Жилищная экономика и жилищная политика Лекция 7. Управление жилой недвижимостью

Жилищная экономика и
жилищная политика
Лекция 7. Управление жилой
недвижимостью
Оптимальное число параметров удобств
и качества
Совокупный
доход
Совокупные
издержки на
30 году
Долл.
Совокупные
издержки на
20 году
Доход
340
190
100
Q1
Q30
Число параметров (Q)
Q20
Решение об изменении характера
использования
 Перепланировка
Выгодна в том случае, если использование здания по иному
назначению приносит достаточную прибыль, чтобы компенсировать
затраты на перепланировку
 Консервация
Этот вариант выгоден в том случае, если удовлетворяются два
условия: (1) домовладелец верит, что в недалеком будущем
квартирная плата снова вырастет и прибыль станет положительной;
(2) если издержки, которые домовладелец несет по содержанию
здания, также относительно малы и затраты, связанные с ожиданием
роста квартирной платы, относительно малы
 Отказ от собственности
Выгоден в том случае, если альтернативное использование дает
недостаточно прибыли для покрытия издержек, связанных с
переводом имущества из жилого в нежилое использование
Реакция предложения на рост цены
 Помимо увеличения нового строительства:
-
замедление разрушения освободившихся домов
(увеличение инвестиций в содержание)
-
инвестиции в реконструкцию и модернизацию
Влияние налогообложения на вероятность
отказа от имущества
Долл.
Первоначальный
совокупный доход
Совокупные издержки
340
Налог
Совокупный доход после
снижения спроса
280
210
190
162
Налог
100
Q2 Q0
Число параметров удобств и качества (Q)
Существенные условия договора
управления многоквартирным домом
1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в
отношении которого будет осуществляться управление, и
адрес такого дома
2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, порядок изменения
такого перечня, а также перечень коммунальных услуг,
которые предоставляет управляющая организация
3. Порядок определения цены договора, размера платы за
содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за
коммунальные услуги, а также порядок внесения такой
платы
4. Порядок осуществления контроля за выполнением
управляющей организацией ее обязательств по договору
управления
Управление многоквартирным домом
 Организация и участие в общие собрания собственников
 Администрирование и юридические услуги
 Управление в рамках компетенции бюджетом,
резервными фондами, инвестициями и платежами,
финансовый контроль
 Управление рисками и страхованием
 Организация содержания общего имущества
 Работа с подрядчиками
 Кадровая политика
Основные группы экономических рисков
по управлению жилой недвижимостью
 Риск потери контракта
 Риск неоплаты услуг частью жителей дома
 Риск некачественного содержания дома
 Риск взаимодействия с организациями коммунального
комплекса
Основные принципы управления
многоквартирным домом
1. Принцип пообъектного управления недвижимостью
2. Ответственность за комфортные условия проживания