Корректировка на ликвидность

Корректировка на ликвидность
Корректировка на ликвидность (Кл.) применяется в связи с тем, что подобранные аналоги в силу
своего местоположения являются более ликвидными объектами, т.е. востребованными, при
выставлении на торги таких объектов они имеют количество потенциальных покупателей,
инвесторов, пользователей, равное или превышающее предложение, коэффициент ликвидности для
них составляет 1,0.
Объект оценки по своим характеристикам имеет специфику: участок имеет участок имеет форму
вытянутого треугольника, площадь всего 288 кв.м. Согласно действующим строительным нормам,
конфигурация и площадь земельного участка не позволяет осуществлять капитального строительства, что
делает его низколиквидным. Оцениваемый земельный участок имеет ценность лишь в совокупности с
соседним земельным участком.
Данная ситуация предполагает, что при средней специализации объекта оценки количество
покупателей на данный земельный участок при размещении публичной оферты будет средним, что
соответствует по данным таблицы коэффициенту 0,76.
Кл. = 0,76 долей ед., или -24%
Количество
потенциальных
покупателей объекта
Значительное
Среднее
Незначительное
Степень
специализации
объекта
Незначительная
Средняя
Значительная
Незначительная
Средняя
Значительная
Незначительная
Средняя
Значительная
Подтип спроса
Абсолютно эластичный
Сильно-эластичный
Средне-эластичный
Слабо-эластичный
С единичнойэластичностью
Слабо-неэластичный
Средне-неэластичный
Сильно-неэластичный
Абсолютно неэластичный
Значение
коэффициента Кл.
1
1
0,94
0,85
0,76
0,68
0,46
0,16
*
Данные
таблицы
взяты
из
методических
рекомендаций
Консалтинговой
группы
«КАУПЕРВУД»,тел./факсы: (38 0562) 47-16-36, 47-83-98, (38 056) 370-19-76www:
www.cowperwood.dnepr.net,
www.galasyuk.dnepr.net,
www.ccf.com.ua,
www.galasyuk.comemail:vv@cowperwood.dnepr.net, vit@inkon.dnepr.net, avg@inkon.dnepr.net, maria@inkon.dnepr.net
Корректировка на масштаб
Корректировка на площадь учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения
(сотку) с увеличением площади земли в соответствии с принципом убывающей предельной
полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше).
Площадь аналогов отличается от площади оцениваемого земельного участка. Требуется введение
корректировки.
Корректировка рассчитывалась по формуле:
К пл.
 S
   оо
  S аа

T


  1  100



,
(1) где:
К пл. – корректировка на площадь объекта, %;
S оо
– площадь объекта оценки, кв. м;
S оа – площадь объекта-аналога, кв. м;
Т – коэффициент торможения цены, %.
Коэффициент торможения цены показывает, на сколько процентов изменится стоимость 1 сотки при
изменении общей площади земельного участка на 1 %. Данный коэффициент рассчитывался на
основе техники парных продаж. Согласно методу парных продаж, сравниваются цены по двум
объектам. Выбранные объекты не должны иметь существенных отличий по всем элементам
сравнения, кроме одного, по которому и производится анализ. В данном случае это общая площадь.
Коэффициент торможения рассчитывается по формуле:
Ц

Ln бол.пл. 
Ц
Т   м ен.пл. 
S

Ln бол.пл. 
 S м ен.пл. 
, (2), где:
Т – коэффициент торможения цены;
Ц бол.пл. – цена 1 сотки объекта-аналога с большей площадью, руб.;
Ц мен.пл.
– цена 1 сотки объекта-аналога с меньшей площадью, руб.;
S бол.пл.
– площадь объекта-аналога большей площади, соток;
S мен.пл.
– площадь объекта-аналога меньшей площади, соток.
Расчет коэффициента торможения по формуле (2) приведены в таблице ниже.
Таблица 1. Расчет коэффициента торможения методом парных продаж
Местоположение
Площадь, соток
Стоимость, руб.
Стоимость 1 сотки, руб.
Категория/вид разрешённого
использования
Источник информации
Коэффициент торможения, долей
Коэффициент торможения,
среднее значение, долей ед.
Ногинский р-н,
д.Следово
6,0
800 000
133 333
Ногинский р-н,
д.Следово
19
2 100 000
110 526
Ногинский р-н,
д.Следово
30,0
2 250 000
75 000
Ногинский р-н,
д.Следово
100
6 000 000
60 000
ЗНП/ИЖС
ЗНП/ИЖС
ЗНП/ИЖС
ЗНП/ИЖС
http://baza.sob.ru
http://baza.sob.ru
-0,16275033
http://baza.sob.ru
http://baza.sob.ru
-0,185339362
-0,174044846