Обзор Определений о передаче дела в Президиум Высшего

Обзор Определений о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного суда
Российской Федерации по спорам в сфере земли, недвижимости и
строительства
Определение от 06.12.2012г. № ВАС-12925/12 по делу № А12-19682/2011
Участники спора: конкурсный управляющий ИП Панкова А.В. vs и Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской
области
Дата рассмотрения дела Президиумом ВАС РФ: 19 февраля 2013 года
Суть спора: На основании решения суда Управление осуществило регистрацию
перехода права собственности к Банку, обратившему взыскание на это имущество. При этом,
данные действия были совершены Управлением в период, когда по другому спору на
основании судебного акта в отношении данного имущества Управлением зарегистрирован
арест и запрет на проведение регистрационных действий.
Предметом иска стало оспаривание действий Управления по регистрации права
собственности третьего лица (банка) на имущество, находящееся под арестом, исключение
регистрационной записи из ЕГРП.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, посчитал, что его
удовлетворение нарушит права третьего лица – Банка, поскольку по сути имеет место спор о
праве. Суд апелляционной инстанции, частично отменил решение, признав действия
Управления незаконными. Суд кассационной инстанции оставил в силе решение суда первой
инстанции.
Позиция ВАС РФ: Коллегия судей ВАС РФ согласилась с судами в части незаконности
действий по регистрации права собственности на спорное имущество за Банком, поскольку
данные действия произведены в период судебного запрета на совершение таковых.
Вместе с тем, Коллегия судей не согласилась с выводами судов первой и кассационной
инстанций о невозможности удовлетворения требования о признании оспариваемых действий
незаконными по причине их связи с наличием спора о праве на недвижимое имущество. Как
указала Коллегия, в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на
имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в той ситуации, когда
действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона,
соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в такой ситуации
требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, однако, решение по
такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав
на имущество иных лиц. То есть судебный акт, принятый по такому спору не будет являться
основанием для внесения записи в ЕГРП, как это следует из разъяснений, сформулированных в
пункте 56 совместного Постановления Пленума Верховного Суда, Пленума ВАС РФ № 10/22 от
29.04.2010.
***
Определение от 19.11.2012г. № ВАС-12444/12 по делу № А32-24023/2011
Участники спора: ЗАО «Маркет» vs и Администрация г.Сочи
Дата рассмотрения дела Президиумом ВАС РФ: 05 февраля 2013 года
Суть спора: Между сторонами был заключен договор инвестирования, по которому
ЗАО «Маркет» обязалось осуществить реконструкцию торгово-рыночного комплекса. Также
общество обязалось принять участие в развитии инфраструктуры города путем перечисления в
бюджет муниципального образования денежных средств. Квалифицируя соглашение в качестве
договора о долевом участии в строительстве, где сторонами не согласовано условие о вкладе
администрации, ЗАО «Маркет» обратилось в суд с иском о признании его незаключенным и о
возврате денежных средств как неосновательного обогащения.
Суды трех инстанций удовлетворили иск, исходя из того, что спорный договор является
незаключенным, т.к. сторонами не был согласован предмет договора. Дополнительное
соглашение, в котором должны были быть указаны характеристики объекта реконструкции,
сторонами заключено не было.
Позиция ВАС РФ: Коллегия судей ВАС РФ обратила внимание судов на то, что договор
не породил у Администрации каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед ЗАО
«Маркет», по своей природе обязанности, перечисленные в договоре, являются публичноправовыми и связаны с выполнением Администрацией властно-распорядительных функций
(предоставить земельные участки, исполнять обязанности, установленные градостроительным и
земельным законодательством и т.п.). Заключение таких инвестиционных контрактов не
противоречит действующему законодательству и не является основанием для признания таких
контрактов недействительными или незаключенными по правилам ГК РФ. При этом
соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования
определенной компетенции в сфере градостроительства, не являются гражданско-правовыми
сделками.
Также Коллегия также разъяснила, что договоры об участии хозяйствующих субъектов
в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не
противоречат действующему законодательству. Вывод судов о незаключенности данного
договора Коллегия судей признала несостоятельным, поскольку сторонами договор фактически
исполнен, объект введен в эксплуатацию, что свидетельствует о согласованности предмета
договора, заключенного сторонами.
