Фундаментальные, спекулятивные и психологические факторы на рынке жилья. Центр исследований и аналитики Группы Компаний Бюллетень Недвижимости Санкт-Петербург, 2009 г. Факторы, влияющие на рынок жилья Фундаментальные факторы Спекулятивные факторы Психологические факторы Определяют правила игры на рынке и основные тренды. Могут оказывать влияние на основные тренды в сегментах рынка Существенно влияют на краткосрочные тенденции Фундаментальные факторы Низкая обеспеченность жильем. Необходимость улучшения жилищных условий. Бесплатная приватизация. Существующий жилой фонд, ввод нового жилья. Объем накоплений граждан. Текущий доход и структура расходов домохозяйств. Возможность использования заемных средств. Миграционные и демографические факторы. Городские программы помощи очередникам. Изменения в законодательстве. Низкая обеспеченность жильем. Необходимость улучшения жилищных условий. Бесплатная приватизация. Миграция на стабильном уровне Доля иногородних покупателей 15-17% Большинство жителей СанктПетербурга владеют жильем На рынке преобладают обменные схемы В годовом исчислении количество сделок стабильно Сделки купли-продаж и на вторичном рынке ж илья в Санкт-Петербурге данные ГУ ФРС (ГБР) 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. Существующий жилой фонд, ввод нового жилья. Существующий жилой фонд: 111 млн кв.м Ежегодный ввод: 2.5-3 млн кв.м «Нового» жилья (постройки с 1996 года): 20 млн кв.м или 19% Активность рынка в «новых домах» выше, чем в «старом» фонде. При сохранении темпов ввода уже к 2013 году объем предложения квартир в новых домах достигнет 50% Возникновение конкуренции между «новой» вторичкой и первичным рынком Прогноз объема предложения квартир на вторичном рынке Санкт-Петербурга Современные Советская панель и кирпич Старый Фонд Сталинские 100% 80% 60% 40% 20% 0% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 г г г г г г г г г г г г г г г Объем накоплений граждан. Структура расходов домохозяйств. Рынок строящегося жилья ориентирован на богатых людей и их домохозяйства. Доля «богатых» людей в Санкт-Петербурге около 7% С учетом домохозяйств, людей вовлеченных в рынок по «необменной» схеме – 15% Отсутствие реальных данных о доходах и структуре домохозяйств затрудняет проведение исследований. Текущий доход. 6.50% 6.00% 5.50% 5.00% 4.50% 14.01.09 14.12.08 14.11.08 14.10.08 14.09.08 14.08.08 14.07.08 14.06.08 4.00% 14.05.08 индекс доходности жилья от сдачи в аренду 14.04.08 Размер арендной платы не сопоставим с ценами на квартиры. Разрыв увеличивался последние 5 лет. Платежи по ипотеке выше арендной платы на 20100% Доходность от сдачи в аренду сейчас на уровне 5%. Это очень низкий показатель. 14.03.08 14.02.08 Квартиры покупают на накопления, а не на текущий доход. На текущий доход квартиры снимают. Размер арендной платы - хороший индикатор текущего дохода активного населения. 14.01.08 Возможность использования заемных средств. Возможность использования кредитных ресурсов расширяет круг потенциальных участников рынка. Доступные кредиты раздувают «ипотечный пузырь» Доля ипотечных сделок на рынке Санкт-Петербурга в начале 2008 года – 20% Доля заемных денег на рынке – 30% Резкое снижение объема ипотеки приводит к резкому снижению денежной массы на рынке и снижению цен. Динамика объемов ипотечного кредитования в СанктПетербурге, млрд. руб 20 000 18 000 16 000 первичный рынок жилья вторичный рынок жилья 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв 2005 2006 2007 2008 Прогноз, основанный на фундаментальных факторах. Будем жить «на свои» Доходы не растут, объем денег на рынке сокращается Цены будут снижаться Динамика цен на рынке жилья Санкт-Петербурга руб/кв.м Динамика объема денег на вторичном рынке СанктПетербуга, млн.долл. 1400 120000 Вторичный рынок ж илья 1200 110000 Прогноз 1000 100000 800 90000 600 10.07.2009 10.06.2009 10.05.2009 10.04.2009 10.03.2009 10.02.2009 10.01.2009 10.12.2008 2009 10.11.2008 2008 10.10.2008 2007 10.09.2008 2006 10.08.2008 2005 10.07.2008 2004 10.06.2008 2003 10.05.2008 2002 10.04.2008 2001 10.03.2008 60000 10.02.2008 0 10.01.2008 70000 Кв-л1 Кв-л2 Кв-л3 Кв-л4 Кв-л1 Кв-л2 Кв-л3 Кв-л4 Кв-л1 Кв-л2 Кв-л3 Кв-л4 Кв-л1 Кв-л2 Кв-л3 Кв-л4 Кв-л1 Кв-л2 Кв-л3 Кв-л4 Кв-л1 Кв-л2 Кв-л3 Кв-л4 Кв-л1 Кв-л2 Кв-л3 Кв-л4 Кв-л1 Кв-л2 Кв-л3 Кв-л4 Кв-л1 Кв-л2 Кв-л3 Кв-л4 200 10.12.2007 80000 400 Спекулятивные факторы. Частные лица. Покупка квартиры – в России безальтернативный способ сбережения накоплений По-настоящему «инвестиционных» сделок не более 2% Динамика цен на жилье в валюте и золоте (за 100% принято значение цены в декабре 2007) 150% 130% 120% 110% доллар 100% евро 90% золото Ноябрь 2008 Октябрь 2008 Сентябрь 2008 Август 2008 Июль 2008 Июнь 2008 Май 2008 Апрель 2008 Март 2008 Февраль 2008 80% Январь 2008 Много квартир покупается «сыну на свадьбу» Неопределенность на валютном рынке активизирует покупки Декабрь 2007 140% Спекулятивные факторы. Крупные инвесторы. Крупные инвестиции в тот или иной сектор недвижимости увеличивают интерес к сегменту. СМИ «раскручивают» рынок. Появляются целые инвестиционные сегменты. Возникает инвестиционный пузырь. Строители из маркетинговых соображений могут придерживать квартиры «Временные продажи» - использование коротких денег под залог строящегося жилья (2005-2006 гг) Психологические факторы Мало объективной информации. «Генетическое» восприятие дефицита. Мифология рынка жилья. Неуверенность в завтрашнем дне. Давление со стороны СМИ. По поведению и высказываниям посетителей форума www.bn.ru четко прослеживается изменение отношения горожан к происходящему на рынке. Корректировка прогноза. (оптимистическая) Динамика цен на рынке жилья Санкт-Петербурга руб/кв.м 120000 Вторичный рынок ж илья 110000 Прогноз 100000 Скорректированный прогноз 90000 80000 70000 10.07.09 10.06.09 10.05.09 10.04.09 10.03.09 10.02.09 10.01.09 10.12.08 10.11.08 10.10.08 10.09.08 10.08.08 10.07.08 10.06.08 10.05.08 10.04.08 10.03.08 60000 10.02.08 10.01.08 Окончание периода «шока» Приход на рынок денег «из банковских ячеек» Взвешенный и прагматичный подход покупателя 10.12.07 Спасибо! Сергей Бобашев 2009 год. Группа «Компаний Бюллетень Недвижимости» bobashev@bnmail.ru WWW.BN.RU