемая
деловой репутацией, деловыми связями, добрым именем, патронажем
клиентов,
выгодным
месторасположением
или
другими
сходными
факторами, которые отдельно не идентифицируются и/или не оцениваются,
но генерируют экономические выгоды.
3. Стоимость, цена и затраты
2
3.1. Стоимость
стоимость отражает выгоды, получаемые тем, кто является или может стать
собственником или пользователем объекта гражданских прав на дату оценки.
Стоимость является расчетной величиной цены объекта гражданских прав в
определенный момент времени в соответствии с выбранным видом
стоимости.
Продажа объекта оценки не является условием, необходимым для
установления цены, за которую этот объект был бы продан, если бы он
продавалось на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в
определении используемого вида стоимости.
Для понимания и использования стоимостных оценок необходимо указание
вида стоимости, а также обеспечение его соответствия целям и задачам
оценки. Изменение толкования вида стоимости может существенно повлиять
на величины стоимости, которые будут приписаны тому или иному объекту
оценки.
3.2. Цена.
денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за некий
объект гражданских прав.
Цена свершившейся сделки является фактом вне зависимости от того, была
ли она открыто объявлена или держится в тайне.
В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов
конкретных покупателей и продавцов цена объекта гражданских прав, может
не соответствовать его стоимости.
3.3. Затраты.
Денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или
производства объекта гражданских прав. Цена, уплаченная покупателем за
объект гражданских прав, становится для него затратами на его
приобретение.
Расчет затрат для объекта оценки может основываться на расчетной
величине либо затрат воспроизводства, либо затрат замещения.
3
Затраты воспроизводства – это затраты создания точной копии оцениваемого
объекта с использованием аналогичных технологий и материалов без учета
износа.
Затраты замещения ─ затраты в текущих ценах, необходимые для создания
объекта сопоставимой полезности с применением технологий и материалов,
используемых на рынке в настоящее время.
4. Принципы оценки.
В основе оценки стоимости объектов гражданских прав лежит ряд
экономических принципов, определяющих влияние различных факторов на
величину оцениваемой стоимость.
4.1. Принцип соотношения спроса и предложения. Спрос, формируемый
субъектами спроса, и предложение, формируемое субъектами предложения,
по отдельности и во взаимодействии, влияют на стоимость объекта оценки,
сделки с которым происходят или могут происходить на соответствующем
рынке.
4.2. Принцип изменения стоимости. Стоимость объекта оценки может
изменяться во времени и должна определяться на конкретную дату.
4.3. Принцип полезности. Оценка стоимости объекта гражданских прав
зависит от его свойств, а также от способа его использования.
4.4. Принцип единой цены. Стоимость объекта гражданских прав во многом
определяется наличием у него полезных свойств, и количество того или
иного свойства у объекта гражданских прав оценивается рынком примерно
так же, как и такое же количество данного свойства у объектов – аналогов
4.5. Принцип замещения. С одной стороны, на стоимость объекта оценки
влияет цена объекта – аналога, который может быть приобретён на рынке. С
другой стороны, на стоимость влияют также затраты, которые необходимо
понести на создание объекта с аналогичными свойствами.
4.6. Принцип ожидания. На стоимость объекта оценки, приносящего доход,
влияют ожидаемые доходы, которые могут быть получены в будущем от
владения им.
4
4.7. Принцип наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное
использование представляет собой наиболее вероятное использование
объекта гражданских прав в рамках действующего законодательства, которое
является осуществимым, и при котором оценка его стоимости дает
наибольшую величину..
5. Подходы к оценке
5.1. Для определения стоимости объекта оценки любого типа, ― как
рыночной стоимости, так и других видов стоимостей, ― оценщик применяет
один или несколько подходов к оценке, построенных на основе принципов
оценки, или их комбинацию.
5.2.1.Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости,
основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо
замещения объекта оценки. При применении методов затратного подхода
рассматривается возможность того, что в качестве заменителя оцениваемого
объекта можно создать другой объект, который либо является копией
оригинала, либо может обеспечить равную полезность.
5.2.2. Сравнительный подход ─ совокупность методов оценки
стоимости, основанных на корректировке и обобщении информации о
рыночных ценах на объекты – аналоги в зависимости от соотношений свойств
объекта оценки и объектов – аналогов. Под рыночными ценами объектов –
аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса в
зависимости от доступной информации.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении ожидаемых доходов, которые объект
оценки может принести собственнику после даты проведения оценки, и
дисконтировании этих доходов к дате проведения оценки.
5.3. Оценщик при проведении оценки обязан использовать все
вышеперечисленные
подходы
к
оценке
или
обосновать
отказ
от
использования того или иного подхода.
5.4. Оценщик вправе самостоятельно выбирать методы оценки в рамках
5
применения каждого из подходов. Выбор применяемого метода в рамках
того или иного подхода к оценке обусловлен требованиями Федеральных
стандартов оценки, требованиями рынка, а также особенностями объекта
оценки.
5.5. Результаты применения различных подходов и методов оценки, в итоге
должны быть согласованы для получения расчетной величины стоимости в
зависимости от выбранного вида стоимости.
6. Процесс оценки.
6.1. Процесс оценки включает следующие шаги:
- постановку задания на оценку;
- анализ свойств объекта оценки, исследование рынка и сбор данных;
- выбор подходов и методов оценки, применение методов оценки;
- согласование результатов применения методов оценки и выведение
итоговой величины стоимости;
-составление отчёта об оценке.
6.2. Задание на оценку.
Документом, полностью регламентирующим взаимоотношения Заказчика и
Оценщика, является договор на оценку, который закрепляет Задание на
оценку. Задание на оценку включает следующие обязательные разделы:
- идентификацию объекта оценки;
- идентификацию имущественных прав, связанных с объектом оценки;
- предполагаемое использование результатов оценки и любые связанные с
этим ограничения;
- определение вида рассчитываемей стоимости;
- указание даты проведения оценки и даты составления отчёта;
- идентификацию любых возможных и ограничивающих условий, на которых
должна основываться оценка.
6