Особенности оценки залогового имущества в условиях кризиса

Кузнецов Дмитрий Дмитриевич
Председатель Санкт-Петербургского научно-методического
совета по оценке Ddk-spb.ru
Особенности оценки залогового
имущества в условиях кризиса.
(Состояние и перспективы развития ОД)
Санкт-Петербург 24 июня 2015
1
Схема оценки чего угодно
Всё идёт нормально (хорошо, отлично)?
• ДА, слава Богу!
• НЕТ, Почему? Кто виноват? Что делать?
1. Цель правильная, но надо более
энергично и «качественно»!
2. Цель неправильная, надо менять курс!
Так и не понятно, идти направо или налево!
2
Уровень 1. Конкуренция экономических
теорий
Неоклассика. Рыночный
фундаментализм
Теория на экспорт или для внутреннего употребления?
Неокейнсенианство.
Ситуационализм.
Поведенческая экономика.
Американские лауреаты Нобелевской премии по экономике.
С.Глазьев, Р.Гринберг, Е.М.Примаков
Конвергенция в политике,
экономике, оценке?
3
Уровень 2. Конкуренция концепций ОД
«О – нотариус»
«О – адвокат стоимости»
Проблема концепции – игнорирование общественных интересов
(коррупция и бюрократизм)
«О – исследователь»
Проблема концепции – экономика монополизирована либеральными
взглядами
Концепция «Плюрализм в
оценке»
Методология «3*3» Две (три) точки зрения в одном отчете.
4
Как в оценке?
Наша методика оценки – как американская, только
хуже (нет справедливой стоимости, но есть прибыль
предпринимателя)
Что делать?
• идти дальше (МСО=ФСО)
•отказаться от АМ и сконструировать новую
•Научный базис – 21 века, а не 19
•Видеть факты и их интерпретировать.
•Помнить, что доля истины есть почти во всех
утверждениях
Анализ чувствительности, веса факторов, построение
сценариев, диапазон стоимости, учет общественных
интересов. Развитие частной практики. Авторское
право. Ответственность оценщика.
5
Как в оценке?
Изоляциони́зм. Оценка – самостоятельная профессия
(теория, навыки…). Мы со всеми проблемами
справимся сами.
Интеграция со «смежниками»: архитекторы и
проектировщики, инженеры, сметчики, маркетологи,
социологи,…
Цель оценки понимание того, какие ФС и как влияют
на стоимость. С=F(ФС1,ФС2,…,ФСn)
Анализ чувствительности, веса факторов в СП.
Почему гомогенные товары имеют разные цены?
Функция ЛГРФПРИБЛ – это регрессия или
аппроксимация? Интерполяция и экстраполяция.
6
Что такое кризис?
В чем его причины?
Кризис – период, когда бедное большинство
становится беднее, а богатое меньшинство –
богаче. Коэффициент Джини. Дж. Стиглиц
Каковы причины кризиса? Что делать?
1. К - нормальное состояние, которое надо пережить
2. К - происки врагов (внутренних и внешних). Нужно
воевать
3. К - проявление разгильдяйства и бюрократизма.
«Тщательнее надо» М.Жванецкий
4.
5.
6.
Отсутствие у большинства субъектов адекватной модели
экономической жизни (ценообразования).
Никакие средние величины не отражают ничего (доходы,
цены, инфояция, ВВП…).
Непреодолимые трудности в принятии решений. Как жить
дальше?
7
Последствия
Кризис для нас – отказ (отступление?)
от стратегии движения за лидером
1.
2.
•
•
•
•
4.
•
•
•
Учиться, учиться…» В.Ленин. Переводы лучших авторов
по менеджменту в издательстве «Мир»
Слепое копирование на ранней стадии ОД в РФ
Почему США, а не Германия?
Поменяем законодательство!
Культурные особенности («Мы не конвеерная нация»,
«Надоело!», «Голосуй сердцем!»…)
Хроническое отставание от лидера при его
противодействии
Отечественная методика оценки
Лучшие авторы (Акофф, Деминг, Стиглиц, Акерлофф…)
Лучшие отечественные практики
СОДЕРЖАНИЕ, а не форма
8
Как формируются цены в РФ?
За столом переговоров с активным
использованием неравенства сторон.
