Варианты контрольных работ для студентов специальности 080109.65 «Бухгалтерский учет, анализ и аудит»,4 курс, ЗФО ПСО по дисциплине «Оценка недвижимости» Контрольная работа 1. 1. При анализе расходов в методе дисконтированных денежных потоков следует учесть: а) инфляционные ожидания для каждой категории издержек; б) перспективы в отрасли с учетом конкуренции; в) взаимозависимости и тенденции прошлых лет; г) ожидаемое повышение цен на продукцию. 2. Какой метод используется в оценке бизнеса, когда стоимость предприятия при ликвидации выше, чем действующего: а) метод ликвидационной стоимости; б) метода стоимости чистых активов; в) метод капитализации дохода. 3. Оказывает ли влияние на уровень риска размер предприятия: а) да; б) нет. Задача 1. Поставлена задача оценить однокомнатную квартиру площадью 30 м2 с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже без лифта. Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 28 м2 с лифтом, без балкона, находящейся на средних этажах (непервый и непоследний) и расположенной в 10 мин. Ходьбы пешком до станции метро, составляет 15 000 у. е. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300 у. е. за 1 м 2. Наличие лифта оценивается в 1000 у. е., близость со станцией метро увеличивает стоимость квартиры на 10%, наличие балкона оценивается в 5 000 у. е. Контрольная работа 2. 1. Доходность бизнеса можно определить при помощи: а) нормализации отчетности; б) финансового анализа; в) анализа инвестиций; г) а, б, в; д) а, б. 2. Оценщик указывает дату оценки объекта в отчете об оценке, руководствуясь принципом: а) соответствия; б) полезности; в) предельной производительности; г) изменения стоимости. 3. Какой оценочный мультипликатор рассчитывается аналогично показателю цена единицы доходов: а) цена/ денежный поток; б) цена/ прибыль; в) цена/ собственный капитал. Задача . Оцениваемый объект расположен в Южном административном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном административном округе (престижном) и стоит 4000 у. е. Оценщик имеет следующие данные о сопоставимых продажах: Сопоставимые продажи Показатели I II III Цена объекта, у.е. 1800 1600 7200 Время продаж Недавно 2 года назад Недавно Административный округ Южный Южный Центральный Контрольная работа 3. 1. Метод «предполагаемой продажи» исходит из следующих предположений: а) в остаточном периоде величины амортизации и капитальных вложений равны; б) в остаточном периоде должны сохраняться стабильные долгосрочные темпы роста; в) владелец предприятия не меняется. 2. Какой метод даст более достоверные данные о стоимости предприятия, если оно недавно возникло и имеет значительные материальные активы: а) метод ликвидационной стоимости; б) метода стоимости чистых активов; в) метод капитализации дохода. 3. Стоимость затрат на воспроизводство объекта собственности в современных условиях и в соответствии с современными рыночными предпочтениями является стоимостью: а) замещения; б) воспроизводства; в) балансовой; г) инвестиционной. Задача . Господин Иванов покупает четырехкомнатную квартиру за 90 тыс. у. е. под офис и оценивает доходность недвижимости в 30% годовых. Он взял в банке ипотечный кредит в размере 60 тыс. у. е. на 5 лет под 14% годовых, с обязательством выплачивать ежегодно 15 тыс. у. е. и уплатить основную сумму долга и недостающий процент разовым платежом в конце срока кредита. Оцените целесообразность ипотечного кредита и возможность выплаты в срок основного долга. Контрольная работа 4. 1. Если в методе дисконтированных денежных потоков используется бездолговой денежный поток, то в инвестиционном анализе исследуется: а) капитальные вложения; б) собственный оборотный капитал; в) изменение остатка долгосрочной задолженности. 2. Риск, обусловленный факторами внешней среды называется: а) систематическим; б) несистематическим; в) другой ответ. 3. С помощью какого метода можно определить стоимость миноритарного пакета акций: а) метода сделок; б) метода стоимости чистых активов; в) метода рынка капитала. Задача . Требуется произвести оценку стоимости дома площадью 200 м3 с садом, но без гаража. Анализ соответствующего сегмента рынка позволил установить следующие объекты (объекта, полностью аналогичного оцениваемому, либо не обнаружено, либо по нему нет информации): Объекты Показатели 1 2 3 4 Площадь 200 200 150 150 Сад Есть Нет Есть Есть Гараж Есть Нет Есть Нет 50 42 39 36 Цена продажи, тыс. долл. Контрольная работа 5. 