Кипр – это красивый остров с разнообразными природой и ландшафтом. Зимой можно искупаться в море (вода около +14- +16 C в зависимости от области Кипра),а затем похать кататься на лыжах в лесистый Тродос и насладиться снегом и зимним холодом. Здесь даже песок на побережьях разный. В Лимасоле он серый, на пляжах Куриума – красный, а в Айя Напе - белый. Добавьте к этому еще и изменчивый ландшафт и появится чувство определенной смены впечатлений, столь необходимого для тех, кто проживает на острове. В течение многих лет Кипр являлся очень привлекательным местом для инвестиций в недвижмость и проживания здесь во время отпуска или после отставки. Глобальный экономический кризис в Европе последних лет и особенно недавний финансовый кризис на самом Кипре очень серьезно повлияли на интерес иностранцев к приобретению недвижиости на Кипре. В настоящий момент наблюдается существенное падение сделок, заключенных иностранцами, и это несмотря на большое падение цен. Будучи русской, пережившей несколько глубочайших финансовых кризисов в России, я считаю возможным позволить себе заметить, что кризисы приходят и уходят, а в итоге выигрывают те, кто инвестируют в недвижимость в течение кризиса. Именно для них я и пишу ниже. Покупая недвижимость, особенно за рубежом, нужно четко представлять себе последствия сделки: юридические и финансовые. 1. После того, как Вы определились с объектом, который собираетесь купить, необходимо провести юридическую проверку его правоустанавливающих документов. Из моего опыта, при покупке недвижимости большинство покупателей совершают фатальную ошибку: они нанимают юриста, предложенного или рекомендованного им самим агентом или застройщиком, или же попадают в ловушку, соглашаясь на «бесплатную» консультацию самого продавца. В этом случае адвокат, даже если Вы заплатите ему, все равно не будет абсолютно на Вашей стороне с тем, чтобы помочь Вам достичь Вам наилучших условий сделки, а в лучшем случае будет нейтрален, в худшем же – будет помогать продавцу достичь наилучших условий сделки. В результате не будет проведена надлежащая проверка правоустанавливающих документов, и Вы не только можете потерять часть денег, но еще и столкнетесь со сложностями в получении свидетельства о праве собственности на недвижимость, либо продать ее. И в этом случае Ваш отпуск на Кипре вместо расслабления и отдыха принесет Вам новый раунд переговоров, на этот раз с новым адвокатом. Если Вы хотите получить качественную юридическую консультацию, Вам необходимо обратиться к независимому от продавца адвокату. И очень важно сделать это ДО того, как будут подписаны документы или уплачены деньги! Замечу, что в процессе обсуждения с продавцом возможности снижения цены, необходимы аргументы, обосновывающие Вашу позицию. Обычно для этой цели используются внешние или внутренние недостатки помещения и/или дефекты правоустанавивающих или сопутствующих им документов, и даже их отсуствие, в зависимости от степени их влияния возможность владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Например, в настоящий момент отсутствие свидетельства о праве собственности на недвижимость ведет к снижению цены до 50% от рыночной цены! Расходы на сделку Налог на передачу имущества НДС Кто платит? покупатель 3% - 8% 18% (2013) - 19% покупатель (from 2014) Пошлина Комиссия агенту 0.15% - 0.20% 3% - 5% Расходы покупателя 4.60% - 11% 18.60% - 21% Расходы продавца 3% - 5% Сопуствующие сделке расходы (Сопутствующие сделке расходы включают все расходы покупки и последующей перепродажи 7.60% - 26% имущества– комиссию агенту, нотариальные, регистрационные расходы, налоги, юридические услуги и тд) (Источник : Global Property Guide) покупатель продавец (старая недвижимость) (новая недвижимость) 2. В течение двух месяцев с даты подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать в Земельном Департаменте, регистрирующем сделки с недвижимостью. Это гарантирует Ваши права на имущество до получения свидетельства о праве собственности и, при необходимости, позволит Вам потребовать от продавца передачи Вам купленного имущества. В случае, если договор купли-продажи не будет предоставлен в Департамент в течение указанного срока, Вы потеряете право потребовать от продавца передать Вам купленное недвижимое имущество. Вы сможете лишь взыскать с продавца уплаченную сумму сделки и компенсацию в связи с нарушением им положений договора. 