ИССЛЕДОВАНИЕ ТЕНЕВОГО РЫНКА ЗЕМЛИ В УКРАИНЕ А.С. Стрижак, асп. Сумский государственный университет, Сумы Отсутствие в современном украинском законодательстве норм, разрешающих и регулирующих куплю-продажу земли сельскохозяйственного назначения привело к появлению «теневого» рынка земли и тотальной коррупции среди чиновников, курирующих земельные вопросы. По разным оценкам, теневой оборот земли сельхоз назначения в Украине ежегодно составляет около 250-300 млн грн. Субъектами теневых рынков являются: - посредники: юридические фирмы, отечественные и иностранные девелоперские конторы (наживаясь как на покупателях, с которых за услуги берут до 25%, так и на продавцах, зачастую не подозревающих об истинной цене на землю); - сельские советы, регистрирующие договоры купли-продажи, заведомо зная, что продаваемая земля явно используется не по целевому назначению; - чиновники, ответственные за охрану использования земельного фонда. Одной из причин развития теневого рынка земли считают введения в Украине моратория на покупку-продажу сельхозугодий, который действует до 1 января 2007 г. Земли сельскохоз назначения, приобретаемые в обход моратория, чаще всего, используются не по целевому назначению (под застройку). Спекулянты землей сегодня спокойно обходят все действующие запреты, а без рынка земли инвестиции в сельское хозяйство не придут. По разным оценкам, на конец 2003 г. в стране невостребованными были около 2 млн. га пахотной земли. Отсутствие земельного рынка ипотеки приводит к недополучению сельским хозяйством ежегодно около 10 млрд грн. Путем различных теневых схем земля все равно проходит сделки купли-продажи Схемы теневой покупки земли в зависимости от ситуации могут быть разного уровня сложности, но в основе их всегда будет лежать принцип мены. Схема обхода моратория на покупку-продажу земли: Компания А объявляет эмиссию акций. Крестьяне имеют на руках госакты на право частной собственности на землю. Договор мены. Компания А меняет у крестьян свои акции на госакты на право частной собственности на землю тождественной (аналогичной) стоимости. Компания А переоформляет имущественные права на землю на себя (госакты переоформляются на новых собственников). Собственник госактов — компания А подает их в кадастровый центр на регистрацию. Государственный кадастровый центр (ГКЦ) отказывает компании А в регистрации имущественных прав на госакты на право частной собственности на землю, как правило, ссылаясь на нетождественность стоимости акций и госактов. Компания А подает иск в суд на ГКЦ. Как правило, в суде компания А представляет документы о доплате денег собственникам земельных госактов. И суд, учитывая это, признает, что стоимость актов и акций тожественна. После чего обязывает ГКЦ зарегистрировать имущественные права на землю на компанию А. Компания А меняет целевое назначение земли (согласно постановлению КМУ №502). Компания Б в обычном порядке покупает эту землю. В отличие от земель, покупаемых под застройку, непосредственно для ведения сельскохозяйственной деятельности сегодня земля приобретается довольно редко. Основные потенциальные покупатели земли — аграрии — не являются активными участниками теневого рынка. В первую очередь потому, что затраты на посреднические услуги при покупке земли в обход моратория окупаются в сельхозбизнесе лишь в долгосрочной перспективе. Потенциальным инвесторам невыгодно вкладывать деньги в землю, не являющуюся полноценным активом. К примеру, сегодня земля не может быть залогом для получения кредита в банке. Соответственно даже наличие собственного массива земли в тысячи гектаров, купленного в обход моратория, никоим образом не влияет на кредитные возможности для предприятия. А мировая практика показывает, что именно возможность банков оформлять в залог землю сельскохозяйственного назначения является одним из основных инструментов привлечения инвестиций в аграрный сектор. По мнению специалистов, отсутствие в Украине крупных финансовых инъекций в сельское хозяйство приводит к относительно низкой рентабельности аграрного бизнеса. Сегодня истощенность отечественных черноземов, к примеру, в Черкасской области, по оценкам специалистов, достигает 60%. В восточных областях ситуация еще хуже. Для получения болееменее приличного урожая зерновых в 1 га земли необходимо вложить как минимум 1500 грн. Если учесть, что большинство крупных агрофирм для выращивания зерновых или подсолнечника арендуют десятки тысяч гектаров, то суммы минимально необходимых инвестиций в землю могут составить для одного предприятия десятки миллионов гривен. Естественно, что арендаторы в чужую землю такие деньги инвестировать не будут. Как правило, сельхозпроизводители часто нарекают на безответственность собственников земли, в любой момент имеющих право разорвать сделку с арендатором. С другой стороны, сами землевладельцы тоже не горят желанием вкладывать арендную плату, получаемую за пользование паем, в удобрения или средства защиты растений. Ведь средний размер земельного пая в Украине составляет 4 га, а средняя арендная плата за гектар составляет около 117 грн. в год. Однако земля, которая не удобряется, с каждым годом теряет свою ценность, а значит, и будущую стоимость. Опросы сельхозпроизводителей и экспертов свидетельствуют о том, что если не леголезовать операции покупки-продажи сельхозугодий в ближайшие 2 – 3 года, то потенциальная стоимость 1 га черноземов (при условии нынешнего среднего уровня капиталовложений в землю и интенсивности ее использования) в центральных областях Украины может снизиться примерно на 20%. Большинство сельхозпроизводителей сейчас не готовы платить за землю большие деньги. Сельхозпроизводители в зависимости от региона и рентабельности земель готовы платить от 5 до 20 тыс. грн. за гектар. В то время как вблизи Киева цена за 1 га может достигать $1 млн. Можно выделить такие отрицательные последствия развитие теневой экономики в этой области: - спекуляциям с землей, что ведет к созданию больших земельных владений - латифундий - теневые каналы не могут обеспечить той гарантированной отдачи от капитальных вложений, которая необходима для того, чтобы привлечь инвестиции в аграрное производство страны и дать новый импульс его развитию; - государство теряет огромные средства, недополученные в виде налогов; - теневая юстиция не всегда может защитить производителя от административного и криминального насилия в той степени, в какой это необходимо для нормального ведения хозяйства. - институциональные образования, возникающие в теневой сфере, во многих случаях не только не способствуют развитию экономико-правовой основы для продуктивного легального рыночного хозяйствования, но, вполне удовлетворяя частные и корпоративные интересы различных субъектов теневых рынков, тормозят такое развитие. Для сокращения количества теневых операций с землей должен быть создан цивилизованный, с эффективным правовым механизмом. Необхоимы законы: «О государственном земельном кадастре», «О рынке земли», «О государственном земельном ипотечном банке». В случае предусмотрительных мер со стороны государства спекулировать землей будет просто невыгодно. В классических экономиках от этого уходят, вводя дифференцированный налог на землю. В случае рационального использования земли оплата за землю составляет одну десятую земельного налога. В случае простаивания платится полная ставка налога. Если использовать похожую практику и ввести налог на уровне 2 или 3% от стоимости земли в год, то можно жестоко ограничить спекуляции с землей. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. 2. 3. Йвовенко Я. Бесценная земля // Власть денег. – 2005. - №60. Земельный фальстарт // БИЗНЕС. – 2004. - №45. Тимофеев Л.М. Теневая экономика и налоговые потери в сельском хозяйстве.- www.rsuh.ru