Страхование ипотечных обязательств как инструмент

Открытое акционерное общество
«Страховая компания АИЖК»
Страхование ипотечных обязательств
как инструмент повышения доступности
ипотеки
г. Москва, 2010 год
1
Ипотечное страхование
 Страхование заложенного имущества
(страхование имущества граждан, за исключением транспортных средств)
 Страхование жизни заемщика
(страхование от несчастных случаев и болезней/ страхование жизни на случай смерти,
дожития до определенного возраста или срока, или наступления иного события)
 Титульное страхование
(риск утраты или ограничения/обременения права собственности)
 Страхование ответственности заемщика
(страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательств по договору)
 Страхование предпринимательского риска банка
(страхование предпринимательских рисков)
далее для целей данной презентации -
ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ (Mortgage Insurance)
или
СТРАХОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
(Mortgage Guaranty Insurance)
2
Зависимость вероятности дефолта от первоначального
взноса (суммы кредита относительно стоимости залога)
Вероятность дефолта по отношению к вероятности
для кредитов с КЗ 65 – 70% *
4
3.5
3
2.5
2
1.5
1
> 98
95 - 98
90 - 95
85 - 90
80 - 85
75 - 80
70 - 75
65 - 70
60 - 65
50 - 60
40 - 50
< 40
0.5
Отношение суммы кредита к стоимости залога (КЗ), %
* ) Среднее значение по 6 странам в соотношении с КЗ 65.01- 70% - Австралия, Германия, Голландия, Испания,
Великобритания и США.
Источник: Klopfer, Eric, "A Mortgage Insurer's Look at Basel II and Residential Mortgage Credit Risk", Housing Finance
International, Vol XVII, No. 1, London: September 2002
3
Страховой риск. Страховое покрытие
Страховой риск:
Возникновение у кредитора недостаточности денежных средств,
вырученных от реализации заложенного имущества, для
погашения задолженности заемщика по кредитному договору.
Страховое покрытие включает:

