Решение Экспертного совета Управления Федеральной службы государственной регистрации,

Решение Экспертного совета
Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Новосибирской области № 4,
состоявшегося 04.12.2013
04.12.2013
г. Новосибирск
На заседании Экспертного совета при Управлении Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области
(далее – Управление) были рассмотрены следующие вопросы:
Вопросы отдела геодезии и картографии Управления
(совместно с отделом правового обеспечения)
Вопрос 1. О государственном кадастровом учете объекта недвижимости, в
отношении которого при проведении кадастровых работ в качестве геодезической
основы, при определении координат характерных точек границ объекта
недвижимости используется пункт государственной геодезической сети, не
полученный в установленном порядке в федеральном картографо - геодезическом
фонде.
Вопросы отдела кадастровой оценки недвижимости Управления и филиала
ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новосибирской области
Вопрос 2. О выборе правообладателями комбинированного вида разрешенного
использования на территории садоводческого объединения. Определение кадастровой
стоимости земельного участка по 4 группе вида разрешенного использования (далее ВРИ) как «земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и
огороднических объединений» либо по другой группе, к которой должны относиться
«объекты благоустройства, фонтаны, малые архитектурные формы, скульптуры,
средства визуальной информации» при постановке на кадастровый учет.
Вопрос 3. О правомерности решения Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по
Новосибирской области (далее - Кадастровая палата) об отказе в исправлении
технической ошибки при изменении вида разрешенного использования по решению
суда. О пересчете кадастровой стоимости, используя удельный показатель
кадастровой стоимости (далее – УПКС) 2 группы ВРИ (индивидуальное жилищное
строительство) для кадастрового квартала, в котором расположен земельный
участок, либо оставлении прежней (4 группа ВРИ - садовые, огородные и дачные
участки).
Правомерны ли действия Кадастровой палаты по отказу исправления
технической ошибки? Необходимо ли кадастровую стоимость оставить прежней (4
группа ВРИ - садовые, огородные и дачные участки) или следует пересчитать,
используя УПКС 2 группы ВРИ (индивидуальное жилищное строительство) для
кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок?
Вопрос 4. О дате введения кадастровой стоимости (земли населенных
пунктов в Новосибирской области) при определении кадастровой стоимости
земельных участков населенных пунктов согласно п. 2.4, 2.5 Методических указаний.
Какую указывать дату введения кадастровой стоимости: дату формирования перечня
объектов оценки с 01.01.2012., либо дату внесения сведений в Государственный
кадастр недвижимости (далее – ГКН) об учете изменений?
Вопрос 5. О дате введения кадастровой стоимости при исправлении
технической ошибки в сведениях ГКН.
Какая дата введения кадастровой стоимости должна быть указана при
осуществлении процедуры исправления технической ошибки в кадастровых сведениях
об объекте недвижимости:
- обратной датой на момент допущения технической ошибки согласно письму
Минфина от 12.08.201 1г. № 03-05-05-02/42 и (или) по аналогии с кадастровой
ошибкой согласно письму Минэкономразвития России от 03.04.2009 № 3-1324-ГЕ, на
момент выявления технической ошибки?
Вопрос 6. Об определении кадастровой стоимости земельных участков с
видом разрешенного использования: «строительные площадки»; «автодорога»;
«эксплуатация и обслуживание автомобильной дороги»; «благоустройство и зеленые
насаждения»; «объекты благоустройства, фонтаны, малые архитектурные формы,
скульптуры, средства визуальной информации».
В связи с отсутствием единого классификатора видов разрешенного
использования и неоднозначного толкования положений «Методических указаний по
государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», утвержденных
Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 (далее – Методические
указания), при определении кадастровой стоимости земельных участков в составе
земель населенных пунктов, возникают вопросы об определении кадастровой
стоимости.
Вопрос 6.1. Земельный участок с видом разрешенного использования
«строительные площадки» предоставляется мэрией как дополнительный участок к
основному, и без дополнительных пояснений о данном виде разрешенного
использования определить кадастровую стоимость не представляется возможным.
Вопрос
6.2.
