Опыт и перспективы размещения пенсионных средств на рынке строительства недвижимости. V ежегодный форум «Квалифицированный инвестор – 2011» 16.03.2011г. Инвестиции в строительство объектов недвижимости Инвестор Покупка паев $ Создание и управление $`=$1+$2-Fee $1 ЗПИФ Вознаграждение Fee Погашение паев м2 Предоставление займов Инвестиционная (фонды для квалинвесторов) покупка $инв. м2 $кр. Покупатели объектов недвижимости $2= $кр.+fix% Застройщики Стройка Стройка 1. Инвестор зарабатывает за счет разнице в цене покупки кв.м. у застройщиков и цене продажи объектов покупателям. 2. В случае если фонд категории «для квалинвесторов», возможно получение % по займам застройщикам. 3. Сегодняшняя оценка потенциальной доходности таких вложений в сегменте жилой недвижимости – 12%15% годовых на горизонте 3-5 лет 2 Формирование доходности инвестора Факторы формирования дохода от инвестиций в строительство для ЗПИФ Дисконт (Скидка при покупке от текущей рыночной цены) «Строительная» прибыль «Спекулятивная» прибыль (Прирост цены за счет стадии строительства ) (Изменение цен на рынке недвижимости) Слабая корреляция с колебаниями рыночных цен ЗПИФ входит в проект на стадии строительства, то есть получает часть «строительной» прибыли. Себестоимость строительства ЗПИФ как крупный оптовый инвестор и долгосрочный партнер приобретает квартиры по цене ниже рыночной. Дисконт при покупке квартир фондом составляет 10%-20% и позволяет увеличить доходность инвестиций. Рыночная цена Инвестиционная цена Маржа УК При росте цен на рынке недвижимости ЗПИФ получает дополнительную «спекулятивную» прибыль. В случае спада рынка «девелоперская» прибыль и дисконт, являются запасом прочности для обеспечения положительной доходности по проекту. 2007 3 2008 2009 2010 2011 - … Восстановление рынка жилой недвижимости на примере проектов компании Рынок жилой недвижимости прошел острую фазу кризиса и вновь позволяет зарабатывать на инвестициях. С 4 квартала 2010 наблюдается существенный рост количества сделок купли-продажи. Основным драйвером роста доходности являются новые проекты со стабилизировавшейся после кризиса маржой между инвестиционной ценой и ценой продажи конечным покупателям. Средневзвешенный IRR проектов входящих в портфель Динамика продаж квартир 2 500 160 000 50,0% 2 194 40,6% 140 000 1 904 2 000 104 798 1 902 136 017 120 000 1 644 90 213 1 427 1 500 100 000 102 099 1 115 80 000 978 78 372 1 000 477 66 629 40,0% 30,0% 21,3% 20,0% 14,0% 60 000 61 515 40 000 10,0% 500 32 007 20 000 0 0 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. Рыночные продажи (м2) 4 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. Поступлания по проектам (тыс.руб.) 0,0% По проектам завершенным до кризиса По текущим проектам, По новым проектам, начатым до кризиса начатым после кризиса Снижение рисков при инвестировании в строительство Закрепление параметров инвестиционной политики фонда в правилах фонда, например: Формат финансирования застройщиков (например, только по 214-ФЗ ) Категория объектов недвижимости. Географическое расположение объектов. Закрепление УК базовых принципов инвестирования, например: Порядок финансирования застройщика - траншами по графику строительства. Участие застройщика собственными средствами в проекте. Наличие у застройщика опыта реализации аналогичных проектов. Срок участия фонда в проекте. Срок ввода объекта в эксплуатацию с момента начала инвестирования. Применение лимитов и ограничений по портфелю ЗПИФ, например: По объему средств в одном объекте. По объему средств в одном регионе. По объему средств на одного застройщика. По объему средств в строительство на различной стадии. Min и max доля фонда в общем объеме проекта. 5 Отбор проектов для инвестирования Предварительная проверка на соответствие критериям отбора и согласование с застройщиком возможности приведения проекта к необходимым показателям. Оценка соответствия нормативным актам Оценка документов по застройщику и проекту на наличие, комплектность и соответствие основным требованиям законодательства в сфере строительства и ЗПИФов. Комплексная проверка • Проверка всех документов на соответствие законодательству и оценка правовых рисков. • Проверка объекта, оценка рисков, связанных со строительством. • Оценка экономической эффективности, прогноз доходности по проекту. • Оценка достоверности сведений и надежности контрагентов (застройщик, генподрядчик). • подготовка заключения по проекту к выносу на инвестиционный комитет Рассмотрение проекта и принятие решения инвестиционным комитетом. Приобретение объекта в портфель 6 Контактная информация Адрес: г. Москва, Краснопресненская наб., 6 Тел.: 8(495) 745-51-99 : 8(495) 411-52-00 Факс: 8(495) 745-51-93 Сайт: www.kapital-pif.ru Генеральный директор Шемендюк Роман Николаевич Начальник отдела развития Иванов Дмитрий Валерьевич 7