документ (19 Кб, docx)

Радиаторы отопления
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г.
№ 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном
доме (далее - Правила).
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и
обслуживающее более одного помещения. Аналогичным образом согласно
п. 1 ст. 290 ГК РФ в состав общего имущества входит механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или
внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (такая же норма
приведена и в пп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества). С другой
стороны, в п. 6 названных правил указано: в состав общего имущества включается
внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих
элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых)
приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного
на этих сетях. Иначе говоря, несмотря на то, что обогревающий элемент
(радиатор) обогревает только одно помещение, он отнесен к общему имуществу.
В соответствии с письмом Министерства регионального развития РФ
от 4 сентября 2007 г. № 16273-СК/07 «О составе общего имущества в
многоквартирном доме» в состав общего имущества включается внутридомовая
система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов,
регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов
учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих
сетях. Исходя из изложенного, обогревающего элементы (радиаторы),
находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества
многоквартирного дома.
Согласно п. 5 Правил в состав общего имущества входят внутридомовые
инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения,
состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего
устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих
устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей
воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной
разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарнотехнического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Таким
образом, находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления
(радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях
от стояков внутридомовой системы отопления не могут включаться в состав
общего имущества
Почтовые ящики
В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О
почтовой связи» абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными
организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на
приобретение и установку таких шкафов включаются в смету строительства этих
домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов
возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные
организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их
использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов.
При этом из ст. 2 указанного закона следует, что абонентский почтовый
шкаф - специальный шкаф с запирающимися ячейками, устанавливаемый в
жилых домах, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений.
В то время как абонентский почтовый ящик - специальный запирающийся ящик,
предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений. Иными
словами, в шкафу есть несколько ячеек для получения отправлений несколькими
адресатами, а ящик обслуживает только одного адресата.
В связи с тем, что абонентские почтовые шкафы, обслуживают несколько
квартир, их следует включать в состав общего имущества.
Таким образом, в соответствии с пп. «а» п. 1 Правил содержания общего
имущества состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его
содержанию определяют собственники помещений в многоквартирном доме. В
силу пп. 1 п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенным условием договора управления
многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении
которого будет осуществляться управление. Поэтому собственники по
согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к
договору перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее
состояние которых возлагается на управляющую организацию.
В связи с отсутствием четкого правового регулирования и однозначной
судебной практики состав общего имущества (в частности, включение в него
батарей центрального отопления, почтовых ящиков) нужно определять на общем
собрании собственников помещений и в случае выбора управляющей организации
отражать перечень общего имущества в договоре управления многоквартирным
домом.