Выступление Апрелева К.Н. VI Камский форум по недвижимости Пленарное заседание г.Пермь, 17 февраля 2011 г. «Рынок жилья России, ценовые ожидания и прогноз развития» «АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8 ФИЛОСОВСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ Неправильные прогнозы аналитиков это цена сделанных ими ошибок. 1. Методологические и статистические – не все данные собраны и использованы корректно, с пониманием источников и исключением дублей и необъективной информации. 2. Модельные и системные ошибки – не все факторы, способные существенно повлиять на используемую расчетную модель, учтены аналитиком при их построении. 3. Аналитики не способны учесть тех событий и факторов с которыми им не приходилось сталкиваться в практике. «АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8 Причины, оказавшие существенное влияние на ситуацию на рынке жилья в Москве и регионах за последние 9-12 месяцев. + 1. Участие государства в стимулировании спроса на жилье через снижение ставок по ипотеке, включая ипотечное кредитование строительного сектора. + 2. Сохранение масштабов финансирования бюджетных программ приобретения жилья для отдельных категорий граждан и отселение из ветхого и аварийного жилого фонда. + + 3. Рост инвестиционной привлекательности. 4. Сохранение у населения недоверия к мировым и национальной валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала. - 5. Рост расходной части и сокращение доходной части бюджетов. + 6. Сокращение процентных ставок по потребительским и коммерческим кредитам. Снижение ставок по депозитам в банках. + 7. Отсутствие роста производства, доходов бизнеса и доходов населения. 8. Реализация покупателями отложенного спроса. «АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8 Ценовая ситуация на рынке жилья Москвы. Динамика изменения стоимости предложения 1 кв.м. жилья в Москве, январь 2008 г. - декабрь 2010 г., руб. 210000 200000 190000 180000 170000 160000 150000 140000 130000 120000 110000 Январь 2008 Апрель 2008 средняя Июль 2008 Октябрь 2008 Январь 2009 эконом Апрель 2009 Июль 2009 Октябрь 2009 Январь 2010 Апрель 2010 повышенной комфортности Июль 2010 Октябрь 2010 бизнес и элита В целом Эконом-класс Повышенной комфортности Бизнес-класс -22,6% (январь’09 – октябрь’09) -25,8% (октябрь’08 - октябрь’09) -22,9% (январь’09 - октябрь’09) -19,7% (январь’09 - октябрь’09) Снижение с максимального значения к декабрю 2010 года -14,6% (январь 2009) -17,8% (октябрь 2008) -14,9% (январь 2009) -13,1% (январь 2009) Прирост с минимального значения к декабрю 2010 года +10,4% (октябрь 2009) +10,8% (октябрь 2009) +10,3% (октябрь 2009) +8,3% (октябрь 2009) Максимальное снижение «АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8 7500 Динамика изменения стоимости предложения 1 кв.м. жилья в Москве, январь 2008 г. - декабрь 2010 г., $ 7250 7000 6750 6500 6250 6000 5750 5500 5250 5000 4750 4500 4250 4000 Январь 2008 Апрель 2008 Июль 2008 средняя Октябрь 2008 Январь 2009 эконом Апрель 2009 Июль 2009 Октябрь 2009 Январь 2010 Апрель 2010 повышенной комфортности Июль 2010 Октябрь 2010 бизнес и элита В целом Эконом-класс Повышенной комфортности Бизнес-класс -35,0% (июль’08 – август’09) -40,5% (июль’08 - август’09) -35,5% (сентябрь’08 - август’09) -24,9% (сентябрь’08 - июль’09) Снижение с максимального значения к декабрю 2010 года -27,2% (июль 2008) -34,5% (июль 2008) -28,9% (сентябрь 2008) -19,4% (сентябрь 2008) Прирост с минимального значения к декабрю 2010 года +9,8% (июль 2009) +10,1% (август 2009) +10,3% (август 2009) +7,4% (июль 2009) Максимальное снижение «АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8 Экспозиция Изменение рассчетного периода продажи квартир в Москве (дней), январь 2008 г. - декабрь 2010 г. 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 янв.08 апр.08 эконом июл.08 окт.08 янв.09 апр.09 июл.09 окт.09 янв.10 повышенной комфортности «АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8 апр.10 июл.10 окт.10 бизнес и элита Количество зарегистрированных сделок купли-продажи на рынке жилья Москвы. 12000 10000 8000 6000 4000 90000 2000 80000 70000 2007 2008 ию ль ав гу ст се нт яб рь ок тя бр ь но яб рь де ка бр ь ию нь м ай ел ь ап р м ар т ев ра ль ф ян в ар ь 0 2009 60000 50000 2010 40000 30000 20000 10000 0 2007 «АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8 2008 2009 2010 Количество зарегистрированных ипотечных* сделок на рынке жилья Москвы в 2007-2010г.г. 3000 2500 2000 1500 1000 25000 500 20000 2007 ию ль ав гу с се нт т яб рь ок тя бр ь но яб рь де ка бр ь ию нь м ай ел ь ап р м ар т ев ра ль ф ян в ар ь 0 2008 2009 2010 15000 10000 5000 0 *Зарегистрированные ипотечные сделки в силу договора и в силу закона. 