Остаток основного долга по кредитному договору

Проценты за пользование кредитом

Юридические расходы, связанные с обращением взыскания
на имущество
4
Особенности ипотечного страхования
(страхование ипотечных обязательств)
Уникальные характеристики:
 Долгосрочный риск – длительный срок действия договора страхования при
неизменной страховой сумме на весь срок
 Неравномерное распределение риска в течение срока страхования (вероятность
дефолта заемщика постепенно возрастает в течение первых 2 - 3 лет, достигая
максимума, после чего плавно убывает до конца срока кредита)
 Макроэкономический (катастрофический) характер риска из-за цикличности
развития экономики и рынка недвижимости
 Взаимозависимость факторов риска
Причины, приводящие к реализации кредитором заложенного имущества:
 Отсутствие у заемщика возможности исполнять обязанности по возврату
кредита и уплате начисленных процентов, в связи со снижением уровня доходов
(утрата работы, снижение заработной платы, болезни и т.д.)
 Отсутствие у заемщика интереса (желания) исполнять обязанности по возврату
кредита и уплате начисленных процентов, в связи падением цен на недвижимость
и отсутствием желания «переплачивать» кредитной организации за подешевевшее
заложенное имущество.
5
Ипотечное страхование: история развития
 Начало современному ипотечному страхованию было положено в США в 1934 году после
великой депрессии, во время которой разорилось множество частных страховых компаний и
банков, - создана Федеральная жилищная администрация (FHA), обеспечивающая
гарантированное государством страхование ипотечных кредитов.
 В 1956 году создана частная страховая компания (Страховая компания гарантирования
ипотечных кредитов, MGIC).
 Постепенное увеличение предельного отношения кредита к залогу (США):
Со страхованием
ипотечных
обязательств
80 - 90%
Без страхования
ипотечных
обязательств
66,7 – 75%
1934
1950
95 – 97%
90 - 95%
75 - 80%
97 - 100%
80%
1970
1990
2010
 Похожая история наблюдалась в Канаде с 1954 года, когда Канадская ипотечная жилищная
корпорация (СМНС) развивала страхование ипотечных кредитов.
 Другие страны также шли по этому пути.
6
Программы ипотечного страхования за рубежом
Год начала
программы
Капитал
1934
государственный
1956
частный
1954
государственный
1963
частный
1965
частный (в начале государственный)
ЮАР
1989
государственный +
частное
перестрахование
Израиль
1998
частный
Гонконг
1999
государственный +
частное
перестрахование
Филлипины
1950
государственный
Литва
1999
государственный
Казахстан
2003
государственный
Страна
США
Канада
Австралия и
Новая Зеландия
 Развитие страхования ипотечных
обязательств, как правило, начиналось на
государственной основе или при активном
участии государства в части нормативноправового регулирования и выработки
единых стандартов.
 Компании с государственным капиталом в
большинстве ориентированы на решение
социальных задач, обеспечивают гарантии
покрытия в большем размере.
 Большинство компаний (как частных, так и
государственных) начинало с меньших
размеров покрытия, постепенно их
увеличивая. Только некоторые к
настоящему времени пришли к 100%
покрытию убытков кредитора.
7
Международный опыт:
особенности программ ипотечного страхования
(страхование ипотечных обязательств)
Особые требования и условия:
 Для страховых компаний
 Дополнительные требования к капиталу (risk-based capital)
 Резерв на покрытие непредвиденных, значительных убытков / резерв
катастроф (contingency reserve)
 О конфликте интересов – необычный для частного страхового бизнеса
законодательный запрет во многих развитых странах на выплату кредитору
комиссионных, вознаграждений и прочих денежных стимулов
 Для кредиторов
 Нормативное стимулирование или прямое требование осуществлять
страхование ипотечных кредитов с высоким показателем соотношения суммы
кредита к залогу
 Соответствие всем финансовым и иным критериям (качество кредитного
портфеля, андеррайтинг, уровень квалификации руководящего персонала,
материально-технического обеспечения и т.п.), установленным ипотечным
страховщиком
 Требование вторичного рынка (рынка ипотечных ценных бумаг) страховать
ипотечные кредиты.
8
Потребность рынка в ипотечном страховании
(страхование ипотечных обязательств)
 В 2009 году большинство кредиторов ипотечного рынка
России установили размер минимального первоначального
платежа на уровне 30%.
 Для большинства заемщиков текущие условия ипотечного
кредитования (первоначальный платеж и ставка по кредиту)
являются невыполнимыми или неприемлемыми.
 Основываясь на исследованиях, проведенных АИЖК,
снижение минимального первоначального платежа с 30%
до 10% увеличит число потенциальных заемщиков в 4
раза.
 Со страхованием ипотечных обязательств банки могут
увеличивать размер кредитов не беря на себя
дополнительных рисков
30% платит
заемщик
70%
обеспечивает
банк
10% платит заемщик
90%
обеспечивает
банк не
увеличивая
уровень риска
9
Преимущества ипотечного страхования
Основная
цель
–
повысить доступность
для населения
ипотечных
кредитов
 снижение минимального размера первоначального взноса по кредиту с
30% до 10% от стоимости недвижимости.
 снижение процентных ставок по застрахованным ипотечным кредитам по
отношению к незастрахованым (при стоимости страхования от 1 до 4%
(единовременно), совокупные расходы заемщика, с учетом снижения
процентной ставки кредитором, меньше, чем расходы без ипотечного
страхования при одинаковом первоначальном взносе).
 защита заемщика от дополнительных требований банка после реализации
залога
10
Обращение взыскания на жилье
(в случае дефолта на 24 месяц)
• Стоимость жилья – 1 800 000 руб.
• Сумма кредита – 1 440 000 руб.
• Заемщик перестает платить на 24-й месяц со дня выдачи кредита
• Ставка по кредиту = 12,25%
• Ставка по кредиту = 14,5%
• Остаток основного долга на дату
• Остаток основного долга на дату
просрочки – 1 367 437 руб.
просрочки – 1 380 414 руб.
• Страховая сумма = 360 000 руб.
Долг
заемщика
264 071 р.
полностью
покрываетс
я страховым
возмещение
м
Долг
заемщик
а банку:
313 817
р.
месяцы
месяцы
Решение
суда
1-е
торги: 15%
2-е
торги: 10%
Сборы
ФССП: - 7%
Решение
суда
1-е
торги: 15%
2-е
торги: 10%
Сборы
ФССП: - 7%
11
Роль АИЖК в развитии системы ипотечного страхования
(страхование ипотечных обязательств)
 Создание дочерней страховой компании АИЖК - возможность предложить
институт развития для становления нового сегмента страхового рынка,
позволяющего повысить доступность ипотечных кредитов для населения
 Страховые компании, отвечающие согласованным требованиям, а также
соблюдающие процедуры, могут участвовать в системе перестрахования СК
АИЖК.
 Перестрахование будет способствовать повышению финансовой надежности
страховщиков, что полностью отвечает интересам кредиторов и заемщиков.
 Роль СК АИЖК как института развития рынка – в разработке и внедрении
унифицированной документации и процедур страхования ипотечных
обязательств, которые, с учетом значительного опыта материнской компании
АИЖК и применения международного опыта, позволят предупреждать
принятие неверных решений в сфере управления рисками.
12
Преимущества перестрахования рисков
ипотечного страхования
Перестрахование позволяет страховщикам уверенно выйти на новый страховой
рынок, поскольку Перестраховщик предоставляет страховщикам:
• Дополнительную емкость (готов перестраховать большую долю ответственности по
договорам ипотечного страхования)
• Помощь в разработке продуктов для ипотечного страхования, расчете тарифов и
формулировании условий страхования
• Собранную страховую статистику и статистику по ипотечному кредитованию
 Руководство по андеррайтингу и урегулированию убытков в ипотечном страховании
 Помощь в обучении специалистов, занятых в ипотечном страховании
 Консультации по организации и развитию ипотечного страхования
Договор перестрахования между СК АИЖК и Страховщиком
13
Прогнозы развития ипотечного рынка
Прогнозируется существенный рост объемов, в том числе, за счет
ипотечного страхования. Согласно данным АИЖК, в 2006 – 2008 годах
доля кредитов с первоначальным взносом меньше 30% составляла почти
50%
14
Необходимые изменения законодательства для развития
страхования ипотечных обязательств
 Налоговый кодекс РФ (ст. 291, в части отнесения сумм страховых взносов по
страхованию предпринимательских рисков кредиторов к расходам, учитываемым
при налогообложении)
 Положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования
кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и
приравненной к ней задолженности»( в части отнесения покрытия по страхованию
ипотечных обязательств к обеспечению покрытия по ссудам)
 Инструкция ЦБ РФ от 16.01.2004 №110-И «Об обязательных нормативах банков»
(в части снижения коэффициента риска по кредиту с соотношением основной суммы
долга к стоимости недвижимости больше 70% (80%), если по такому кредиту
имеется страховое обеспечение в виде страхования ответственности заемщика по
ипотечному кредиту или страхования предпринимательских рисков кредитора на
сумму не менее превышения указанного соотношения значения 70%)
15
Открытое акционерное общество
«Страховая компания АИЖК»
Спасибо за внимание!
Смирнова Нина Николаевна
Генеральный директор ОАО «СК АИЖК»
Email: NNSmirnova@ahml.ru
16