«Не обманешь – не продашь»
О – посредник в переговорах банка и
заемщика
Продавец объявляет цену, а покупатель
принимает. Нужны товары – заменители.
Регулируемые цены (тарифы) как результат
переговоров
Государственные закупки. Более 25% ВВП.
Отчаяние НАИЗ
Оценка при участии прокуратуры и СК
9
Кризис оценочной деятельности
как отражение кризиса системы ценообразования и
кризиса экспертной деятельности
«Плохой рынок», с которого покупатели хотят уйти
(государство, банки, крупные корпорации, граждане…)
Потеря престижа и доверия (оценка для АБ)
Организационные проблемы: НСОД, частная практика
оценщика, СРОО как ООО…
Методическое топтание на месте (оценка ОКС)
Несоответствие оценочной теории и практики
реальной жизни: покупка объектов по ценам, которые
в разы отличаются от РС, кадастровая эпопея,
нерациональное поведение покупателей, не работает
гипотеза единой цены, не работает принцип спроса и
предложения…
10
Индекс Джинни по
некоторым странам
1 Namibia 70.7
12 Brazil 53.9
39 United States 45.0
51 Russia 42.2
125 Belarus 27.2
126 Germany 27.0
127 Finland 26.8
128 Kazakhstan 26.7
136 Sweden 23.0
11
Санкт-Петербургские парадоксы
1738. Полезность денег. Решение
Д.Бернулли
Леонард Эйлер длительное время жил
и работал в СПб. Справедливость как
экономическая категория.
2012. Несправедливое распределение
налогов на землю, вытекающее из
оценки «условно свободного ЗУ».
В РФ никакие средние величины
ничего не проясняют!
12
Признаки либерализма в ОД в РФ?
Мы забыли про принцип полезности
Мы забыли, что предприятие – это люди.
Теория ЧК не для нас. Работники – ресурс.
У нас нет справедливой стоимости. Нужна
хотя бы инвестиционная.
Универсальные оценщики, владеющие 2-ми
формулами и оценивающие ВСЁ
У человека одна потребность – ДЕНЬГИ!!!
Государство – это тоже ООО
Любая активность в РФ – это бизнес с
единственной целью – максимум прибыли!
13
Бюрократизм (формализм) в оценке?
«Я волком бы выгрыз бюрократизм.
К мандатам почтенья нету..»
В.Маяковский
Зачем нам ФСО?
• Дорожная карта должна быть реализована
• Конкурентная борьба между оценщиками
на поле ФСО.
Очень мало МР (РосНАНО, РЖД, АКБ…)
МР по оценке ОКН!
Кто может заниматься в принципе развитием
ОД? Оценщики, профессора, заказчики?
Пример: события после ДО, ФСО 7.
14
Промежуточные выводы:
Источники ошибок в оценке по С.С.Бересневу:
• Концепция и её адекватность оценочной задаче
•Модель расчета и её реализация
•Исходные данные
Что мы можем:
•Установить зависимость Ц-К с опорой на факты
•Выяснить влияние ФС на величину стоимости
•Смотреть на всё, что происходит как на реальные
проекты (условно свободный ЗУ, НЭИ)
•Помнить о диапазоне (сценарии, варианты)
•Помнить, что мы моделируем ЧЕЛОВЕКа
15
Анализ замечаний к нашим отчетам
45%
40%
35%
Кузнецов
30%
Козин
25%
Лучков
20%
15%
10%
5%
0%
Существ
Несущ
Неизв
Форм
Спорно
Придирка
Вопрос
Похвала
Чушь
Др
16
Последовательность рассуждений и действий оценщика
1. О. только может сказать «лучше, хуже или
аналогично». Эти суждения кодируются (-1; 0; +1)
2. Расширяем шкалу до (-2; -1; 0: +1; +2) или
(1;2;3;4;5)
3. Вводим веса факторов стоимости. Они очень важны,
если только ОО не находится всегда в центре.
4. Веса можно задавать экспертно или рассчитывать
5. Оптимизация R2 процедурой «Поиск решения»
6. Если параметры (свойства) можно измерить
объективно, то это нужно ВСЕГДА делать!
7. Площадь – м2, объем – м3, расстояния – км, мощность…
8. Мы получили квалиметрическую модель
стоимости: Сj=F(ИККj) ИККj = ∑ВЕСi*(Пij-Бi)/(Эi-Бi)
17
На что необходимо обращать внимание?
