Diapositiva 1 - Рынок недвижимости России

Конференция для профессионаловрынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования
«Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства»
Санкт-Петербург, 09/12/2008
Рынок жилой недвижимости Италии
в условиях мирового финансового кризиса
Паоло Беллини (Paolo Bellini), A.N.A.M.A. - I.R.A.
Источники
Доклад подготовлен на основе
данных
мониторинга отрасли,
осуществляемого
специалистами I.R.A. Real Estate Network профессионального сообщества риэлторов России и Италии.
В частности, использовались статистических и аналитических материалов
в свободном доступе:
Rapporto Immobiliare 2008, L'agenzia del Territorio
 www.scenari-immobiliari.it
www.ance.it
www.nomisma.it
www.fiaipemiliaromagna.it
www.cresme.it
www.pirellire.com
Содержание











Динамика рынка в докризисный период
Параметры рынка к 2007 году
Общеевропейские ценовые тренды до кризиса
Мировой кризис и строительная индустрия
Влияние кризиса на рынок недвижимости
Прогнозы развития ситуации
Что и почему наиболее востребовано?
Специфика спроса предкризисного периода
Мотивации сделок во время кризиса
Кризис ипотеки
Региональная специфика
Динамика рынка в докризисный период
Динакмика индекс транзакций (TNT)
в жилом и других сегментах, 1985-2007 гг.
жилая
Индекс транзакций (TNT) в жилом сегментах,
2000-2007 гг. Количество сделок: 1985 г.- 430 тыс,
1995г- 504 тыс, 2002г- 690тыс, 2002г.- 762 тыс.,
2006г- 845 тыс, 2007г.- 806
Параметры рынка к 2007 году
Динакмика индекс транзакций (TNT)
по жилому сегментам, 2007-2007 г.
прочее
склады
произв. коммерч.
жилая
жилая
сф.услуг
Доли транзакций (TNT)
по сегментам, 2007 г.
Динамика индекс транзакций (TNT) в жилом сегментах в разрезе по
макрозонам, 2000-2007 гг.
Спад в 2001-2002г. аналитики связывают с отменой INVIM * в начале 2002г., в
связи с чем регистрация многих сделок была формально завершена в 2002г.
вместо 2001. INVIM – налоговый платеж за повышенную ценность объекта
Общеевропейске ценовые тренды до кризиса
В годы бума на рынке недвижимости лидером по
росту цен на жилье в рамках ЕЭС был Стокгольм,
а Италия удерживалась в категории “середнячков”:
Средний прирост ЕЭС +88.1%
Мировой кризис и строительная индустрия
По прогнозам Cresme*, в 2008-2010гг. произойдет
“драматический спад в первичном жилом строительстве вплоть до -30%, по нежилому сегменту уже сейчас можно
обозначить -5,4% по 2008г. и ожидать примерно -7,5% в
следующем году.”
“Кризис, который сейчас имеет место, тяжелее всего ударит
по строительной отрасли :
не только потому , что
первопричина кризиса - лопнувший мыльный пузырь
спекуляций на рынке недвижимости, и не потому, что
подвергается сомнению ключевая роль кредитования, которую
оно играло и играет в процессе строительства, а потому, что
кризис негативно влияет и на спрос и еще сильнее снижает
покупательскую способность и угрожает доверию между
игроками рынка”.
* Директор Cresme- Лоренцо Белличини (Lorenzo Bellicini) комментирует взимосвязь
мирового экономического сценария и ситуации в итальянской строительной отрасли.
Октябрь 2008.
Влияние кризиса на рынок недвижимости
“Нестабильность экономической конъюнктуры заметно чувствуется *.
