Анализ направлений наиболее эффективого использования

Ukrainian Trade Guild
Ведущий консультант на рынке жилой и коммерческой недвижимости Украины
Основные выводы по исследованиям
5 участков
Ukrainian Trade Guild
5, Dimitrova str., Kyiv, Ukraine, 03150
(+38044) 537 23 64 www.utg.kiev.ua
МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЙ
ОСНОВНЫЕ РАЗДЕЛЫ РАБОТ:
 Опрос по месту жительства – 800
 Анализ рынка жилья/апартаментов
респондентов (Львов, Ужгород)
Киев, Львов, Ужгород
 Опрос предприятий городов – 600
 Анализ рынка гостиничного хоз-ва Киев,
предприятий (Киев, Львов, Ужгород)
Ужгород
 Опрос арендаторов офисных
 Анализ рынка торговых помещений
помещений – 300 компаний (Киев,
Львов, Ужгород)
Киев, Львов, Ужгород
Экспертные интервью (агентства
Львов, Ужгород
недвижимости, девелоперы, сетевые
операторы)
 Замеры потоков
 Сенсус объектов недвижимости
Экстраполяция
Анализ рынка офисных помещений Киев,
 Анализ конкуренции
Анализ расположения
 Анализ совместимости участка с
разными типами недвижимости
 Прогноз востребованного объема
площадей на участке/цен
реализации/темпов продаж
Макроэкономика
Киев
Ужгород
Львов
Население, тыс. чел.
2718
116,5
735,5
Динамика населения
прирост
сокращение
прирост
Плотность населения, чел./км. кв.
3166
2912
4546
Официальная заработная плата, грн.
2540
1204
1296
Безработица, %
0,3%
2,8%
0,7%
Розничный товарооборот, млн. грн.
25826
922
3950
Розничный товарооборот на 1 чел., грн./год
9502
7915
5371
Оборот с кв.м. магазинов, $/мес.
520
331
275
РАСПОЛОЖЕНИЕ, ЛАКМА
 Характеристики
месторасположения:
ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ:
 расположение на дороге городского
значения, интенсивные потоки
 большая плотность населения в зоне 10
минутной автомобильной доступности
 целевые покупательские потоки ТРЦ
Караван
 хорошая визуальная доступность
ОТРИЦАТЕЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ:
 отсутствие пешеходных потоков
 низкая
плотность
населения
пешеходной доступности
 промышленная зона
 удаленность от CBD
 отсутствие парковых зон
 отсутствие соц.-быт. инфраструктуры
в
РАСПОЛОЖЕНИЕ, ЛАКМА
РАСПОЛОЖЕНИЕ, Лыбидская
 Характеристики
месторасположения:
ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ:
 интенсивные потоки
 вечерний потребительский поток
 хорошая визуальная доступность
 близость к CBD
 перспективы
изменения
инфраструктуры прилегающих территорий,
рост привлекательности места
ОТРИЦАТЕЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ:
 отсутствие пешеходных потоков
 низкая
плотность
населения
в
пешеходной доступности
 промышленная зона, ж/д магистраль
 не торговый коридор
 ограниченная пропускная способность
прилегающих улиц
РАСПОЛОЖЕНИЕ, Лыбидская
РАСПОЛОЖЕНИЕ, о. Жуков
 Характеристики
месторасположения:
ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ
 хорошие видовые характеристики участка
 не шумовая зона
 хорошая автомобильная доступность к
центру города (10-15 мин)
Благоприятные
природные
условия,
территория Заказника
Перспективы изменения инфраструктуры
локального
района
и
прилегающих
территорий
ОТРИЦАТЕЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ
ограниченная
беспересадочная
транспортная доступность
 низкий статус прилегающего жилого района,
непривлекательное окружение прилегающих
территорий жилого микрорайона Корчеватое
плохие подъездные пути к участку
отсутствие
социально-бытовой
инфраструктуры
удаленность от центрального делового
района
РАСПОЛОЖЕНИЕ, о. Жуков
РАСПОЛОЖЕНИЕ, Ужгород
 Характеристики
месторасположения:
ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ:
- сравнительно интенсивные потоки
- расположение
на
пересечении
магистралей городского значения
- хорошая транспортная и автомобильная
доступность
- близость к центру города
- объекты
городского
значения
в
пешеходной доступности
- высокая
плотность
населения
в
пешеходной доступности
ОТРИЦАТЕЛЬНЫЕ СТОРОНЫ:
- отсутствуют
РАСПОЛОЖЕНИЕ, Ужгород
РАСПОЛОЖЕНИЕ, Львов
 Характеристики
месторасположения:
ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ:
- хорошая транспортная и автомобильная
доступность
- соседство с БЦ Лемберг
ОТРИЦАТЕЛЬНЫЕ СТОРОНЫ:
- незначительное количество населения в
пешеходной доступности
- отсутствие
генераторов
потребительских
потоков, отсутствие генераторов потоков
городского значения
- слаборазвитая инфраструктура
- ж/д магистраль
- отсутствие пешеходных потоков
- промышленная зона, низкий статус района
участка
- малая численность населения северной части
города
РАСПОЛОЖЕНИЕ, Львов
РАСПОЛОЖЕНИЕ
РОП-3
Ужгород
Лыбидская
Львов
Лакма
13,5
1,5
3,4
7,55
3,5
Близость к Центральному деловому району
-
+
+
+
-
Пассажиропоток, тыс. чел.