3. Иностранцы вправе купить один дом на Кипре, а также землю, при этом существует ограничение на объем покупки земли – не более 4,014 кв. м. Для регистрации на Кипре права собственности на недвижимость необходимо разрешение Правительства Кипра. Обычно такое разрешение получают через адвоката. Покупатели иностранцы должны подать заявление в Совет Министров Кипра с целью приобрести недвижимое имущество, но это в основном формальность. Хотя процесс занимает около года, нет ограничений в отношении пользования недвижимостью в течение срока рассмотрения заявления. Отсутствие Разрешения не ограничивает права наследников. 4. Граждане ЕС вправе сдавать недвижимое имущество в найм, не граждане ЕС таким правом не обладают. 5. Налоги Налог на передачу имущества: Налог на передачу имущества исчисляется по прогрессивной ставке. Он начисляется на покупную цену или на рыночную цену, определяемую Регистрирующим органом. Если имущество в совместной собственности, то стоимость имущества делится на количество собственников, что ведет к снижению суммы налога. СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВА (€) СТАВКА НАЛОГА до €85,430 €85,430 - €170,861 свыше €170,861 3% 5% 8% Налог на передачу имущества не уплачивается в случае, если на передаваемое имущество начисляется НДС (налог на добавленную стоимость). В стоимость новой недвижимости входит НДС, который начислятеся на покупную цену или на рыночную цену имущества. Стандартная ставка НДС составляет 18% с 14 января 2013 до 12 January 2014 и 19% с 13 January 2014. Пониженная ставка НДС в размере 5% может быть применена к приобретению и/или постройке жилой недвижимости для первичных покупателей и с площадью менее 250 кв. м. Пониженная ставка может также применяться к приобретению и/или постройке жилой недвижимости для первичного использования в качестве места постоянного проживания в течение последующих 10 лет. Гербовый сбор: Гербовый сбор взимается в оформления документов, относящихся к Республике Кипр. Гербовый сбор рассчитывается по прогрессивной ставке и зависит о покупной цены имущества. СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВА , (€) СТАВКА до €5,000 €5,000 - €170,000 свыше €170,000 0% 1.50% 2% 6. Налог на наследство Налог на наследство был отменен с 2000 года. 7. Налог на сделки дарения Налог на сделки дарения уплачивается при передаче недвижимого имущества между членами семьи и зависит от степени родства между дарителем и одаряемым. НАЛОГ СТЕПЕНЬ РОДСТВА СТАВКА НАЛОГА От родителей детям: 4% Между супругами: 8% Между родственниками 8% третьей степени родства: 8. Налог на недвижимое имущество С 2013 года ставки налога на недвижимое имущество следующие: Стоимость имущества в оценке 1980 г. Стаавка налога Сумма налога Всего €1 до €12,500 0 €0 €0 €12,501 до €40,000 0.6% €240† €240† €40,001 до €€ 120,000 0.8% €640 €880 €€ 120,001 до €€ 170,000 0.9% €450 €1,330 €170,001 до €€ 300,000 1.1% €1,430 €2,760 €300,001 до €€ 500,000 1.3% €2,600 €5,360 €500,001 до €€ 800,000 1.5% €4,500 €9,860 €800,001 до €€ 3,000,000 1.7% €37,400 €47,260 Свыше €3,000,000 1.9% †Те собственники, стоимость имущества которых в ценах 1980 года превышает €12,500 должны платить налог с полной стоимости 1980 года, т.е. вычет €12,500 к ним не применяется. 9. Эксплуатационные/коммунальные расходы Как только Вы становитесь собственником, Вы обязаны платить эксплуатационные и коммунальные расходы, относящиеся к Вашему имуществу и к прилегающей к нему территории. Ежемесячные платежи рознятся и могут быть, например, 50 или 500 евро, в зависимости от услуг, которые они включают. Чтобы избежать впоследствии неприятных сюрпризов очень важно обсуждать размер платежей до заключения договора куплипродажи недвижимости. И. Икономиди