И закономерно, что пострадают, в большей степени сделки по куплепродажи, а не по аренде, поскольку они требуют более посильных
экономических услилий. В краткосрочном периоде, что касается покупки
недвижимости, прогнозы не лучше. Области, считающиеся среди итальянцев
самыми престижными в летнее время, - Milano Marittima, Riccione и Rimini,
м еньше почуствовали на себе влияние кризиса. Стоимость аренды,
наоборот, не уменьшится и, вероятно, не снизится и в следующем году. В
купальный сезон стоимость аппартаментов в аренду по-прежнему составляет
около 700-800 EUR в неделю”
*Мнение о ситуации на рынке Лучиано Пассути (Luciano Passuti), президента Fiaip по
региону Эмилия Романия. Октябрь 2008
Прогнозы развития ситуации
На фоне экономических и финансовых трудностей, связанных с затруднением доступа к
кредитам, низким уровнем доверия среди компаний и домохозяйств, происходит
замедление реализации и продажи объектов нового жилищного строительства, и
уменьшению объемов строительных работ вообще:
 Строительная активность в 2008г. уже перестала расти в объемах и денежном выражении, и
снизится на -1,1% -1,5% в 2009г, причем наибольшее снижение ожиданиется по новому
строительству, по ремонту и восстановлению ранее возведенных зданий прогнозируется чуть
лучшая ситуация. По первой половине 2008г. зафиксировано вновь возведенных объектов по
жилому сегоменту -2,5% против по нежилому: офисы +15,3%, магазины +0.6%, склады +6.2%),
 Время продажи жилья на первичном рынке по сравнению со вторичным рынком выросло с 4.5 до
5,5 месяцев за период 2007-2008.
 По заявлению 40% риэлторов состояние объекта- это ключевой фактор успеха размещения
объекта на вторичном рынке. ( т.е важны местоположение (центр или близко к нему) и площадьсредняя (60-90 м2).
* Данные ежегодного отчета по рынку недвижимости (Rapporto Immobiliare 2008),
подготовленного Национальным Агентством по территории, L'agenzia del Territorio.
Октябрь 2008.
Что и почему наиболее востребовано?
“В следующие месяцы может стать интересно покупать недвижимость тем, у
кого есть в этом необходимость и у кого есть сбережения для
инвестирования.*”
Самые привлекательные объекты жилой недвижимости – квартиры и дома
средней и большой площади недалеко от центра,
в исторических зданиях, в хорошем состоянии,
расположенные в больших городах. Именно там
начинает формироваться значительное
предложение на покупку и на аренду жилья,
с усиливающимся трендом по покупке. Однако
большие города, в кризисный момент, часто
демонстрируют неконкурентноспособность
в части экономической привлекательности и
функциональности. Особняком стоит Милан, в котором можно наблюдать
последствия мощного импульса к развитию- подготовку к выставке Expo 2015.
Президент Assoedilizia, Ахилле Коломбо Клеричи (Achille Colombo Clerici) о текущем
состоянии рынка недвижимости и прогнозах на ближайшее время
Специфика спроса
 50% риэлторов Fiaip* фиксируют заявки на жилье с видом на море или у
моря, 38% ищут для клиентов объекты в центральной части города и только
13% подтверждают интерес клиентов к зонам полуцентр и периферия, как для
при покупке, так и при аренды.
 75% покупателей предпочитают жилье в хорошем состоянии (на вторичном
рынке). По этой причине среднее время продажи объекта, требующего
существенных доработок (=капремонт) в 2008г. выросло с 4-5 месяцев до 8
годом ранее
 Рекреационная недвижимость все чаще становится местом aggregazione familiare:
55% запросов- это поиск квартиры для 3х человек, 28% семей ищут виллы и
17% удволетворяются двуместными квартирами.
При этом 60% опрошенных игроков рынка оценивают рынок
2008 года как упадочный по количеству сделок купли-продажи; 35%
говорит о стабильности и только 5% указывают на рост рынка (в
частности, в областях высокой туристической ценности)
Мотивации сделок во время кризиса
В пользу продажи говорят следующие факторы:






Ici- налог на второй дом;
рост коэффициента Tarsu (налог на бытовые отходы);
удорожание коммунальных расходов;
увеличение стоимости различных услуг;
рост стоимости работ по обслуживанию объектов;
стоимость сертификации энергоприборов и
соответстующее приспособление сооружений;
 “карательные” налоги по объектам, сдаваемым в аренду
 “карательный” налоговый режим в отношении компаний, осуществляющих
управление объектом.
