быстрого понимания

Замечания В.И. Лебединского на ФСО1-3
В ФСО опять появились пункты, которые не готовила Рабочая группа, при этом просто недопустима. Поэтому за данные проекты голосовать
нельзя.
Для быстрого понимания рекомендуется
1. Прочесть п. 25 ФСО1: Предполагается, что во всех отчетах об оценке для каждого подхода оценки оценщик должен определить и
обосновать (!!!) диапазон стоимости, чтобы потом доказать существенность или несущественность промежуточных результатов
подходов!
2. Или п. 8з) ФСО3, который требует обосновывать использование данных из различных источников при анализе рынка, при том,
что оценщик всегда использует для анализа рынка данные из различных источников.
3. Или узнать, что теперь можно отчуждать государственное имущество по ценам 10 летней давности.
Тексты стандартов как любые НПА читаются пользователями дословно, поэтому стандарты должны быть строго выверены, чтобы все
читалось однозначно. Вот только свежие примеры решений судов, где из-за неоднозначности прочтения отдельных пунктов ФСО суды
разносят отчеты об оценки: Решение ВС РФ Дело №91-АПГ14-4 от 17.12.2014, г. Москва Решения местных судов Новосибирского
областного суда от 02.02.2015 по делу №3-2/2015 Новосибирского областного суда от 25.02.2015 по делу №3-37/2015 Челябинского
областного суда от 11.02.2015 по делу №3-96/2015 Челябинского областного суда от 11.02.2015 по делу №3-97/2015 Московского областного
суда от 20.01.2015 по делу № 3-25/15 Ставропольского краевого суда от 19.02.2015 по делу 3-40/1
ФСО 2
Пункт
Текущая редакция
3
Целью оценки является
определение стоимости объекта
оценки, вид которой определяется
в задании на оценку с учетом
предполагаемого использования
результата оценки.
Предлагаемая редакция
Данный пункт должен рассматриваться вместе с
п.21 ФСО1 (задание на оценку)
Нужно:
1. либо вернуть в задание на оценку пункт
предполагаемое использование результатов
оценки,
2. либо в данном пункте (или в п.21 ) дать
пояснения или скорректировать данное
определение, в части того, что предполагаемое
использование должно быть описано в цели
Обоснование
Как должна быть изложена «Цель
оценки» в задании на оценку и отчете?
Из формулировки это невозможно
понять.
Что значит «с учетом»? Каким образом
оценщик должен учесть
предполагаемое использования
результата оценки? Должен ли он
указать в цели оценки предполагаемое
использование результатов? Откуда он
Пункт
Текущая редакция
Предлагаемая редакция
оценки.
Например, здесь добавить: «В цели оценки должно
быть указано как может быть использован
результат оценки»
Обоснование
возьмет «предполагаемое
использования результата оценки»,
если его теперь нет в задании на
оценку?
ФСО 1
Пункт
Текущая редакция
10
Объект аналог – объект, сходный..
12
Сравнительный подход –
совокупность методов оценки,
основанных на получении стоимости
объекта оценки путем сравнения
оцениваемого объекта с объектамианалогами, в отношении которых
доступна информация о ценах, а
также информации о совершенных
сделках с объектом оценки.
13
Сравнительный подход рекомендуется
применять, когда существует
достоверная и доступная для анализа
информация о ценах и
характеристиках объектов-аналогов.
16
Доходный подход рекомендуется
применять, когда существует
достоверная информация,
позволяющая прогнозировать
будущие доходы, которые объект
оценки способен приносить, а также
Предлагаемая редакция
Объект-аналог
Сравнительный подход – совокупность
методов оценки, основанных на получении
стоимости объекта оценки путем
сравнения оцениваемого объекта с
объектами-аналогами.
Обоснование
редакция
Повтор п.13 (см. ниже)
Сравнительный подход рекомендуется
применять, когда доступна достоверная и
достаточная для анализа информация о
ценах и характеристиках объектованалогов и(или) информации о
совершенных сделках с объектом оценки.