Заявление
государственного
казенного
учреждения
Новосибирской области «Территориальное Управление автомобильных дорог» о
пересчете кадастровой стоимости земельных участков по 16 группе с видом
разрешенного использования «автодорога», «эксплуатация и обслуживание
автомобильной дороги».
Вопрос 6.3. К какой группе относить земельный участок с наименованием вида
разрешенного использования «благоустройство и зеленые насаждения»: если
земельный участок подлежит приватизации; если осуществляется постановка
земельного участка на ГКУ и правообладатель не известен.
Вопрос 6.4. Вид разрешенного использования как «объекты благоустройства,
фонтаны, малые архитектурные формы, скульптуры, средства визуальной
информации» входит в состав многих территориальных зон, к какой группе
относить их согласно ПЗЗ.
Вопрос 6.5. К какой группе относить объекты с многофункциональным
использованием - «объекты благоустройства, фонтаны, малые архитектурные
формы, скульптуры, средства визуальной информации; парки, скверы, бульвары и
иные озелененные территории; ботанические сады, дендропарки» При условии, если
первая часть разрешенного использования будет оцениваться по 16 группе видов
разрешенного использования.
Вопрос 6.6. Как определять земельные участки общего пользования
садоводческих и дачных объединений в составе земель населенных пунктов?
Осуществлять по аналогии с ГКОЗ СОД за чертой населенных пунктов? ЗУ общего
пользования СОД в составе земель населенных пунктов подлежат приватизации и не
попадают под 16 группу видов разрешенного использования.
Вопросы Объединения кадастровых инженеров Сибири
Вопрос 7. О проведении кадастровых работ, целью которых является
уточнение местоположения границ и площадей земельных участков, занятых
опорами высоковольтных линий электропередачи (ЛЭП), которые ранее были учтены
«декларативно» (по «Особенностям») в виде единых землепользований. ЛЭП введены
в эксплуатацию и существуют на местности более 20 лет.
Правомерно ли при проведении кадастровых работ в связи с уточнением
местоположения границ и площадей земельных участков, занятых опорами
высоковольтных линий электропередачи использование норм, изложенных в письме
Минэкономразвития от 17.10.2011 г. № 22780-ИМ/Д23 «О государственном
кадастровом учете земельных участков, занятых опорами линий электропередач» и в
части 3.1 статьи 25 закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007
г. 221-ФЗ, то есть без подачи заявлений
о кадастровом учете изменений,
представляемых в орган кадастрового учета правообладателями смежных земельных
участков, а также при отсутствии в акте согласования границ их личных подписей с
учетом того, что границы земельных участков ЛЭП определяются согласно нормам
отвода земель и что смежных земельных участков для одной ЛЭП может быть
достаточно много (десятки), а личный выход на правообладателей (причем это
разнообразные лица, нередко – участники общей долевой собственности) и
обеспечение их заявлений или получение их личных подписей весьма проблематичны?
Вопрос 8. О возможности заполнения декларации об объекте недвижимости на
основании Договора социального найма, в случае отсутствия проектной
документации на здание, разрешения на ввод объекта недвижимости, технического
паспорта, подготовленного до 01.01.2013 г.
Вопрос 9. О необходимости приложения к декларации об объекте недвижимости
правоустанавливающих документов, указанных в графе «Правоустанавливающие
документы». Действующими положениями Требований к подготовке декларации об
объекте недвижимости, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 13
декабря 2010 г. N 628 не предусмотрено включение каких-либо Приложений. Также,
не предусмотрено ни требованиями к подготовке технических планов, ни
Федеральным законом от 24.04.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости». Соответственно необходимость во включении в состав декларации об
объекте недвижимости отсутствует.
Вопрос 10. О необходимости соблюдения кадастровыми инженерами при
выполнении кадастровых работ решений суда, вступивших в законную силу.
Вопрос 11. О порядке подготовки технических планов на жилые помещения,
являющихся квартирами в многоквартирном доме с целью их постановки на
государственный кадастровый учет.
