Куричева Е. К. Аннотация к докладу на XVII Апрельской международной научной конференции «Модернизация экономики и общества» (Секция «Город и агломерация») Жилищное строительство как ключевой фактор пространственной трансформации Московской агломерации Подъем отечественной экономики, во многом обусловленный высокими мировыми ценами на сырье в предшествующее десятилетие, вызвал активную пространственную трансформацию крупных российских городов. В первую очередь, это относится к Московской агломерации, где сконцентрированы финансовые ресурсы страны, идут масштабные процессы притока населения, строительства жилой и коммерческой недвижимости, транспортных магистралей, логистических хабов. Московская агломерация является столь значимым субъектом российской экономики, что для понимания проблем ее развития необходимо выйти за региональные рамки и включить в анализ действие фундаментальных социально-экономических факторов, как регионального, так и общенационального уровня. Факторы общенационального уровня столичная рента и неравномерное распределение природной ренты в совокупности с фактором регионального уровня – агломерационным эффектом формируют межрегиональное неравенство и вызывают миграцию в Московский регион – более 200 тыс. чел. в год в 2012-2013 гг. Миграция, наряду с высокими доходами и низкой обеспеченностью жильем москвичей, стимулирует жилищное строительство (среднегодовой ввод жилья в 2004-2014 гг. – более 10 млн кв. м), которое ведет к дифференцированной пространственной трансформации Московской агломерации. Эмпирической основой анализа пространственных изменений агломерации под воздействием жилищного строительства является сформированная автором база данных по 772 жилищным проектам, а также информация Росреестра, содержащая адреса регистрации 37358 покупателей жилья в Московском регионе. Основными параметрами для анализа пространственных изменений, взаимосвязанных с социально-экономическими факторами трансформации агломерации, являются исходное назначение земельных участков, используемых под жилищное строительство, объем и тип застройки, класс комфортности жилья, наличие в проекте элементов социальной и транспортной инфраструктуры, региональный состав покупателей жилья. Моноцентрический характер Московской агломерации задает традиционную пространственную дифференциацию территории на ядро и пригородную зону. Учитывая наличие транспортного барьера в виде Московской кольцевой автодороги, что отражается и в перепаде стоимости жилой недвижимости, за внешнюю границу ядра агломерации принята МКАД, а в составе ядра дополнительно выделены исторический центр Москвы с окружающим его поясом промышленных зон, что в первом приближении совпадает с границами Центрального административного округа и зона жилой застройки между внешней границей ЦАО и МКАД. На конец 2014 г. в стадии строительства и продажи находилось 35,5 млн кв. м жилья. На территории ЦАО было сосредоточено около 4 % жилой недвижимости Московского региона, еще 18 % – в зоне жилой застройки на оставшейся территории «старой» Москвы в пределах МКАД и 78 % - в пригородной зоне. Столичная рента и агломерационный эффект стимулируют джентрификацию, рост селитебных функций и расширение центра за счет прилегающих промзон. В результате в последние годы в ядре агломерации резко увеличилось число проектов редевелопмената, в зоне жилой застройки между ЦАО и МКАД их доля составляет почти 50 % в от всего жилищного строительства, увеличиваясь до 70 % в ЦАО. На землях жилого фонда и в ЦАО и в зоне жилой застройки практически в равных долях (по 14-15 %) реализуются проекты точечного строительства и проекты сноса и реконструкции ветхого жилья. В зоне жилой застройки в срединной части «старой» Москвы заметную долю (23 %) занимают проекты на землях градостроительного резерва. Доля москвичей среди покупателей московского жилья в ядре агломерации – 70%, а в элитных проектах ЦАО она доходит до 80%. Природная рента обеспечивает лидерство среди покупателей из других регионов жителей Тюменской области, а агломерационный эффект – 2-е место Санкт-Петербурга. Кроме того, действие природной ренты проявляется в повышенном инвестиционном спросе на жилье со стороны покупателей из нефтегазовых регионов. В ядре агломерации происходят противоположно направленные изменения в структуре расселения. Это центростремительный вектор (джентрификация центра Москвы, развитие застроенных территорий за счет роста спроса со стороны наиболее состоятельной страты общества) и центробежный вектор (увеличение плотности населения в ближнем поясе пригородной зоны за счет миграции и за счет вытеснения из столицы москвичей, которые не в состоянии решить свою жилищную проблему из-за высоких цен на московскую недвижимость). Таким образом, осуществляется частичное замещение коренного населения столицы. В пригородной зоне (за МКАД) идет экстенсивное развитие, 60% жилья строится на свободных территориях (greenfield), изначально не предназначенных под жилищное строительство. В основном за счет greenfield проектов идет расползание городской застройки (urban sprawl). Доля проектов редевлопмента и реконструкции в пригородной зоне минимальна – менее, чем по 1 %. Почти 80 % всего строительства сосредоточено в подмосковных городах. Наиболее сильные изменения в землепользовании наблюдаются в Новой Москве, где доля жилья, строящегося на свободных территориях составляет 85 %. За счет реализации крупных гринфилд-проектов происходит экономия на масштабе и повышается доступность жилья. Кроме того, в пригородной зоне преобладает жилье эконом-класса, которое к тому же зачастую продается без отделки, что дополнительно снижает его стоимость. В результате среди покупателей жилья доля жителей Подмосковья и регионов России, ориентированных на московский рынок труда, возрастает в пригородной зоне до 50 %. Трансформация отдельных территорий зависит от направления и удаленности от центра, выражается в качестве жилья и региональном составе покупателей. При низких ценах на жилье в Балашихе среди покупателей выше доля жителей регионов с невысоким душевым доходом. В Балашихе 18 % покупателей дает восточный сектор Подмосковья, еще 5 % – регионы-соседи 1-2 порядка (лидирует Владимирская область) восточного и юго-восточного направлений. Таким образом, пространственные изменения в Московской агломерации определяются тремя группами факторов: социально-экономическими факторами развития национальной экономики, параметрами жилищного строительства и особенностями месторасположения конкретных территорий.