-
23,5
28
12
38
Доля общественного транспорта в потоке, %
-
41%
12%
52%
36%
10 минутная автомобильная доступность, тыс.
чел.
43
116
415
186
426
Пешеходная доступность, тыс. чел.
4,7
22,9
14
13,8
12,9
Статус района
-
+
+
-
-
Шумовая зона
+
-
-
-
-
Промышленные зоны, кладбище и др.
+
+
-
-
-
Торговый коридор/узел
-
+
-
-
+
Инфраструктура
-
+
+
-
-
Рекреационные зоны
+
+
-
-
-
Общественный транспорт, маршрутов
3
12
4
7
7
Перспективы
+
-
+
-
-
Размер участка, га
РАСПОЛОЖЕНИЕ
РОП-3
Ужгород
Лыбидская
Львов
Лакма
ТОРГОВЛЯ
-
+++
+
+
++
ОФИСЫ
-+
++
++
-+
+
ЖИЛЬЕ
++
+
-
-+
+?
ГОСТИНИЦА
+
++
-+
-
-
Ситуация на рынке
Киев
Ужгород
Львов
141
130
127
$70-250
$25-40
$30-50
Конкуренция (новые проекты на 2009 год, тыс. кв.м.)
482
3,5
207
Насыщенность на 2009 год, кв.м./1000
310
161
407
350-370
230-250
250-280
Продолжение фазы роста, дефицит
площадей
Продолжение фазы роста, дефицит
площадей, возможное резкое
насыщение в 2010 году всвязи с
малой емкостью рынка и
появлением 3 крупных ТРЦ
Переход рынка в фазу
насыщения, стабилизация и
снижение арендных ставок
182
0
9
40-90
8-15 (класс С)
19-26
Конкуренция на 2009 год, тыс. кв.м.
756
0
52,7
Насыщенность на 2009 год, кв.м./1000
450
0
80
480-520
До 45
70-80
Постепенное приближение к
фазе насыщения,
стабилизация ставок
Низкий платежеспособный
спрос, малая емкость рынка
Переход к фазе
насыщения, стабилизация
и снижение ставок
ТОРГОВЛЯ
Насыщенность, кв.м.
Арендные ставки на магазины, $/кв.м.
Оценка точки перехода в фазу насыщения, кв.м./1000
Прогноз на 2009/2010 год
ОФИСЫ
Насыщенность, кв.м.
Арендные ставки (А и В класс), $/кв.м.
Оценка точки перехода в фазу насыщения, кв.м./1000
Прогноз на 2009/2010 год
Ситуация на рынке
Киев
Ужгород
Львов
20,5
19,7
19,1
Средняя цена на вторичном рынке, $/кв.м.
$3310
$1135
$1726
Средняя цена на первичном рынке, $/кв.м.
$2750
$990
$1430
Темпы жилого строительства, кв./м./1000 жителей/год
478
311
208
Потенциальных покупателей на первичном рынке, тыс. чел./год
17,4
0,5
2,8
Темпы продаж, квартир/мес.