Системная трактовка ФСО, единый формат
в описании подходов оценки
Перенесен остаток п.12
«а также» трактуется юристами как «и»,
если оставить а также, то подход моно
будет применять только, когда будут
данные И о сделках с самим объектов
оценки
Системная трактовка ФСО, единый формат
в описании подходов оценки
Доходный подход рекомендуется
применять, когда доступна достоверная и
достаточная информация, позволяющая
прогнозировать будущие доходы, которые
объект оценки способен приносить, а
также связанные с объектом оценки
Пункт
???
Текущая редакция
связанные с объектом оценки расходы.
Пропал пункты, ограничивающий
использование отчетов по датам
оценки!!!
Предлагаемая редакция
расходы
Добавить пункт как в старом ФСО
Если в соответствии с законодательством
Российской Федерации проведение оценки
является обязательным, то с даты оценки
до даты составления отчета об оценке
должно пройти не более трех месяцев, за
исключением случаев, когда
законодательством Российской Федерации
установлено иное.
Обоснование
Ренее в ФСО1 было
8.
…Если в соответствии с
законодательством Российской Федерации
проведение оценки является обязательным,
то с даты оценки до даты составления
отчета об оценке должно пройти не более
трех месяцев, за исключением случаев,
когда законодательством Российской
Федерации установлено иное.
26.
Итоговая величина стоимости
объекта оценки, указанная в отчете об
оценке, может быть признана
рекомендуемой для целей совершения
сделки с объектами оценки, если с даты
составления отчета об оценке до даты
совершения сделки с объектом оценки или
даты представления публичной оферты
прошло не более 6 месяцев.
В ФЗ 135 есть Статья 12.
Рыночная стоимость, определенная в
отчете, является рекомендуемой для целей
совершения сделки в течение шести
месяцев с даты составления отчета, за
исключением случаев, предусмотренных
законодательством Российской Федерации.
Теперь получается, что можно, например,
продавать федеральную и муниципальную
собственность, оценивая ее на дату 1,2, или
сколько угодно лет назад.
Пункт
Текущая редакция
19
Затратный подход преимущественно
применяется в тех случаях, когда
существует достоверная информация,
позволяющая определить затраты
на приобретение, воспроизводство
либо замещение объекта оценки.
20
Критерии признания объекта точной
копией объекта оценки или объектом,
имеющим сопоставимые полезные
свойства, определяются
федеральными стандартами оценки,
устанавливающими требования к
проведению оценки отдельных видов
объектов оценки и (или) для
специальных целей.
21
Задание на оценку
25
Существенным признается такое
отличие, при котором результат,
полученный при применении одного
подхода (метода), находится вне
границ определенного и
обоснованного оценщиком диапазона
стоимости, полученного при
применении другого подхода
(методов).
Предлагаемая редакция
Затратный подход рекомендуется
применять, когда доступна достоверная и
достаточная информация, позволяющая
определить затраты на приобретение,
воспроизводство либо замещение объекта
оценки.
Исключить
См. замечания к ФСО 2 в части отсутствия
предполагаемого использования
результатов оценки.
Исключить
Обоснование
Системная трактовка ФСО, единый формат
в описании подходов оценки
Не нужно прописывать, что может
появиться в профильных стандартах, это
избыточное уточнение. Не нужно
акцентировать внимания на непонятных
«критериях признания». Суды уже начали
писать некорректные замечания на
критерии сходимости аналогов.
Предполагается, что границ во всех отчетах
об оценке для каждого подхода оценки
оценщик должен определить и обосновать
(!!!) диапазон стоимости, чтобы потом
доказать существенность или
несущественность промежуточных
результатов подходов. Это полная ерунда!
Этот пункт не обсуждался Рабочей группой,
откуда он взялся, кто его автор???!!!
Оценщик сам определит существенно
расхождение или нет, не нужно пытаться
избыточно прописать каждый шаг, тем
более в некорректном формате.