Факторы, мотивирующие на покупку недвижимости :



цена покупки сейчас и ожидаемое увеличение стоимости объекта;
уменьшение налогооблагаемой базы (esenzione ICI);
перспектива уменьшения стоимости ипотеки на покупку (при условии,что банки
не снизят максимальную сумму кредита
Кризис ипотеки
По данным Bankitalia, проанализировнным Tecnocasa, ипотечная система
фактически близка к “точке замерзания”: на рынке банковских ссуд на
покупку недвижимости во 2-м квартале 2008 зафиксировано по оборотам 10% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В разрезе по
макрозонам это выглядит следущим образом :
Северо-восток
Юг
Центральные регионы
Островная Италия
Северо-запад страны
- 8%
- 9%
- 10 %
- 11 %
- 12 %
0%
При этом высокая волатильность на финансовых рынках заставляет
получателей ссуды выбирать фиксированный процент: около 70% новых
кредитых договоров заключаются по фиксированной ставке процента.
Региональная специфика
Вв макрорегионе Nord-ovest Северо-запад (Лигурия,
Ломбардия, Пьемонте, Валь-д-Оста), сконцентрировано
более четверти (26,5%) всего населения Италии.
Оборот рынка макрорегиона - 38,5 mlrd EUR, или
37% от общенационального оборота, рост 8,8% в
2007г. В 2006 году средний рост по стране 5%.
Данные 1 квартала 2008 отражают общую ситуацию
на рынке и являются причиной уменьшения количества
сделок: прирост составил 2,8% против 1,7% по стране.
Доклад Scenari Immobiliari, Июль 2008
Юридический адрес:
виа Киоссетто, 1,
20122 - Милан
Италия
Адрес в Москве:
М.Знаменский пер. 8/1,
119019 Москва,
Россия
www.iraweb.ru
Список сокращений, используемых по тексту
A.N.A.M.A.
Национальная Ассоциация Агентов и Посредников
по Коммерческим Сделкам
 CONFESERCENTI
Всеобщая Итальянская Торговая Конфедерация
I.R.A.
Итало-Российская Ассоциация I.R.A.Real Estate Network
 РГР
Российская Гильдия Риэлторов
AР СПб
Ассоциация риэлторов Санкт- Петербурга и Лен.области
 PCC
Российский Союз Строителей
ИРТП
Итало-Российская Торговая Палата
16
Миссия
Развивать деловые
отношения между
Италией и Россией
Цель
Содействовать сотрудничеству
между итальянскими и
российскими риэлторами
17
Приоритеты
Установить институциональные и коммерческие
отношения с российскими деловыми кругами
Партнеры
Тесное сотрудничество с A.N.A.M.A. и
CONFESERCENTI, для создания базы для
плодотворных
институциональных
соглашений и контактов
18
Действия: 2008
 15-16 июня A.N.A.M.A. приняла участие в XI
Международном Конгрессе Недвижимости
в Москве
 27-28 октября 2008г. руководство I.R.A.участвовало в заседание специальной
рабочей группы “Россия -Италия” в Сан-Ремо
 В ноябре 2008 состоялись презентации I.R.A
в Брешии, Падуе, Генуе и Милане
 9-10 декабря делегация I.R.A.-A.N.A.M.A.
выступит на конференции «Анализ и прогноз
развития рынка недвижимости и
строительства» в Санкт -Петербурге
19
Результаты
Протоколы о намерениях:
уже подписаны c *
в стадии подписания с * :
РГР – Москва
Посольством Италии в России
APСПб – Санкт- Петербург
ИТРП - Москва
PCC – Москва
В Ассоциацию уже вступили более 70 * агенств недвижимости и частных
агентов, которые предлагают свыше 1000 объектов для купли-продажи, не
только в Италии, но и в других странах мира
* По состоянию на 09.12.2008
20
Ближайшие инициативы
Декабрь 2008
Ровиго: Итоговая встреча членов I.R.A., годовое собрание
Февраля 2009
Верона: Курс повышения квалификации для
специалистов по итало-российским сделкам в области
недвижимости
10 Февраля
Милан: круглый стол по вопросам итало-российского
сотрудничества, презентация I.R.A
Март
Генуя: Новый специализированный курс в рамках
Программы повышения квалификации I.R.A.
21
Повышение квалификации
Предпосылки организации Программы повышения квалификации
Взаимный интерес итальянских и российких бизнесменов - сильный и очень искренний. В
последные месяцы состоялось много сделок, которые продемонстрировали интерес россиян как
покупателей элитных объектов недвижимости в престижных регионах Италии. На российском же
рынке все чаще проявляется интерес крупных итальянских инвесторов к коммерческой
недвижимости в Москве, Петербурге, Сочи и других регионах.
