«О долгосрочной стратегии массового строительства жилья для

[
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЛАТЫ
ЗА НЕКОММЕРЧЕСКИЙ
НАЕМ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ
ПРАКТИЧЕСКОЕ
ЗАНЯТИЕ
[
Меры государственной и (или) муниципальной
поддержки создания арендных домов
некоммерческого использования
 Частичное бюджетное финансирование затрат на
строительство арендных домов некоммерческого
использования, а также процентов по строительному
кредиту в период строительства таких домов
 Бесплатное предоставление земельных участков
 Бесплатное подключение (присоединение) к сетям
инженерно-технической инфраструктуры
 Бесплатное предоставление типовой проектной
документации
 Освобождение от налога на землю
 Использование специального режима налогообложения
[
Основные предпосылки модели
 доля бюджетного финансирования затрат на строительство арендных домов
(рассматриваются 2 варианта: 40% и 0%)
 субсидирование процентов по строительному кредиту в период строительства
арендных домов (рассматриваются 2 варианта: полное субсидирование и отсутствие
субсидирования)
 бесплатное предоставление земельных участков
 бесплатное подключение (присоединение) к сетям инженерно-технической
инфраструктуры
 бесплатное предоставление типовой проектной документации
 освобождение от налога на землю
 использование специального режима налогообложения (в расчетах предполагается
замена налога на имущество организаций, налога на прибыль, налога на
добавленную стоимость на налог на доходы организации – собственника наемного
(арендного) дома некоммерческого использования по ставке 6%)
 стоимость строительства 20 тыс. руб./кв. м, площадь квартиры – 42 кв. м, срок
реализации проекта – 3 года, срок ипотечного кредита – 20 лет, размер
домохозяйства – 2 человека
 ставка дисконтирования (r) – требуемая доходность инвестиций: 5% или 10%
 дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок, по истечении которого чистая
приведенная стоимость инвестиционного проекта становится равной нулю: 20, 30,
40 или 50 лет
[
Сценарий для предприятия
 Условия:
 структура источников финансирования инвестиционного проекта: собственные средства
организации - наймодателя – 20% (возврат за счет платы на наем), кредит – 40% (возврат
за счет платы за наем), средства бюджета Российской Федерации и (или) бюджета субъекта
Российской Федерации, и (или) местного бюджета – 40% + субсидирование процентов по
кредиту в период строительства (без возврата)
 требуемая доходность – 5% (на уровне инфляции)
 срок окупаемости (дисконтированный) – 20 лет
 Компоненты платы за некоммерческий наем:
 затраты собственных средств организации-наймодателя в размере 20% от затрат на
строительство наемного (арендного) дома некоммерческого использования
 затраты на погашение основной суммы долга по долгосрочному ипотечному кредиту в
размере 40% от затрат на строительство наемного (арендного) дома некоммерческого
использования
 затраты на погашение процентов по такому ипотечному кредиту
 затраты на оплату жилищных услуг (содержание и текущий ремонт, вывоз мусора,
капитальный ремонт)
 требуемая доходность (5%) при сроке окупаемости проекта 20 лет
 налог на доходы организации – 6%
 затраты на страхование недвижимого имущества
[
Результаты расчета: оптимальный
сценарий для предприятия
 Расходы на оплату некоммерческого найма и коммунальных услуг
….. (?) руб. в месяц в 2015 году (в ценах 2015 года)
 Доступность найма – 91% семей с доходами выше 2-х прожиточных
минимумов (12738 руб.) (не более 22% от дохода семьи из 2-х чел.
(41510 руб. по данным 2011 года)
[
Сценарий для некоммерческой организации,
созданной муниципалитетом или органом
государственной власти
 Условия:
 структура источников финансирования инвестиционного проекта: кредит – 60%
(возврат за счет платы за наем), средства бюджета Российской Федерации и
(или) бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета – 40%
+ субсидирование процентов по кредиту в период строительства (без возврата)
 требуемая доходность – 5% (на уровне инфляции)
 срок окупаемости (дисконтированный) – 20 лет
 Компоненты платы за некоммерческий наем:
 затраты на погашение основной суммы долга по долгосрочному ипотечному
кредиту в размере 60% от затрат на строительство наемного (арендного) дома
некоммерческого использования
 затраты на погашение процентов по такому ипотечному кредиту
 затраты на оплату жилищных услуг (содержание и текущий ремонт, вывоз
мусора, капитальный ремонт)
 требуемая доходность (5%) при сроке окупаемости проекта 20 лет
 налог на доходы организации – 6%
 затраты на страхование недвижимого имущества
[
Результаты расчета: оптимальный сценарий для
некоммерческой организации, созданной
муниципалитетом или органом государственной
власти
 Расходы на оплату некоммерческого найма и коммунальных услуг
….. (?) руб. в месяц в 2015 году (в ценах 2015 года)
 Доступность найма – 88% семей с доходами выше 2-х прожиточных
минимумов (12738 руб.) (не более 22% от дохода семьи из 2-х чел.
(41510 руб.)
[
Сценарий без прямых бюджетных субсидий
 Условия:
 структура источников финансирования инвестиционного проекта: собственные
средства организации-наймодателя – 40% (возврат за счет платы на наем), кредит
– 60% + проценты по кредиту в период строительства и 20 лет эксплуатации дома
(возврат за счет платы за наем)
 требуемая доходность – 10% (на уровне инфляции)
 срок окупаемости (дисконтированный) – 20 лет
 Компоненты платы за некоммерческий наем:
 затраты собственных средств организации-наймодателя в размере 40% от затрат на
строительство наемного (арендного) дома некоммерческого использования
 затраты на погашение основной суммы долга по долгосрочному ипотечному
кредиту в размере 60% от затрат на строительство наемного (арендного) дома
некоммерческого использования
 затраты на погашение процентов по такому ипотечному кредиту
 затраты на погашение процентов по строительному кредиту в размере 60% от затрат
на строительство наемного (арендного дома) некоммерческого использования
 затраты на оплату жилищных услуг (содержание и текущий ремонт, вывоз мусора,
капитальный ремонт)
 требуемая доходность 10% при сроке окупаемости 20 лет
 налог на доходы организации – 6%
 затраты на страхование недвижимого имущества
[
Результаты расчета по сценарию без
прямых бюджетных субсидий
 Расходы на оплату некоммерческого найма и коммунальных услуг
…..(?) руб. в месяц в 2015 году (в ценах 2015 года)
 Доступность найма – 47% семей с доходами выше 2-х прожиточных
минимумов(12738 руб.) (не более 22% от дохода семьи из 2-х чел.
(41510 руб.)
[
Задание
• Сравнить плату за наем 1 кв. метра жилого помещения (часть
арендной платы) при следующих условиях
– 1 вариант: требуемая доходность 5%, наличие субсидий (40%), срок
кредита 25 лет
– 2 вариант: требуемая доходность 5%, отсутствие субсидий, срок
кредита 25 лет
– 3 вариант: требуемая доходность 10%, наличие субсидий (40%), срок
кредита 25 лет
– 4 вариант: требуемая доходность 10%, отсутствие субсидий, срок
кредита 25 лет
– 5 вариант: требуемая доходность 15%, отсутствие субсидий, сроки
кредита 15, 20 и 25 лет