Механизмы привлечения инвестиций в строительство и

МЕХАНИЗМЫ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ
В СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ
ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ПО СОЗДАНИЮ
ЗАКРЫТЫХ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
О ФОНДАХ НЕДВИЖИМОСТИ
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости - финансовый продукт
новейшего законодательства, идеально подходящий для выполнения функций
инвестора в строительстве
• ЗПИФ - используется для реализации долгосрочных инвестиционных проектов
• ЗПИФ - имущественный комплекс без образования юридического
лица. Не уплачивает налог на прибыль
• ЗПИФ - прозрачный и понятный для инвесторов инструмент
• ЗПИФ - ликвидный инструмент. Паи фондов обращаются на
вторичном рынке - биржевом или внебиржевом
ЦЕЛЬ СОЗДАНИЯ ЗПИФа недвижимости - формирование оптимального механизма
управления активами для инвестиций в строительство и недвижимость региона
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ УЧАСТНИКИ:
•Администрации регионов
•Негосударственные пенсионные фонды, банки и прочие институциональные
инвесторы, осуществляющие инвестиции в строительство и недвижимость
•Финансово–промышленные холдинги
•Предприятия–застройщики
•Риэлтерские и девелоперские компании
Правовое регулирование
ЗПИФов недвижимости
•Федеральный закон №156-ФЗ
«Об инвестиционных фондах»
Схема организации работы
ЗПИФа недвижимости
ФСФР
•Постановление Правительства РФ
от 25.07.2002 № 564
«О типовых правилах доверительного
управления закрытым паевым
инвестиционным фондом »
Оценщик
недвижимости
Аудитор
Инвесторыфизические и
юридические
лица
Управляющая
Компания
ЗПИФ
Инвестиции
в недвижимость
и ценные бумаги
• Приказ ФСФР от 30 марта 2005 г.
N 05-8/пз-н
«Об утверждении Положения
о составе и структуре активов
акционерных инвестиционных фондов и
активов паевых инвестиционных фондов»
Регистратор
Спец. депозитарий
РАЗВИТИЕ ЗПИФов недвижимости в России*
•Количество ЗПИФов недвижимости в России достигло 136
•Общий объем фондов составил около 39,8 млрд. рублей
•Текущий объем вложений в недвижимость – 15,8 млрд. рублей
(40% от общего объема фондов)
* Источник: НЛУ, сентябрь 2006 г.
*
Функциональная структура объектов недвижимости паевых фондов (%)
Объем
инвестиций –
15,8 млрд. руб.
Территориальная структура объектов недвижимости паевых фондов (%)
Объем
инвестиций –
15,8 млрд. руб.
ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ
ГРУППЫ КОМПАНИЙ «РЕГИОН»
«РЕГИОН ДЕВЕЛОПМЕНТ» СПЕЦИАЛИЗИРОВАННАЯ КОМПАНИЯ ГРУППЫ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ ФОНДАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
рефинансирование
ипотечных кредитов,
выкуп закладных
млн.руб.
ЗПИФ «Югра
Ипотечный Фонд»
250
строительство жилой
недвижимости
в Сургуте и
Нижневартовске
~ 100 000 кв.м.
млн.руб.
ЗПИФ «Югра
Недвижимость»
365
2 млрд.руб.
Управляющая
компания
«Регион Девелопмент»
ЗПИФ «Югра
Рентный Фонд»
покупка и сдача в
аренду торгового
комплекса в
Сургуте
Национальный
Проект
ФЦП
Сторонние
инвесторы
Ипотечное агентство ХМАО
Компенсация
части
процентной
ставки
Квартиры
на льготных
условиях
«Жилище»
Ханты-Мансийский автономный округ
«Доступное жилье»
Ханты-Мансийский НПФ
Управляющая компания «РЕГИОН»
ЗПИФы
недвижимости
ЗПИФ
ипотечный
Строительство
жилья
Рефинансирование
кредитов
•рост объемов кредитования
•повышение доступности
кредитов
РЕШЕНИЕ
•рост объемов жилищного
строительства
•развитие строительного комплекса
СОЦИАЛЬНЫХ
ЗАДАЧ
Выплата
повышенных
пенсий
Вкладчики
ЗПИФ «ЮГРА НЕДВИЖИМОСТЬ»
Управляющая компания
ООО «РЕГИОН Девелопмент»
(Лицензия от 19 августа 2003 г. № 21-000-1-00125)
Общее количество паев Фонда
105 000 шт.