Пункт
Текущая редакция
25
В процессе согласования
промежуточных результатов оценки,
полученных с применением разных
подходов, следует проанализировать
достоинства и недостатки этих
подходов, объяснить расхождение
промежуточных результатов и на
основе проведенного анализа
определить итоговый результат
оценки объекта оценки.
25
При недостаточности рыночных
данных, необходимых для реализации
какого-либо из подходов к оценке в
соответствии с требованиями
настоящего Федерального стандарта
оценки и Федерального стандарта
оценки «Общие понятия, подходы и
требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», Федерального стандарта
оценки «Цель оценки и виды
стоимости (ФСО № 2)», в рамках
выбранного подхода на основе
имеющихся данных рекомендуется
указать ориентировочные значения
(значение) оцениваемой величины,
которые не учитываются при итоговом
согласовании, но могут быть
использованы в качестве поверочных
к итоговому результату оценки
объекта оценки.
Предлагаемая редакция
Исключить
Обоснование
Не нужно объяснять расхождение в 1%,
расхождения всегда будут, имеет смысл
объяснять только существенные.
Выше в этом пункте уже указано, что
«При согласовании существенно
отличающихся промежуточных результатов
оценки, полученных различными
подходами или методами, в отчете
необходимо отразить проведенный анализ
и установленную причину расхождений.»
Исключить или скорректировать
Практика применения ФСО7 показала, что
При недостаточности рыночных данных,
данный пункт массово трактуется как
необходимых для реализации какого-либо необходимость применения подходов об
из подходов к оценке в соответствии с
оценке на основе недостаточной и
требованиями настоящего Федерального
недостоверной информации с
стандарта оценки и Федерального
последующим отказом от результатов.
стандарта оценки «Общие понятия,
В частности в Комиссии по оспариванию
подходы и требования к проведению
Московской и ряда других областей
оценки (ФСО № 1)», Федерального
требуют применение доходного подхода с
стандарта оценки «Цель оценки и виды
последующим отказом от его результатов,
стоимости (ФСО № 2)», в рамках
так как они недостоверны. Недопустимо
выбранного подхода на основе имеющихся масштабировать сложившуюся порочную
данных оценщик может указать
практику и внести необходимые изменения
ориентировочные значения (значение)
в ФСО7.
оцениваемой величины, которые не
учитываются при итоговом согласовании,
но могут быть использованы в качестве
поверочных к итоговому результату
оценки объекта оценки.
При этом у оценщика должны быть
основания считать, что достоверность
такого результата, а также достаточность и
Пункт
Текущая редакция
Предлагаемая редакция
достоверность использованных исходных
данных, позволяет использовать его как
поверочный, а не вводит в заблуждение
пользователя отчета об оценке.
Обоснование
ФСО3
Пункт
Текущая редакция
8
Вне зависимости от вида объекта
оценки в отчете об оценке должны
содержаться следующие разделы:
Предлагаемая редакция
Вне зависимости от вида объекта оценки в
отчете об оценке должны содержаться
следующие сведения:
Обоснование
Не разделы, а сведения.
1.Это несколько раз обсуждалось на
рабочей группе.
2.Так написано в ФЗ-135.
3.Далее по тексту очевидно, что это не
разделы. Например, как может быть
названием раздела следующая фраза:
«к) описание процедуры согласования
результатов оценки и выводы, полученные
на основании проведенных расчетов по
различным подходам,
а также при использовании разных методов
в рамках применения каждого подхода, с
целью определения итоговой величины
стоимости, либо признание в качестве
итоговой величины стоимости результата
одного из подходов».
И так по всему тексту!!!
Если есть сильное желание оставить
отдельные разделы (например, основные
факты и выводы) их нужно выделить
отдельно, но только реально необходимые
как раздел, чтобы не было абсурда как
сейчас.