Согласно ч. 4 ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О
государственном кадастре недвижимости» если здание или сооружение не поставлено
на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или
сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого
здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке
на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для
кадастрового учета документы. Правила настоящей части не применяются при
осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, исходя из приведенного положения, следует, что жилые
помещения в многоквартирном доме ставятся в обязательном порядке в
независимости от наличия или отсутствия на государственном кадастровом учете
здания (многоквартирного дома), в котором находятся такие жилые помещения.
Вопрос 12. О подготовке документов на объект недвижимости, являющийся
многоквартирным домом.
Согласно ч. 4.1 ст. 25 Закона о кадастре устанавливает особенность постановки на
государственный кадастровый учет многоквартирного дома, а именно при постановке
на учет многоквартирного дома орган кадастрового учета осуществляет постановку на
учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее
имущество в таком многоквартирном доме).
При этом, исходя из содержания ч. 10 ст. 41 Закона о кадастре, следует, что формы
и требования к заполнению технических планов устанавливаются органом
нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Форма технического плана здания и требования к его подготовке утверждены
приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2010 г. № 403 (далее – Требования).
Данные требования не предусматривают внесения сведений о помещениях,
находящихся в таком здании.
По состоянию на 02.12.2013 органом нормативно-правового регулирования не
утверждена ни какая иная форма технического плана здания, кроме той, в
соответствии с которой подготовлен предоставленный технический план. В том числе
отсутствует утвержденная форма технического плана многоквартирного дома.
По итогам рассмотрения вышеуказанных вопросов Экспертным советом
Управления приняты следующие решения:
1. Кадастровой палате направить пять межевых планов земельных участков и
технических планов зданий (выборочно) в Управление Росреестра по Новосибирской
области для изучения и выявления фактов использования пунктов государственной
геодезической сети (в виде геодезической основы при определении координат
характерных точек границ объекта недвижимости при проведении кадастровых работ),
полученных с нарушением установленного порядка получения сведений из
Федерального картографо – геодезического фонда.
В случае выявления нарушения порядка получения сведений из Федерального
картографо – геодезического фонда, Управлением Росреестра по Новосибирской
области указанные документы будут переданы для рассмотрения государственным
инспекторам по геодезическому надзору за геодезической и картографической
деятельностью на территории Новосибирской области в целях решения вопроса об
ответственности таких лиц.
2. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации
при постановке на кадастровый учет, при выборе правообладателями
комбинированного вида разрешенного использования на территории садоводческого
объединения, кадастровую стоимость земельного участка определять по 4 группе
видов разрешенного использования как «земельные участки, находящиеся в составе
дачных, садоводческих и огороднических объединений».
3. Действия Кадастровой палаты об отказе в исправлении технической ошибки
о виде разрешенного использования по решению суда являются законными, поскольку
судом решался вопрос только об объекте недвижимости, находящемся на земельном
участке.
Также, аналогично вышеизложенному, если в ГКН содержатся сведения о
земельных участках, расположенных в составе садоводческих объединений и на
основании решения суда вносятся изменения вида разрешенного использования
земельного участка с «для садоводства» на «жилые дома на садовых земельных
участках», в таких случаях кадастровая стоимость не пересчитывается.
4. При определении кадастровой стоимости земельных участков, согласно
пунктам 2.4 и 2.5 Методических указаний, дату введения кадастровой стоимости
указывать дату внесения в ГКН сведений о последних результатах государственной
кадастровой оценки земель, для земельных участков, входящих в состав земель
населенных пунктов и земель промышленности и иного специального назначения –
01.01.2012 (дата введения в действие результатов ГКОЗ, утвержденные
постановлениями Правительства Новосибирской области от 29.11.2011 № 535-п, от
14.07.201 1№ 248-п).
5. При исправлении технической ошибки в кадастровых сведениях об объекте
недвижимости, дата введения кадастровой стоимости должна быть указана обратной
датой на момент допущения технической ошибки, согласно письму Минфина от
12.08.2011 № 03-05-05-02/42.
6.1. Осуществлять определение кадастровой стоимости земельных участков с
видом разрешенного использования «строительные площадки» по виду
разрешенного использования основного земельного участка, который при
определении кадастровой стоимости выбирается из Постановления органа власти.
Если в Постановлении органа власти отсутствует вид разрешенного использования у
основного земельного участка, а указывается только цель его предоставления, то при
определении кадастровой стоимости берется целевое назначение основного
земельного участка.