***
Определение от 19.11.2012г. № ВАС-12736/12 по делу № А40-8-260/11-9-692
Участники спора: ООО «Голден Кей» vs и Департамент земельных ресурсов г. Москвы
Дата рассмотрения дела Президиумом ВАС РФ: 19 февраля 2013 года
Суть спора: Оспаривание отказа Департамента в формировании земельного участка под
многоквартирным домом по причине нахождения земельного участка в границах особо
охраняемой природной территории.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск, посчитав отказ
Департамента незаконным, так как в обязанности публичного органа входит подготовка
проекта планировки территории и непосредственно формирование участка, который
2
впоследствии переходит в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме. При этом суды посчитали основания для отказа необоснованными, и
указали на то, что право общей долевой собственности собственников помещений в
многоквартирном жилом доме на земельный участок, на котором расположен этот дом,
возникает в силу федерального закона, поэтому относится к исключениям из общего правила,
установленного пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ.
Суд кассационной инстанции отменил принятые судебные акты по мотивам законности
принятого Департаментом решения.
Позиция ВАС РФ: Коллегия судей ВАС РФ не согласилась с судом кассационной
инстанции, указав на то, что право общей долевой собственности собственников помещений в
многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в
силу положений Жилищного кодекса и Вводного закона, поэтому заявитель вправе требовать
формирования границ этого участка, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом
расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того введен
дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за
исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам пункта 2
статьи 27 Земельного кодекса РФ.
***
Определение от 26.11.2012г. № ВАС-11241/12 по делу № А40-92733/11-82-729
Участники спора: Департамент имущества г. Москвы vs ООО «ИНЖТЕХКОМ»
Дата рассмотрения дела Президиумом ВАС РФ: 05 февраля 2013 года
Суть спора: Иск Департамента о выселении из предоставленных обществу в аренду
помещений и передаче их в освобожденном виде Департаменту и встречный иск общества о
применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Суды трех инстанций согласились с Департаментом, посчитав, что Департамент
обладает правом на одностороннее расторжение договора, закрепленное в дополнительном
соглашении к нему, иск был удовлетворен. Во встречном иске, поданном по основаниям
отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения, было отказано. При
рассмотрении спора суды пришли к выводу о том, что дополнительное соглашение от
29.05.2008 к договору аренды не подлежало государственной регистрации, поскольку сам
договор заключен до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
Позиция ВАС РФ: Коллегия судей ВАС РФ не согласилась с судами, указав на то, что
дополнительное соглашение было подписано в период действия Закона о регистрации и
изменяет права и обязанности сторон, следовательно, оно подлежало обязательной
государственной регистрации. В связи с отсутствием государственной регистрации
дополнительных соглашений, у судов не имелось оснований для расторжения договора аренды
по основаниям, установленным дополнительным соглашением.
При разрешении споров, связанных с вопросом о необходимости государственной
регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды, заключенным до введения в
действие Закона о регистрации в практике арбитражных судов сложился и другой подход,
согласно которому дополнительные соглашения к договорам аренды, заключенным до введения
3
в действие этого закона, не подлежат государственной регистрации. Суды исходят из того, что
поскольку договоры аренды заключены сторонами до введения в действие Закона о
регистрации и не подлежали обязательной государственной регистрации в порядке,
предусмотренном этим законом, то государственная регистрация приложений как изменений
указанных договоров также не требуется.
В связи с отсутствием единообразного подхода в разрешении таких споров, дело
передано на рассмотрение Президиума ВАС РФ.
***
Определение от 03.12.2012г. № ВАС-13427/12 по делу № А40-98073/11 84-595
Участники спора: ОАО «Пушкинская Десять», ООО «Ф.В.Саватзки Интернэшнл» vs
Департамент земельных ресурсов города Москвы
Дата рассмотрения дела Президиумом ВАС РФ: 19 февраля 2013 года
Суть спора: признание недействительным проекта разделения жилого квартала по
основаниям его несоответствия требованиям ГрК РФ, распоряжений Департамента
В иске отказано, решение поддержано судами вышестоящих инстанций. Суды
посчитали, что проект межевания территории квартала не является ненормативным актом,
поэтому сделали вывод о невозможности его оспаривания по правилам гл. 24 АПК РФ.