1. Термины: не регрессия, а аппроксимация. Не экстраполяция,
а интерполяция
2. Количество аналогов? ВСЕ! Не генеральная совокупность, а
необходимость рассматривать все варианты действий.
3. Если аналоги не вписываются в модель стоимости – их
уничтожают!
4. Если БР и ЭТ – экстремальные, квалиметрия эквивалентна
множественной регрессии. Проблема выбора ЭТАЛОНА –
центральная в оценке. Варианты выбора.
5. От куда эксперты могут знать веса факторов стоимости?
6. От факторов РС сильно зависит, если только ОО не
находится в середине интервалов факторов стоимости.
7. Модель стоимости всегда многомерная!
8.
Всегда считайте МИН, СРЕДНЕЕ, МЕДИАНА, МАКС по всем
факторам. Где находится РС: СР или МИН?
18
Регрессия или аппроксимация?
Интерполяция или экстраполяция?
7,000
y = 933.01e2.0436x
R² = 0.9468
6,000
5,000
4,000
3,000
y = 5336.8x + 626.03
R² = 0.9488
2,000
1,000
0
0.000
0.100
0.200
0.300
0.400
0.500
0.600
0.700
0.800
0.900
1.000
19
Диаграмма «Цена – Качество»
20
Наш выбор – синтез (конвергенция) разных методов:
Сначала максимально много аналогов, отобранных по
функциональности. Потом наиболее «близкие» или
идентичные аналоги для проверки модели.
Квалиметрия как синтез статистики и здравого смысла
Парная регрессия – зависимость «Цена – Качество».
Интегральный показатель качества как результат
«свертки» простых измеряемых свойств.
Методика описана в «Методических рекомендациях…»
Вовк, Козин, Кузнецов
Почему скорректированные цены разные?
ВНИМАНИЕ: «обратная задача оценки» – целевой
подбор аналогов!!!
ДП: как снять зависимость оценщиков от ставки
дисконтирования?
Статья Уотсона: «Ставка дисконтирования…»
Могут ли эксперты знать ставку дисконтирования?
Особая роль «депозита надежного банка»
Что делать со ставкой дисконтирования в кризис?
1998 – оценка БЦ в сентябре
2008 – «назначьте нам ставку дисконтирования!»
2015 - ???
Методические рекомендации по оценке
эффективности инвестиционных проектов»
Ожидаемое значение стоимости. Сценарный подход.
Не путайте реальную и номинальную СД и ДП!
Риски Газпрома, Росатома и Сбербанка. Отношение к
инновациям и инвестициям.
ДП – анализ проекта. РС=ИС= ЧДД.
ДП: построение сценариев ДДП
Метод вариации параметров
Минимальное количество сценариев – два.
МР, стр. 81. Метод вариации параметров. Критерии
формирования пессимистического сценария:
Варьируемые параметры:
•Инвестиционные затраты
•Объемы производства
•Издержки производства
•Процент за кредит
•Прогноз инфляции
•Длительность расчетного периода
Инвестиции +20% или 10%. Издержки +20%. Выручка –
80%. Задержка платежей – 100%.
Это очень просто, если есть модель!
23
Перечень методов учета
неопределенностей и рисков
1. Метод корректировки нормы дисконта;
2. Анализ чувствительности критериев
эффективности (ЧДД и ВНД)
3. МЕТОД СЦЕНАРИЕВ
4. Анализ вероятностных распределений
потоков платежей;
5. Деревья решений и деревья событий;
6. Метод Монте-Карло (имитационное
моделирование)
24
ЗП не надо «кошмарить»!
1. Аналоги КО-ИНВЕСТ – тоже аналоги. Гипотеза
единственной цены не работает. Пример: ТЦ
2. Изучать рынок СМР и использовать цены
предложения на этом рынке
3. Тест на внешний износ: ВИ=РСеон-КСзу-ПСЗокс
4. Внимание – техническая экспертиза! Что такое износ
фундамента 36%?
5. Какой объект формирует затраты на замещение? Что
такое эталон в ЗП?
6. Нужно ли учитывать стоимость денег во времени
при реализации метода эффективного возраста?