Дата регистрации правил Фонда
24 ноября 2004 года
Дата окончания срока действия ДУ
1 ноября 2009 года
Вознаграждение Управляющей компании
0,9% (включая НДС) от среднегодовой СЧА Фонда
13% от дохода по инвестиционным паям
но не более 3,5% от среднегодовой СЧА Фонда
Прочие вознаграждения
Спец. депозитарий, реестр, аудитор, оценщик - не более 0,5% от
среднегодовой СЧА Фонда
Максимальный размер расходов за счет
Фонда
Не более 4,9 % среднегодовой СЧА Фонда
Стоимость чистых активов (СЧА) Фонда
на 31.08.2006
1’338’662’814 руб.
Стоимость пая на 31.08.2006
12’749.17 руб.
Текущие котировки паев Фонда
www.micex.ru
Информация о фонде
www.region.ru
ЗПИФ «ЮГРА НЕДВИЖИМОСТЬ»
Ханты-Мансийский НПФ
Пенсионные
резервы в ДУ
Доход
УК «Регион
Эссет Менеджмент»
Покупка паев
Доход
Инвестиции,
контроль
Застройщик
УК «Регион
Девелопмент»
Передача объектов ЗПИФ «Югра Недвижимость»
Покупка
жилья
Покупатель
ОБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИЙ в г. СУРГУТ
• Проект
«Югорский»
Площадь - 17 681 м2
Проект сдан
• Проект
«Комсомольский»
Площадь - 14 740 м2
Проект сдан
• Проект
«Кайдалова»
Площадь - 8 988 м2
Срок сдачи - март 2007г.
Внутренняя норма рентабельности проектов (IRR) - не менее 25%
ОБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИЙ в г. СУРГУТ (продолжение)
• Микрорайон 20А д. 22
Жилой дом
Площадь – 22 858 кв. м
Срок сдачи – январь-сентябрь 2007г.
• Микрорайон 20А д. 24
Жилой дом
Площадь – 3 937 кв. м
Проект сдан
Внутренняя норма рентабельности проектов (IRR) - не менее 25%
ОБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИЙ в г. НИЖНЕВАРТОВСК
• Микрорайон 10Б д. 41
Жилой дом
Площадь – 4 384 м2
Срок сдачи – март 2007 г.
• Квартал «Молодежный»
Жилой дом
Площадь - 27 098 м2
Срок сдачи - декабрь 2008 г.
Внутренняя норма рентабельности проектов (IRR) - не менее 25%
+ пониженные ставки для
отдельных категорий граждан
•
рост цен на жилье в регионе
только c начала 2006 года
составил более 20%
22
21 000
20
18 000
15 000
18
Доходы населения
•
низкая обеспеченность
жильем
•
высокий уровень доходов
населения
•
простота и доступность в
получении ипотечного кредита
Обеспеченность жильем
ПОЧЕМУ ВЫГОДНО СТРОИТЬ В ХАНТЫ-МАНСИЙСКОМ АО?
12 000
16
9 000
14
6 000
12
3 000
10
0
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Доходы на душу населения (Россия), руб. в месяц
Доходы на душу населения (ХМАО), руб. в месяц
Обеспеченность жильем (Россия), кв м. на душу населения
Обеспеченность жильем (ХМАО), кв м. на душу населения
ДИНАМИКА РОСТА АКТИВОВ ЗПИФа «ЮГРА НЕДВИЖИМОСТЬ»
и объемов строительства жилой недвижимости в СУРГУТЕ и НИЖНЕВАРТОВСКЕ*
2500
100000
2000
2000
80000
1500
кв.м
млн. руб.
120000
2600
(Прогноз)
1000
1200
40000
500
90
60000
20000
350
0
0
Январь 2005
Сентябрь 2005
Март 2006
Сентябрь 2006
Декабрь 2006
01.08.2005
02.12.2005
29.12.2005
23.03.2006
03.04.2006
15.04.2006
15.05.2006
* Более 25% объемов жилищного строительства Сургута и Нижневартовска финансируются через
ЗПИФ «ЮГРА НЕДВИЖИМОСТЬ»
ПРОЗРАЧНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ
WWW.REGION.RU - информация о строительстве on-line
•Фото-архив каждого проекта
•График строительно-монтажных работ
Доля ЗПИФа "ЮГРА НЕДВИЖИМОСТЬ"
в общем объеме продаж паев инвестиционных
фондов* на ММВБ и РТС в апреле-сентябре 2006 г.