В судебной практике отсутствует единообразие по вопросу о том, обладает проект
межевания территории признаками ненормативного акта или является нормативным правовым
актом. Некоторые федеральные арбитражные суды делают вывод о том, что проект межевания
территории является нормативным актом, поскольку содержит предписания, рассчитанные на
неоднократное применение, обязательные для применения неопределенным кругом лиц – всеми
лицами, которые имеют в собственности или пользовании земельные участки, расположенные
на данной территории, а также всеми иными лицами, которые будут осуществлять какую-либо
строительную деятельность, государственными органами и должностными лицами, которые
дают разрешения и различные согласования на осуществление такой деятельности.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа, напротив, рассматривает данные дела по
правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагая,
что данный акт затрагивает интересы ограниченного круга лиц – собственников и
пользователей земельных участков определенной территории.
В связи с отсутствием единообразного подхода в разрешении таких споров, дело
передано на рассмотрение Президиума ВАС РФ.
***
Определение от 26.11.2012г. № ВАС-11241/12 по делу № А40-92733/11-82-729
Участники спора: Департамент имущества г. Москвы vs ООО «ИНЖТЕХКОМ»
Дата рассмотрения дела Президиумом ВАС РФ: 05 февраля 2013 года
Суть спора: Иск Департамента о выселении из предоставленных обществу в аренду
помещений и передаче их в освобожденном виде Департаменту и встречный иск общества о
применении последствий недействительности ничтожной сделки.
4
Суды трех инстанций согласились с Департаментом, посчитав, что Департамент
обладает правом на одностороннее расторжение договора, закрепленное в дополнительном
соглашении к нему, иск был удовлетворен. Во встречном иске, поданном по основаниям
отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения, было отказано. При
рассмотрении спора суды пришли к выводу о том, что дополнительное соглашение от
29.05.2008 к договору аренды не подлежало государственной регистрации, поскольку сам
договор заключен до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
Позиция ВАС РФ: Коллегия судей ВАС РФ не согласилась с судами, указав на то, что
дополнительное соглашение было подписано в период действия Закона о регистрации и
изменяет права и обязанности сторон, следовательно, оно подлежало обязательной
государственной регистрации. В связи с отсутствием государственной регистрации
дополнительных соглашений, у судов не имелось оснований для расторжения договора аренды
по основаниям, установленным дополнительным соглашением.
При разрешении споров, связанных с вопросом о необходимости государственной
регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды, заключенным до введения в
действие Закона о регистрации в практике арбитражных судов сложился и другой подход,
согласно которому дополнительные соглашения к договорам аренды, заключенным до введения
в действие этого закона, не подлежат государственной регистрации. Суды исходят из того, что
поскольку договоры аренды заключены сторонами до введения в действие Закона о
регистрации и не подлежали обязательной государственной регистрации в порядке,
предусмотренном этим законом, то государственная регистрация приложений как изменений
указанных договоров также не требуется.
В связи с отсутствием единообразного подхода в разрешении таких споров, дело
передано на рассмотрение Президиума ВАС РФ.
***
Определение от 29.11.2012г. № ВАС-13585/12 по делу № А43-25969/2011
Участники спора: ООО «Престиж» vs ЗАО «Транспортник-12»
Дата рассмотрения дела Президиумом ВАС РФ: 12 февраля 2013 года
Суть спора: взыскание штрафа, предусмотренного условиями предварительного
договора, за отказ от заключения основного договора.
Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили, снизив размер штрафа.
Суд кассационной инстанции акты отменил, указав что по решению другого суда договор был
заключен, предварительный договор исполнен, что исключает возможность взыскать штраф за
отказ от заключения основного договора.
Как показал анализ судебной практики, имеются различные подходы при разрешении
вопроса о возможности взыскания со стороны предварительного договора неустойки за
неисполнение обязательства по заключению основного договора в случае фактического
заключения основного договора (по решению суда). Как следует из определения
Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 1653-0-0 суды общей
юрисдикции отказывают в удовлетворении требований о взыскании неустойки за отказ от
5
заключения основного договора со ссылкой на то, что такая возможность действующим
законодательством не предусмотрена.
В связи с отсутствием единообразного подхода в разрешении таких споров, дело
передано на рассмотрение Президиума ВАС РФ.
6