6.2. Осуществлять определение кадастровой стоимости земельных участков с
наименованием вида разрешенного использования «автодорога» и «эксплуатация и
обслуживание автомобильной дороги» по 13 группе видов разрешенного
использования, как «земельные участки автомобильных дорог, их конструктивных
элементов и дорожных сооружений, а также полос отвода автомобильных дорог»; с
наименованием вида разрешенного использования «дорога
пользования» - по 16 группе видов разрешенного использования.
земель
общего
6.3. Осуществлять определение кадастровой стоимости земельного участка с
разрешенным использованием «благоустройство и зеленые насаждения» по 16
группе видов разрешенного использования, согласно Методическим рекомендациям
по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных
образований, утвержденным приказом Министерства регионального развития РФ от
27 декабря 2011 года N 613.
6.4. Осуществлять определение кадастровой стоимости земельного участка с
видом разрешенного использования как «объекты благоустройства, фонтаны,
малые архитектурные формы, скульптуры, средства визуальной информации» по
7 группе видов разрешенного использования по аналогии с результатами определения
кадастровой стоимости земельных участков, выполненными Омским филиалом ФГУП
«Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» при проведении актуализации
государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, по состоянию на
01.01.2010 г.
6.5 В отношении объектов с многофункциональным использованием «объекты благоустройства, фонтаны, малые архитектурные формы, скульптуры,
средства визуальной информации; парки, скверы, бульвары и иные озелененные
территории; ботанические сады, дендропарки» осуществлять определение кадастровой
стоимости по 7 группе ВРИ, как по наибольшему значению в соответствии с п. 6.4.
6.6. В отношении земельных участков общего пользования садоводческих и
дачных объединений в составе земель населенных пунктов осуществлять определение
кадастровой стоимости по УПКСЗ 4 группы видов разрешенного использования для
кадастрового квартала, в котором расположено объединение.
7. Рассмотрение вопроса перенести на следующее заседание. Рекомендовать
Кадастровой палате и ОКИС к заседанию изучить 4 версию заполнения xml-схемы
межевого плана.
Проанализировать техническую возможность исправления
изменения площади и местоположения границ земельного участка занятого опорой
линий электропередач без заявления правообладателей смежных земельных участков.
Отделу правового обеспечения Управления Росреестра по Новосибирской области
организовать правовое заключение по данному вопросу. ОКИС дополнительно
представить положительные решения других субъектов Российской Федерации об
учете изменений земельных участков, занятых опорами линий электропередач.
8. В рамках приватизации жилищного фонда с заявлением о постановке на
государственный кадастровый учет объекта недвижимости может обратиться
наниматель жилого помещения по договору социального найма, заполнив декларацию.
9. На основании статьи 41 Федерального закона от 24.07.2007 года № 211-ФЗ
«О государственном кадастре недвижимости» к заявлению о постановке на
кадастровый учет прилагается декларация от правообладателя, технический план
объекта. Декларация составляется и заверяется правообладателем объекта
недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного
самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости.
Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой
частью. Законодательство не предусматривает включение в состав декларации какихлибо приложений. При этом с заявлением о постановке на кадастровый учет может
обратиться любое лицо.
10. Вступившие в законную силу судебные акты в форме судебных приказов,
решений суда, определений суда, постановлений являются обязательными для всех без
исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления,
общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат
неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Полномочий на правовую оценку содержания решений судов у Управления и
Кадастровой палаты не имеется.
11. Рассмотрение вопроса перенести на следующее заседание (после получения
официального ответа из ФГБУ «ФКП Росреестра» на письмо филиала ФГБУ «ФКП
Росреестра» по Новосибирской области).
12. Осуществление постановки на государственный кадастровый учет возможно
отдельно как здания, так и здания с одной квартирой и более одной квартиры. В
настоящее время до принятия методических рекомендаций Минэкономразвития
России действует порядок постановки зданий и помещений в нем, существовавший до
01.10.2013.
Председатель Экспертного совета
Шитикова Н.В.
227 10 76
Д.А. Ламерт