УДК 711.4.01 ФУНКЦИРНАЛЬНАЯ ТРАНСФОРМАЦИЯ ЖИЛОЙ
реклама
УДК 711.4.01 ФУНКЦИРНАЛЬНАЯ ТРАНСФОРМАЦИЯ ЖИЛОЙ СРЕДЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УРОВНЯ НА ПРИМЕРЕ Г. КРАСНОЯРСКА Орестов И.А. Научный руководитель — доцент Кукина И.В. Сибирский федеральный университет, г. Красноярск История градостроительства насчитывает немало попыток найти оптимальный рецепт взаимодействия жилой среды и общественно-делового пространства. В том числе этапы этого поиска можно проследить и в г. Красноярске. Но на сегодняшний день в основе большинства жилых образований города лежит система общественного обслуживания, сформированная в советский период. В это число также входят жилые массивы, сформированные в 90х годах прошлого века, когда территория города застраивалась по точечному принципу, где каждый застройщик отвечал лишь за свой, отдельно взятый объект, и никто не рассматривал градостроительную ситуацию в целом. А так же современное массовое жилищное строительство, основанное на типовых проектах крупнопанельного домостроения, преимущественно 111-97 серии, которая в свою очередь была освоена еще в 1971-1972 годах. Естественно при создании системы общественных центров советское градостроительство, руководствовавшееся строгой иерархией обслуживания, выделяя центры первичного, повседневного, периодического и эпизодического обслуживания, не учитывало сценария капиталистического развития социально-экономических отношений. С конца ХХ века роли общественно-деловой и торговой функций стали резко возрастать, и на сегодняшний момент в структуре жилой среды города они занимают доминирующую позицию, как в качестве места приложения труда, так и в качестве основы формирования социально-бытового обслуживания и общественного пространства придомовой территории. Естественно, в таких условиях, существовавшая система обслуживания, представленная в виде сравнительно небольших по площади помещений, и сформированная до появления данных условий, не могла отвечать в полной мере потребностям растущего рынка, который продолжает устойчиво развиваться и сейчас. По данным Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю обороты розничной торговли в среднем по Красноярскому краю в период с 1999 года по 2010 возросли на 107,5 %. А в период с 2006 года по 2011 год число организации, занимающиеся розничной торговлей на территории Красноярского края, выросло с 3711 до 7136 единиц. График динамики роста количества объектов розничной торговли в Красноярском крае. Из которых по данным на 2010 год в Красноярске насчитывалось 3047 пунктов розничной торговли общей площадью 570581 м2. И эти показатели не включают 36 торговых центров (365846 м2), и 207 аптек (10674 м2) а также 2932 торговых павильонов и киосков, общей площадью более 100000 м2. И это только сектор розничной торговли. А ведь существует еще масса офисных помещений территориально занимающих нишу именно в жилой среде. Логично предположить, что при такой динамике потребность малого и среднего бизнеса в трансформации жилой среды в общественно деловую функцию будет возрастать и дальше. Необходимо отметить, что весь этот сектор развивается абсолютно бессистемно, исключительно по правилам рынка, нацеленного в первую очередь на получение максимальной прибыли, а не на учет потребностей города и создание комфортной среды обитания, тем более что какие-либо систематизированные требования в данной области отсутствуют. Следовательно, для улучшения данной ситуации такие требования необходимо создать. Нужно задать вектор развития трансформации жилой среды. Но для этого необходимо целостно проанализировать ситуацию, выявить проблемы, обозначить тенденции развития, изучить мировой опыт. Но прежде всего, необходимо как минимум систематизировать все виды трансформации жилой среды. На сегодняшний день можно выделить четыре основных ступени трансформации жилой среды по масштабу и по отношению к жилой застройке. Первоначально, в постсоветский период, торговая функция (в первую очередь торговля продовольственными и непродовольственными товарами первой необходимости), вылилась в форму отдельностоящих временных сооружений, расположившихся на придомовой территории (киоск, павильон). Данные образования остаются в жилой структуре и на сегодняшний день, и является яркими представителями форм малого бизнеса своего времени из-за сравнительно незначительных затрат, требуемых для развития. Такие киоски и павильоны, несомненно, занимают значительное место в экономической модели розничной торговли города. Но при этом они в большинстве своем не отвечают, ни санитарным нормам, ни возрастающим с каждым днем эстетическим потребностям населения. Несомненно, местные муниципалитеты высказывают определенные