7. Диапазон оценок РСокс – 20 000 – 60 000 руб./м2
Согласование – итоговая стоимость!
1. История оценки РАО-ЕЭС: ВИ=ЗП-ДП
2. Крайгаз (2008): Стоимость продавца (ЗП) в три раза выше
стоимости покупателя (ДП). Общественная эффективность
газораспределения. Дуализм Газпрома и Сбербанка
3. ТЭЦ: Кредит в валюте! Новые проекты – это аналоги?
4. Построение диапазона путем простой фиксации
промежуточных результатов:
•
•
•
•
•
СП: СЦмин – СЦмакс или СЦмин - СЦсреднее
ДП: загрузка, прогнозы
ЗП: сроки и стоимость строительства, качество
Как сделать диапазон уже? Отбросить экстремальные значения?
Анализ чувствительности РС=f(ФС1, ФС2)
Оценка бизнеса в кризис – реальный
сектор экономики!
1. С.В.Валдайцев: Бизнес = ∑ИП
2. Опыт оценки с/х холдинга в 2002 (КПМГ)
•
•
•
Мощность и загрузка
Качество продукции – цена
Справедливая стоимости и тест на обесценение
3. ИК компании = ЧК + СК + ПК + СоцК
•
•
•
•
ЧК – человеческий капитал. Услуги внешние и внутренние
СК – как это работает?
ПК – кто клиенты? Повторные продажи!
СоцК – «Зенит» как инвестиционный проект
4. Оценка эффективности деятельности 195 ГРО
Структуризация функции качества.
Нам необходима оценка общественной
эффективности проектов и предприятий
1. Все проекты имеют ОЭ. Оценка с/х недвижимости в
2007-2008
2. Эффективность по Парето
3. Логарифмическая функция полезности денег:
ОБ=∑Бj *ВЕСj.
4. Общественные блага. Бесплатный общественный
транспорт
5. Петербургский парадокс №2. Два идентичных
участка застроены домами разной этажности (5 и
20). Жители будут платить налог на землю,
различающийся в 4 раза. (2012).
6. Общественная потребность в справедливой
стоимости.
Нобелевские лауреаты по экономике об оценке
Джорж Акерлоф ( ) и Роберт Шиллер Spiritus Fnimalis. Как
человеческая психология управляет экономикой.
Инфляционная иллюзия. Истории.
Дэвид Майерс Интуиция: возможности и опасности.
4 группы по 4 человека (Аналитики + Менеджеры + Студенты + Уборщики мусора). Прогноз на 10 лет.
Даниэль Канеман Думай медленно… Решай быстро.
Две системы. Успешная диагностика. Обратная связь. Клиповое и понятийное мышление.
Джозеф Стиглиц Крутое пике. Америка и новый экономический
порядок
Кто-то в условиях кризиса преуспел, но этот человек явно не относится к средним американцам.
Увеличение размера пирога вовсе не означает, что все или хотя бы большинство людей получат больший кусок.
Мы как общество ценим спекуляции более высоко, чем обычную работу.
Чувство справедливости было заменено на волевое решение. Высшее руководство само стало определять свою долю
доходов.
Общественная и частная ценность информации. Доходность одного участника сделки обеспечивается убытками другой.
Государство может помочь участникам рынка принимать более обоснованные решения.
Различия между современным капитализмом и предприятиями, которыми управляет государство, сильно преувеличены.
Как заставить своих служащих работать над достижением целей организации.
Довольно часто в науке определенные допущения становятся настолько непоколебимыми или настолько сильно
укореняются в сознании людей, что никто не понимает, что они являются всего лишь предположениями.
Каждый человек располагает всей полнотой информации
Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru
29
ВЫВОДЫ и РЕКОМЕНДАЦИИ
1. Надо заниматься анализом реальной экономики, в
центре которой находится потребитель. Качество =
Полезность. Это снизит риски участников.
2. Всегда можно измерить качество (квалиметрия и СФК)
3. Сравнение – суть оценки. Выбирать нужно по критерию
«Цена – Качество»
4. Кризис экспертизы предшествует кризисам в
экономике. Включайте голову. Проектный метод
принятия решений: Анализ – Синтез - Оценка
5. Читайте хорошие книги!
6. На наших глазах и с нашим участием формируется
новая система ценообразования
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!