Пункт
Текущая редакция
8д)
д) информация обо всех привлекаемых
к проведению оценки и подготовке
отчета об оценке организациях и
специалистах с указанием их
квалификации
и степени их участия в проведении
оценки объекта оценки
8з)
анализ рынка объекта оценки,
ценообразующих факторов,
макроэкономических показателей и
тенденций, а также других внешних
факторов, влияющих на его
стоимость. При этом использование
данных из различных источников
должно быть обосновано;
Предлагаемая редакция
д) информация обо всех привлекаемых к
проведению оценки и подготовке отчета
об оценке организациях и специалистах с
указанием их квалификации
и степени их участия в проведении оценки
объекта оценки (в случае их привлечения)
Обоснование
Отсутствие такой информации
«формалисты» трактуют как нарушение,
хотя в 99,9% случаев никого оценщик не
привлекает.
1. анализ рынка объекта оценки,
ценообразующих факторов, а также
других внешних факторов, влияющих на
его стоимость.
Исключить второе предложение
Оба красных блока не обсуждались на
Рабочей группе и появились непонятно
откуда в последней редакции.
Для оценки типовой квартиры или станка
не нужно макроэкономических показателей
и тенденций, не нужно наполнять отчет
бесполезной информацией и смешить
пользователей. Пусть оценщик сам
определяет границы анализа рынка!
Требование лишено всякого смыла!!! А
если из одного источника данные, то не
надо обосновывать? Оценщик всегда (!!!)
использует данные для анализа рынка из
различных источников! Это не требует
обоснования, это очевидно.
8и)
В данном разделе должно быть описано
обоснование выбора используемых
подходов к оценке и методов в рамках
каждого из применяемых подходов,
приведена последовательность
определения стоимости объекта оценки, а
также приведены соответствующие
расчеты.
к) описание процедуры согласования
результатов оценки, полученных с
8к)
В данном разделе должно быть
описано обоснование применимости
используемых подходов к оценке и
методов в рамках каждого из
применяемых подходов, приведена
последовательность определения
стоимости объекта оценки, а также
приведены соответствующие расчеты.
к) описание процедуры согласования
результатов оценки и выводы,
Нужно сделать простые понятные фразы.
Пункт
раздел
14
15
16
Текущая редакция
полученные на основании
проведенных расчетов по различным
подходам, а также при использовании
разных методов в рамках применения
каждого подхода, с целью
определения итоговой величины
стоимости, либо признание в качестве
итоговой величины стоимости
результата одного из подходов.
V. Требования к описанию в отчете об
оценке методологии оценки и
расчетов
14. В отчете об оценке должно
содержаться обоснование выбора
примененных оценщиком подходов и
методов оценки.
В отчете об оценке должно
содержаться описание
последовательности определения
стоимости объекта оценки, расчетов и
пояснений к ним, обеспечивающее
проверяемость выводов и результатов,
представленных или полученных
оценщиком в рамках применения
подходов и методов, использованных
при проведении оценки.
Итоговая величина стоимости может
быть представлена в виде конкретного
числа с округлением по
математическим правилам округления,
либо в виде интервала значений, если
такое представление предусмотрено
Предлагаемая редакция
применением разных подходов, с целью
определения итоговой величины
стоимости, либо признание в качестве
итоговой величины стоимости результата
одного из подходов.
Обоснование
Исключить, добавив оставшиеся пункты в
общую часть
Содержание пунктов дублирует
предыдущие.
Исключить
Повтор п.8и)
Содержание отчета об оценке должно
обеспечивать проверяемость выводов и
результатов, представленных или
полученных оценщиком в рамках
применения подходов и методов оценки
Повтор п.8и)
Перенести эту фразу в п. 5 (принципы), как
было раньше
В ФСО 1 есть п. 27. «Итоговая величина
стоимости объекта оценки должна быть
выражена в рублях Российской Федерации»
Представляется, что эти пункты должны
быть объединены, так как указывают
требования к тому, как должен быть
Пункт
Текущая редакция
законодательством Российской
Федерации или заданием на оценку.
Предлагаемая редакция
Обоснование
представлен результат оценки.