Учитывая эти тенденции и их значение, руководители A.N.A.M.A. учредили Итало-Российскую
Ассоциацию I.R.A. для дальнейшего развития бизнеса с российскими риэлторами и частными
лицами. Приоритет I.R.A.- бизнес, но важна также и деловая этика. Поэтому I.R.A. предлагает
программу повышения квалификации для специалистов по итало-российским сделкам как свой
вклад в формирование цивилизованного рынка и знак социальной ответственности бизнеса.
22
Описание Программы
Срок обучения:
6 календарных дней
Профессиональное признание:
В конце курса выдается “Свидетельство об участии” гос.образца
Участники:
15 российских и 15 итальянских слушателей курса
Важно:
Стоимость курса покрывает расходы на перелет, раздаточные материалы, размещение и
питание в течение 6 дней, вечернюю программу, трасферты.
Последующая методическая поддержка: “Проект Италия – Россия”:
В течение следующих 12 месяцев можно продолжить обучение по программе в
объеме 100 часов в интерактивной форме, регистрируясь на портале
www.corsiacademy.it.
Это
необходимо
для
поддержания
приобретённого
профессиональногоуровня.
23
23
Преимущества вступления в Ассоциацию
 Налаживание прямых контактов и
обмен информацией и
предложениями между партнерами и
членами Ассоциациии
 Участие в Программе повышения
квалификации и тренингах,
организованных Ассоциацией
 Право участия в других мероприятиях
и инициативах
24
Услуги, предоставляемые членам I.R.A.
БЕСПЛАТНЫЕ УСЛУГИ:
•Размещение 25 предложений по объектам
на сайте с фотографиями
•Перевод текстов и объявлений на англ. и ит язык
•Консультации в помощь организации переговоров
с итальянскими клиентами
•Newsletter и рассылки по запросу
• Программа повышения квалификации для
специалистов по итало-российким сделкам
•Юридические консультации
•Торговая и договорные консультации
ПЛАТНЫЕ УСЛУГИ:
•Размещение предложений по объектам
(более 25)
•Баннер на сайте www.italianrussianassociation.ru
•Мини сайт-визитка члена Ассоциации
•Перевод текстов (первые 25 описаний
объектов- бесплатно)
•Тренинги и профессиональное обучение
для различных специалистов
•Курсы повышения квалификации
•Контакты с прессой
•Организация командировкок по Италии
•Юридическая помощь
•IT и системные консультации
•Расширение network и инициация новых проектов
25
Схема работы
Российские
покупатели
Итальянский
риэлтор вносит
свои предложения
в Базу Данных I.R.A
Российские риэлторы
26
Использование фирменного знака
Партнерам и членам Ассоциации
разрешено использовать ее Логотип и
Торговый Знак как непосредственно для
осуществления коммерческой
деятельности, так и для решения своих
маркетинговых задач
27
Сайт Ассоциации – верное решение!
 Сайт задуман как инструмент связи
и обмена информацией по
предложениям между партнёрами и
членами ассоциации
 Витрина сайта реализована так,
чтобы гарантировать удобство
использования и эффективность
сделок
IRA + WEB = www.iraweb.ru
28
Структура homepage
www.iraweb.ru
Можно искать объекты, непосредственно кликая на интересющий Вас регион. Вы сразу
увидите , кто из наших коллег внес это предложение и к кому следует обратиться за
подробностями
Левая колонка
содержит ответы на
ЧАстозадаваемые
Левая колонка
ВОпросы (FAQ)
содержит меню на
русском языке
29
Контакты
Офис в Москве :
М.Знаменский пер.,
Дом 8 Стр1
119019 Москва
Моб.: 8.916.337.07.02
Тел: +39.0425.34.543
Cell.: +39 331.394.90.32
Юрид.адрес:
Via Chiossetto 1
20122 - Milano
Сервис-центр:
Viale Oroboni, 98
45100 Rovigo (RO)
Web: www.iraweb.ru
E-mail: info@intalian
russianassociation.it
Спасибо
за Ваше внимание!