ЗПИ Ф "Югра Недв ижим ость"
УК "РЕГИ ОН Дев елопм ент"
Проч ие ПИФы
485,8 млн. руб.
21,6%
•Общий объем продаж паев инвестиционных фондов на ММВБ и РТС в апреле-сентябре 2006 г. составил 2 124 млн. руб.
ИНВЕСТИРУЯ ВМЕСТЕ С ЗПИФ «ЮГРА НЕДВИЖИМОСТЬ», ВЫ:
• Покупаете паи одного из крупнейших в России рыночных ЗПИФов недвижимости
• Получаете источник стабильного прогнозируемого дохода (текущая доходность по
инвестициям фонда - от 18 до 40% годовых)
• Имеете возможность инвестировать в жилую недвижимость одного из самых
перспективных регионов России - Ханты-Мансийского автономного округа
• Приобретаете ликвидный актив: инвестиционные паи ЗПИФ «Югра недвижимость»
ежедневно котируются на бирже ММВБ
• Обеспечиваете своим инвестициям качественный риск-менеджмент : контроль за
рисками осуществляет профессиональный управляющий
ЗПИФ «ЮГРА РЕНТНЫЙ ФОНД»
Объем паевого фонда - 210 млн. рублей
ОБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИЙ:
Торговый центр «Магазин Ярославна» по улице Республики (г. Сургут)
Общая площадь комплекса – 5 745,7 кв.м.
ЗПИФ «ЮГРА РЕНТНЫЙ ФОНД»
Управляющая компания
ООО «РЕГИОН Девелопмент»
(Лицензия от 19 августа 2003 г. № 21-000-1-00125)
Общее количество паев Фонда
21 000 шт.
Дата регистрации правил Фонда
16 марта 2006 года
Дата окончания срока действия ДУ
26 марта 2011 года
Вознаграждение Управляющей компании
0,9% (включая НДС) от среднегодовой СЧАФонда
13% от дохода по инвестиционным паям,
но не более 5% от среднегодовой СЧА Фонда.
Прочие вознаграждения
Спецдепозитарий, реестр – 0,33% от среднегодовой СЧА
Фонда
Максимальный размер расходов за счет
Фонда
Не более 5% от среднегодовой СЧА Фонда
Стоимость чистых активов (СЧА) Фонда
на 31.08.2006
252’506’400 руб.
Стоимость пая на 31.08.2006
12’024.11 руб.
Текущие котировки паев Фонда
www.micex.ru
Информация о фонде
www.region.ru
ЗПИФ «ЮГРА РЕНТНЫЙ ФОНД»
Ханты-Мансийский НПФ
Покупка паев
Налоговые органы
Страховая компания
Коммунальные службы
Оплата налогов
Договор
страхования
Коммун.
обслуживание
Доход
УК «Регион»
ЗПИФ «Югра
Рентный Фонд»
Св-во о праве
собственности
Договор аренды
земли
Договор аренды
Арендаторы
Объект
недвижимости
ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ
• Торговая недвижимость – «лидер» на региональных рынка
• Высокий уровень доходов населения и, как следствие, - рост покупательской
способности, стимулирующий высокий спрос на торговые площади
• Высокая потребность в торговых площадях поддерживает тенденцию
к росту цен на аренду недвижимости: с начала года цены выросли на 25%
• Доходность инвестиций от сдачи комплекса в аренду составляет 14-15 %
годовых (выплаты производятся ежеквартально).
IRR проекта с продажей комплекса через 5 лет - не менее 23 % годовых
• Недвижимость полностью застрахована от несчастных случаев и форсмажорных обстоятельств
КОНТАКТЫ
С
П
А
С
И
Б
О
107140, г. Москва, ул. Верхняя Красносельская,
д. 11А, строение 6
Телефон: +7 (495) 777 2964
Факс:
+7 (495) 975 2448
www.region.ru
З
А
Адрес:
В
Н
И
Контактные лица:
Андрей Карпухин
тел.: +7 (495) 777 29 64 доб. 427; +7 (916) 991 0173
e-mail: karpukhin@region.ru
Анфиса Бельмас
тел.: +7 (495) 777 2964 доб. 591; +7(926) 380 6731
e-mail: belmas@region.ru
М
А
Н
И
Е
!!!