требования к собственникам таких объектов, например, предпринимателей, желающих установить свой объект в непосредственной близости от автобусной остановки, обязывают устанавливать и сами остановочные пункты выполненные в едином стиле с самим объектом розничной торговли. Однако данные требования также не систематизированы и носят скорее случайный, чем обязательный характер. Следующей ступенью функциональной трансформации жилой среды являются квартиры, расположенные на первых этажах жилых зданий. Занимаемая площадь варьируется от десятков до нескольких сотен квадратных метров. По функциональному составу эту нишу обычно занимаются под торговлю продовольственными и непродовольственными товарами, а так же под офисные помещения с разнообразными функциями. Такая форма собственности привлекательна для бизнеса, которому для привлечения клиентов необходимы фиксированный адрес и своеобразная типология, недоступная в офисных и торговых центрах, кроме того обладание такой недвижимостью гарантирует некоторую стабильность в случае неудачного развития дела. Данные помещения весьма ограничены по своим физическим параметрам, и поэтому не предназначены для крупного потока посетителей. Чаще всего это либо небольшие самостоятельные организации, либо дополнительные офисы крупных сетевых фирм, имеющих необходимость в представительстве на данной территории. Такие объекты недвижимости имеют гораздо большую материальную стоимость, и поэтому, в сравнении с первой ступенью, при условии той же посещаемости, расчетный срок окупаемости гораздо более длительный, и как следствие расчетный срок службы таких форм собственности гораздо выше, что влечет за собой качественно иное отношение владельца как к самой собственности, так и к окружающему пространству. В таких случаях проводится реконструкция и перепланировка непосредственно квартир, и фасадной части, зачастую с пристройкой лестниц, холодных тамбуров, и прочих конструкций в том числе и рекламных. В зависимости от градостроительной ситуации также производятся работы по благоустройству прилегающей территории. Третья ступень - трансформация крупных элементов общественного обслуживания. Это бывшие специализированные магазины, крупные обслуживающие предприятия, расположенные в первых этажах жилых зданий, зачастую имеющие встроенопристроенную структур, имеющие большие витрины расположены в одну линию на протяжении всего лицевого фасада здания. Их площадь обычно не превышает 2000 м2. Количественные параметры таких образований в структуре жилого района были заложенные еще в советский период, и рассчитывались исходя из условия минимальной потребности населения в системе обслуживания, не учитывая рост предложения, позволяющий в условиях рыночной экономики обеспечить потребности всех слоев населения, проживающих на близлежащей территории. Рост вариативности обслуживающего сектора влечет за собой потребность в увеличении площадей. Часто данный вид объектов общественного обслуживания трансформируется под организации, чья потребность в площадях не соответствует масштабам самого объекта. Это происходит по разным причинам (существует несколько собственников одного объекта, либо собственник не нашел арендатора с соответствующей потребностью в площадях), однако в результате этого мы получаем фасад здания расчлененный разносортными рекламными конструкциями, разбитый на отдельные сегменты входными группами, выполненными в разных стилях и разных масштабах. Такая ситуация никак не влечет за собой улучшение среды обитания ни с точки зрения благоустройства прилегающей территории, ни с точки зрении эстетики среды, тем более, что систематизировать ответственность за окружающее пространство практически невозможно из-за большого количества ответственных лиц и их постоянной ротации. Однако существуют и положительные примеры. Благоприятная динамика видна, когда таким крупным объектом владеет один собственник, одна организация или небольшая группа организаций, достигшая согласованности взглядов относительно окружающего пространства, а также, когда они достигли определенного уровня развития и ради привлечения новых клиентов и поддержания своего статуса заинтересованы в создании качественной и комфортной среды. Четвертая ступень – крупные, отдельно стоящие объекты общественного обслуживания: специализированные магазины, офисные центры, спортивные и развлекательные комплексы. Их возникновение обусловлено интересами крупных инвесторов, и потенциалом территории в структуре города, с точки зрения привлечения посетителей. Эти объекты чаще всего располагаются на внешнем контуре жилого образования, в непосредственной близости от магистральных улиц общегородского и районного значения. Занимаемая