12,8
4
8,5
Класс премиум, бизнес, эконом
Отсутствует
Класс бизнес, эконом
Рост цен, замедление темпов роста,
стратегический дефицит
Минимальный ростстабилизация
Рост цен, замедление темпов
роста, стратегический дефицит
5,8
12,4
$116-395
$36-107
3,2
2,4
Среднегодовая заполняемость, %
63%
29,6%
Конкуренция (новые проекты), номеров
2608
-
1112 (0,4 на 1 жителя)
64 (0,5 на 1 жителя)
37%
24,5%
Рост рынка, рост интереса
сетевых операторов
Малая емкость рынка, отсутствие
интереса со стороны сетевых
операторов
ЖИЛЬЕ
Жилой фонд, кв.м./чел.
Сегментация рынка
Прогноз на 2009/2010 год
ГОСТИНИЦЫ
Насыщенность, кв.м./1 жителя
Цены, $/номер
Средний срок пребывания, дней
Количество туристов, тыс. в год
Количество иностранных туристов, в год
Прогноз на 2009/2010 год
Потенциал участков
РОП-3
Ужгород
Лыбидская
Львов
Лакма
Количество конкурентов в торговой зоне (2009),
кв.м.
-
20 (6 ТЦ)
12 ТЦ
43 (5 ТЦ)
39 (1 ТЦ)
Положительное отношение к участку
потребителей, %
-
70%
-
53%
-
Население торговой зоны в 2009 г., тыс. чел.
-
116
426
170,4
426
Емкость торговой зоны в 2009 г., млн. грн./мес.
-
129
-
191
-
Дефицит площадей в торговой зоне на 2009
год, тыс. кв.м.
-
20,7
-
24,9
-
Доход целевой аудитории, грн./мес.
-
1520
-
1420
-
Доля заинтересованных сетевых операторов, %
-
23%
80%
40%
80%
Прогноз арендной ставки на магазины, $/кв.м.
-
$30-40
$50-70
$30-40
$50-70
ТОРГОВЛЯ
Потенциал участков
РОП-3
Ужгород
Лыбидская
Львов
Лакма
Доля заинтересованных предприятий, %
31%
71,4%
70,5%
26,5%
47,4%
Потенциальный объем спроса, тыс. кв.м.
11
2,5
69
15
30
Темп продаж, тыс. кв.м./год
11
2,5
24
6-7
22-23
12,5%
100%
93%
71%
81%
Класс БЦ
В+
В
В
В
В
Арендная ставка, $/кв.м.
36
24
60
24
43
Экспертная оценка, % положительных ответов
56%
43%
33%
19%
Положительных оценок места, %
79%
93%
51%
% лояльных покупателей (выбирают участок)
49%
49%
15%
185 (премиум)
95 (бизнес)
250
(эконом)
11%
24%
8%
1,5%
Премиум, бизнес
Бизнес
Эконом
Эконом
6
4-5
12
12-15
$4750
$1203
$1350
$2130
ОФИСЫ
Экспертная оценка, % положительных оценок
ЖИЛЬЕ
Объем спроса на участок, д/х в целевом
сегменте
Доля рынка, % в целевом сегменте
Оценка класса жилья
Прогноз темпов продаж, квартир/мес.
Прогноз цены на н. 2010 года, $
ВЫВОДЫ
Размер
участка, га
Офисы, тыс.
кв.м.
Гостиница, тыс.
кв.м.
Жилье, тыс.
кв.м.
Торговля, тыс.
кв.м.
РОП-3 (residential
resort community)
Ужгород
Лыбидская
Львов
Лакма
13,5
1,5
3,4
7,55
3,5
11
До 5 (2 года
реализации)
48 (2 года)
До 14 (2 года
реализации)
44 (2 года)
22-24 (300 номеров,
convention hotel) +
апартаменты с
управлением
(до 150 квартир)
6 (100 номеров)
-
-
-
27 (2 года
реализации,
премиум)
7-8 (бизнес)
-
25-26 (эконом)
33 (эконом), по
плотности – 50-55
вспомогательная
СпециализиРегиональный ТРЦ
рованный ТЦ (30Специализи(от 40 ) или
Окружной ТРЦ (2040), ТЦ с прод.
рованный, power
гипермаркет+
25 тыс. кв.м.)
якорем (20-30 тыс.
center (30-40)
галерея
(20)
кв.м.)