Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова Кафедра экспертизы и управления недвижимостью Петрова Мария СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ОЦЕНКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ Руководитель, к.э.н., доц. Сидоров И.И. Диверсификация инвестционного портфеля Эффективное управление инвестиционностроительными проектами ПЕРСОНАЛ ТЕХНИКА ФИНАНСЫ Риски инвестиционно-строительного проекта * финансовый * Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью Система управления рисками PMI: - планирование управления рисками; - классификация рисков; - количественная оценка рисков; - планирование реагирования на риски; - мониторинг и контроль рисков. Состав инвестиционно-строительного проекта Жилая недвижимость Нежилая недвижимость коммерческая социальная Предельное инфраструктурное насыщение территории, снижающее риски реализации инвестиционно-строительного проекта Эконом-класс жилье инфраструктура Бизнес-класс жилье инфраструктура Элит-класс жилье инфраструктура Моделирование рисков реализации инвестиционностроительного проекта * Зависимость риска от ожидаемого срока получения дохода Зависимость риска от заявленного срока выполнения подрядных работ Зависимость риска от стоимости строительства объекта, заявленной подрядчиком Зависимость риска от величины эксплуатационных затрат * Опарин С. Г. Как оценить риск? [Электронный ресурс] Базовые принципы предлагаемой системы выявления и учета риска реализации ИСП, связанного с инфраструктурной полнотой территории Риск неполучения дохода жилой недвижимости ИСП определяется как функция от коэффициента инфраструктурной полноты территории строительства t нединф R f k t инф Предлагаемый коэффициент инфраструктурной полноты территории строительства представляет собой отношение освоенных на возведенной инфраструктуре на определенный период строительства средств к общему планируемому объему возведенной инфраструктуры k t инф C С t инф n инф где t [1…n], n — общая продолжительность строительства в периодах. Моделирование риска реализации инвестиционностроительного проекта от инфраструктурной полноты территории k2 R ТР1 R Rmin 1 e 2 2 2 R max ТР2 0 k1 k2 1 R min k Зависимость риска от инфраструктурной полноты территории (пунктирная линия — профиль риска неполучения дохода) Оптимизационная задача управления риском реализации ИСП от инфраструктурной полноты территории если t n, max то k t k инф инф и R нед инф, t f k инф t min CF недв,t и CF недв max . 1 R нед инф,t если t n, 1 то CFt f 1 СД t min, Этапы построения профиля рисков реализации ИСП от инфраструктурной полноты территории 1-й этап. Статистический ретроспективный анализ финансовых документов инвестора (бизнес-планов предыдущих ИСП; справок о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3); актов приемки законченного строительством объекта (форма КС-11); счета 08 бухгалтерского учета; счета 62 бухгалтерского учета; договоров купли-продажи объектов недвижимости ИСП) позволит определить его индивидуальные риски (Rmax) и (Rmin) Карточка учета рисков Rнед–инф (пример заполнения) объект ______________________________________ класс недвижимости _________________________ инвестор/застройщик _________________________ Период реализации/всего периодов 1/10 … Доход от реализации объекта за период, млн. руб. kинф в периоде Rнед–инф, % на начало на конец средний по плану по факту фактич. расчетное 0,15 0,18 0,17 14,10 11,72 -16,9% 16,9% 2-й этап. Построение профиля риска неполучения дохода. Зона максимального риска (0…ТР1) — реализация объекта недвижимости начинается с некоторого минимума инфраструктурной полноты. Зона релаксации риска (ТР1…ТР2) — некоторому изменению k ставится в соответствие линейное снижение риска. Зона безразличия (ТР2…1) — дальнейшее повышение k существенно не изменяет оставшийся риск реализации ИСП, т.е. возводится невостребованная инфраструктурная недвижимость. объект Жилой дом в пер. Харьковском в г. Белгороде класс недвижимости эконом инвестор/застройщик ЗАО «Белгородское ППСМ» Доход от реализации объекта за период, млн. руб. kинф в периоде Rнед–инф, % Период реализации/ всего периодов на начало на конец средний по плану по факту фактич. расчетное 1/10 0,15 0,18 0,17 14,10 11,72 -16,9% 16,9% 2/10 0,18 0,32 0,25 14,10 12,85 -8,9% 8,9% 3/10 0,32 0,45 0,39 14,10 13,01 -7,7% 7,7% 4/10 0,45 0,58 0,52 14,10 13,75 -2,5% 2,5% 14% 5/10 0,58 0,67 0,63 14,10 13,50 -4,3% 4,3% 12% 6/10 0,67 0,79 0,73 15,85 15,12 -4,6% 4,6% 7/10 0,79 0,94 0,87 15,85 15,40 -2,8% 2,8% 8/10 0,94 1,00 0,97 15,85 18,02 13,7% 2,8% 4% 9/10 1,00 1,00 1,00 15,85 18,43 16,3% 2,8% 2% 10/10 1,00 1,00 1,00 15,85 17,95 13,2% 2,8% 0% 0.00 18% 0.12; 16.9% 16% 10% 8% 6% 0.47; 3.2% 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00 3-й этап. Полученные обработкой каждого проанализированного ИСП профили заносятся в систематизатор риска, обобщающий имеющийся опыт реализации ИСП: — в данном регионе; — в данном классе жилья; — данным инвестором/застройщиком Систематизатор рисков неполучения дохода Rнед-инф инвестор/застройщик _________________________________ объект ТР1 класс ТР2 kип R kип R Объект 1 эконом 0,12 16,9% 0,47 3,2% Объект 2 эконом 0,18 17,9% 0,52 6,8% Объект 3 эконом 0,20 20,8% 0,58 4,5% Объект 24 бизнес 0,49 22,2% 0,65 10,8% Объект 25 бизнес 0,41 20,4% 0,85 9,4% Объект 26 бизнес 0,38 20,0% 0,72 11,7% Объект 57 элит 0,64 29,5% 1,00 13,6% Объект 58 элит 0,54 31,2% 0,99 13,0% Объект 59 элит 0,49 30,4% 0,97 14,1% … … 32% 30% 28% 26% 24% 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 0.00 0.10 0.20 эко 0.30 0.40 0.50 биз 0.60 0.70 0.80 0.90 эли 1.00 Использование полученных рисковых профилей заключается в корректировке положительных денежных потоков ИСП, связанных с реализацией объектов недвижимости, через корректирующие делители (1+ Rt , класс ), где Rt , класс — R для текущего периода жизненного цикла ИСП для выбранного класса недвижимости, и получении модифицированных показателей экономической эффективности ИСП ( NPV и DPI ) n NPV t 1 n DPI t 1 CF t CF t , класс CFt 1 СД t 1 CF t n 1 СД t 1 t 1 CF t 1 СД t 1 CFt , класс 1 Rt , класс Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова Кафедра экспертизы и управления недвижимостью СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! Петрова Мария СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ОЦЕНКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