площадь обычно варьируется от нескольких сотен до нескольких тысяч квадратных метров. Такие образования обычно являются объектами районного и общегородского значения. Примеры такой трансформации имеют сравнительно непродолжительную историю и в отличие от предыдущих ступеней имеют максимально проработанную систему развития и план функционирования, разработанные еще на стадии проектирования. Однако зачастую собственники таких объектов не принимают во внимание, либо не желают принимать во внимание, возможные последствия для окружающей жилой среды. Сегодня крупные объекты районного и особенно городского значения (например, торговые, либо развлекательные центры) являются мощными магнитами, которые формируют основные транспортные потоки в городе. Эта проблема становится особенно острой при устойчивом росте числа автомобилей на душу населения. Зачастую такие трансформации в уже сложившейся среде не были учтены при разработке транспортной схемы генерального плана города, что приводит к значительным изменениям в организации транспортно-пешеходных потоков и функциональном зонировании пространства жилой среды. Порой такие ситуации приводят к полному уничтожению сложившегося пешеходного потока в районе новообразования. Таким образом, частные интересы могут негативно повлиять на структуру жилой среды, если это процесс не будет систематизирован, и не будет контролироваться общественность и соответствующими органами власти еще на стадии проектирования. Необходимо отметить, что в последние годы на территории Красноярска при строительстве массового жилья прослеживается положительная тенденция в решении данной проблематики. Первые этажи жилых зданий целиком формируются из общественно деловой зоны (7й микрорайон «Покровский», микрорайон «Ястынское поле», микрорайон «Иннокентьевский»). Однако, при более детальном рассмотрении данных жилых образований выявляется масса несоответствий реальным потребностям как бизнес структур так и жителей микрорайона. В первую очередь необходимо отметить, что первые этажи жилых зданий сформированы в основном из помещений сравнительно небольшой площади, пригодных только для малого и среднего бизнеса. Такие помещения не рассчитаны на крупную обслуживающую функцию (например общественное питание), вследствие чего жители не получают полный спектр услуг и вынуждены для удовлетворения своих потребностей перемещаться в другие районы города, создавая тем самым дополнительную нагрузку на транспортный поток. Кроме того существует проблема с расчетом парковочных мест вблизи общественно-деловых образований. При проектировании никто не учитывает, какой именно вид услуг будет предоставлен на том или ином участке, и какой поток посетителей будет привлечен к данному объекту. Поэтому количество парковочных мест формируется только из расчетного количества жителей данного района, что никак не соответствует реальной ситуации. Данные образования притягиваю отнюдь не только обителей района, они также формирую приток посетителей из числа жителей близлежащих районов и транзитных потоков. Проследив в рамках города Красноярска динамику роста количества объектов розничной торговли и развития малого и среднего предпринимательства в структуре жилой среды становится ясной актуальность систематизации интеграции данных объектов в жилое пространство, ведь при самостоятельном развитии данной системы не учитывается множество факторов, влияющих на комфортность, безопасность, гуманизацию, экологическое состояние селитебной территории. Систематизировав виды функциональной трансформации жилой среды становится ясной масштабность и многогранность данного вопроса. Именно разность масштаба и типологии, интегрируемых и трансформируемых объектов выявляет необходимость создания гибкой системы регулирования данного процесса, которая бы позволила сформировать целостную среду обитания, в которой гармонично соседствуют жилье и общественно деловая функция. При формировании такой системы необходимо учитывать прямо пропорциональную зависимость уровня ответственности за трансформируемую среду и масштаба трансформирующего объекта, выявленную при систематизации. Важно также учитывать постоянную изменчивость и ротацию функций общественно-деловой среды, и при создании системы регулирования оставлять место для ее самостоятельного развития, однако при этом не стоит забывать и о необходимости активного участи общественности, чтобы система не получилась однонаправленной. Только такой всесторонне направленный подход к решению проблем, связанных с функциональной трансформацией позволит получить систему управления процессом, которая будет консолидировать усилия и пожелания всех сторон с целью создания адаптируемой и гуманной среды обитания.