2007 «АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8 2008 2009 2010 70 ВВОД В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ в РФ, млн кв. м 60 50 40 30 20 10 0 2006 2007 2008 1-е полугодие 2009 всего «АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8 2010 Темпы роста цен в городах РФ в период между кризисами 1998 г. и 2008 г. 1600% 1437% 1267% 1200% 1000% 1451% 1356% 1400% 1173% 1158% 1085% 970% 874% 800% 600% 400% 200% 0% Москва Санкт-Петербург Краснодар Ростов-на-Дону Пермь Екатеринбург Омск Красноярск Новосибирск Изменение стоимости 1 кв.м. жилья в городах России в периоды кризисов, $ 0,0% Москва С.-Петербург Краснодар Ростов-на-Дону Пермь Пермь Омск Екатеринбург Красноярск Новосибирск -10,0% -20,0% -30,0% -40,0% -32,9% -35,0% -34,0% -40,7% -41,8% -50,0% -42,3% -39,2% -42,9% -46,1% -45,7% -51,1% -53,6% -60,0% -59,0% -56,7% -70,0% кризис 1998 года кризис 2008 года «АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8 -46,1% -50,8% -53,5% -52,9% Изменение стоимости 1 кв.м. жилья в городах России в период с августа 1998 г. по июль 2000 г., в долларах США Изменение стоимости 1 кв.м. жилья в городах России в период с марта 2008 по декабрь 2010 г., в долларах США 7000 1000 Москв а Москв а 6500 900 С-Петербург С-Петербург 6000 800 5500 Краснодар Краснодар 700 5000 Ростов -на-Дону Ростов -на-Дону 600 4500 500 Пермь Пермь 400 Екатеринбург Пермь Пермь 4000 3500 Екатеринбург 3000 300 Омск Омск 2500 200 1500 «АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8 Декабрь 2010 Сентябрь Июнь Март Декабрь 2009 Сентябрь Июнь Март Март Декабрь 2008 Нов осибирск 1000 июль май фев. ноя. авг. май фев. ноя. Август 1998 0 Июнь 2000 Нов осибирск Сентябрь 100 Красноярск 2000 Июнь Красноярск Оценка влияния выхода на рынок жилья проблемных активов Количество квартир приобретено с помощью ипотечных кредитов 900 тыс.шт. Количество реструктурированных кредитов 8% от 900тыс 70 тыс. Количество исков поданных в суды по взысканию просроченной задолженности 7 тыс. Прогнозируемое количество по увеличению исков по просроченной задолженности 7 тыс. Количество квартир, которое может выйти на рынок в течение ближайшего года по процедурам обращения взыскания: оптимистично пессимистично 2 тыс. 10 тыс. Годовой оборот рынка жилья ( сделки купли-продажи 2007 г.) 2 млн. Ориентировочный годовой оборот 50 самых крупных городов России (сделки купли-продажи 2009 г.) около 1,9 млн. Потенциальное влияние на увеличение объёма предложения на рынке: оптимистично пессимистично Объем квартир, который может выйти на рынок в % от годового оборота. 2 тыс./ 1000 тыс. 10 тыс./ 1000 тыс. От 0,2% до 1,0% Ничтожно мало. Цена 1 кв.м. жилья в баррелях нефти марки Urals Изменение сотимости 1 кв. м вторичного жилья в городах России в баррелях нефти марки URALS Средняя* Медиан ная* Декабрь 2010 Москва 65,3 62,0 56,6 Санкт-Петербург 37,9 36,5 29,8 Пермь Пермь 21,4 19,0 16,0 Екатеринбург 27,1 23,5 20,1 Омск 16,4 14,7 12,5 Новосибирск 23,5 21,0 18,0 180,0 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 Сентябрь Апрель Ноябрь Июнь Январь 2009 Август Март Октябрь Май дек.06 Июль Февраль Сентябрь Апрель Ноябрь Июнь Январь 2004 0,0 «АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8 *Стоимость жилья в баррелях нефти марки Urals в 2004-2010 г.г. Причины, оказывающие влияние на ситуацию на рынке жилья в Москве и регионах в текущий момент. Нестабильность курсов валют. Сохранение у населения недоверия к мировым валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала. - 5. Рост объемов нового строительства, сохранение высоких рисков для инвестиций при приобретении квартир в строящихся домах. - 6. Стабилизация доходов бюджетов и бизнеса. Стабилизация доходов населения. - 7. Наличие на рынке существенных объемов построенного, но не проданного жилья, недостроенного и приобретенного, но не запущенного в оборот и эксплуатацию. + + 8. Рост объемов индивидуального частного строительства 9. Рост темпов инфляции в стране. 10 Снижение ставок по депозитам в коммерческих банках. «АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8 10 5 0 2010 г. 4. 2009 г. + 15 2008 г. Использование населением жилья, как простого и доступного способа сохранения накоплений и гарантии социальной стабильности. 2007 г. 3. 2006 г. + 2005 г. Сокращение финансирования бюджетных программ приобретения жилья для отдельных категорий граждан и отселение из ветхого и аварийного жилого фонда. 2004 г. 2. 20 2003 г. + - Изменение процентов по вкладам в банках 2002 г. Рост объемов коммерческого и ипотечного кредитования. Снижение ставок по коммерческим и ипотечным кредитам. 2001 г. 1. Возможные сценарии развития ситуации (прогнозируемые изменения цен предложения до конца 2011 года): Вероятность ежемесячного роста цен темпами, выше чем уровень инфляции – 65%; Вероятность ежемесячного изменения цен темпами, ниже чем уровень инфляции – 35%. «АН САВВА» Москва, ул. 2-я Тверская-Ямская, д.8 Спасибо за внимание! Константин Апрелев Вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Президент АН «Савва» (Москва) тел.(903)743-16-89 e-mail: savva@expertconsult.ru www.expertconsult.ru Телефон отдела межрегиональных сделок с жильем АН «Савва»: +7 (495) 777-08-83