1. Трансформация отчетности обязательна в процессе оценки предприятия. а) да; б) нет. 2. Для бездолгового денежного потока ставка дисконта рассчитывается: а) как средневзвешенная стоимость капитала; б) методом кумулятивного построения; в) с помощью модели оценки капитальных активов; г) б, в. 3. Верно, ли утверждение: для случая стабильного уровня доходов в течение неограниченного времени коэффициент капитализации равен ставке дисконтирования: а) да; б) нет. Задача . Продается квартира, стоимость которой нужно оценить. Анализ рынка позволил выявить четыре совершенно аналогичных квартиры, проданных недавно по ценам: 30; 30,2; 30,3 и 29,8 тыс. у. е. Какова будет стоимость оцениваемого объекта? Контрольная работа 6. 1. Чтобы определить стоимость свободно реализуемой меньшей доли необходимо из стоимости контрольного пакета вычесть скидку на неконтрольный характер: а) да; б) нет. 2. Когда темпы роста предприятия умеренны и предсказуемы, то используется: а) метод дисконтированных денежных потоков; б) метод капитализации дохода; в) метод чистых активов. 3. На чем основан метод сделок: а) на оценке минаритарных пакетов акций компаний-аналогов б) на оценке контрольных пакетов акций компаний-аналогов; в) на будущих доходах компании. Задача . После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: коттедж, аналогичный оцениваемому объекту, был продан за 248 000 у. е., а такой же, но без бассейна за 230 000 у. е. Стоимость строительства бассейна равна 16000 у. е., прибыль застройщика – 13%. Определите величину корректировки на наличие бассейна. Контрольная работа 7. 1. При анализе расходов в методе дисконтированных денежных потоков следует учесть: а) инфляционные ожидания для каждой категории издержек; б) перспективы в отрасли с учетом конкуренции; в) взаимозависимости и тенденции прошлых лет; г) ожидаемое повышение цен на продукцию. 2. Какой метод используется в оценке бизнеса, когда стоимость предприятия при ликвидации выше, чем действующего: а) метод ликвидационной стоимости; б) метода стоимости чистых активов; в) метод капитализации дохода. 3. Оказывает ли влияние на уровень риска размер предприятия: а) да; б) нет. Задача 1. Поставлена задача оценить однокомнатную квартиру площадью 30 м2 с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже без лифта. Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 28 м2 с лифтом, без балкона, находящейся на средних этажах (непервый и непоследний) и расположенной в 10 мин. Ходьбы пешком до станции метро, составляет 15 000 у. е. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300 у. е. за 1 м2. Наличие лифта оценивается в 1000 у. е., близость со станцией метро увеличивает стоимость квартиры на 10%, наличие балкона оценивается в 5 000 у. е. Контрольная работа 8. 1. Доходность бизнеса можно определить при помощи: а) нормализации отчетности; б) финансового анализа; в) анализа инвестиций; г) а, б, в; д) а, б. 2. Оценщик указывает дату оценки объекта в отчете об оценке, руководствуясь принципом: а) соответствия; б) полезности; в) предельной производительности; г) изменения стоимости. 3. Какой оценочный мультипликатор рассчитывается аналогично показателю цена единицы доходов: а) цена/ денежный поток; б) цена/ прибыль; в) цена/ собственный капитал. Задача . Оцениваемый объект расположен в Южном административном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном административном округе (престижном) и стоит 4000 у. е. Оценщик имеет следующие данные о сопоставимых продажах: Сопоставимые продажи Показатели I II III 1800 1600 7200 Время продаж Недавно 2 года назад Недавно Административный округ Южный Южный Центральный Цена объекта, у.е. Контрольная работа 9. 1. Метод «предполагаемой продажи» исходит из следующих предположений: а) в остаточном периоде величины амортизации и капитальных вложений равны; б) в остаточном периоде должны сохраняться стабильные долгосрочные темпы роста; в) владелец предприятия не меняется. 2. Какой метод даст более достоверные данные о стоимости предприятия, если оно недавно возникло и имеет значительные материальные активы: а) метод ликвидационной стоимости; б) метода стоимости чистых активов; в) метод капитализации дохода. 3. Стоимость затрат на воспроизводство объекта собственности в современных условиях и в соответствии с современными рыночными предпочтениями является стоимостью: а) замещения; б) воспроизводства; в) балансовой; г) инвестиционной. Задача . Господин Иванов покупает четырехкомнатную квартиру за 90 тыс. у. е. под офис и оценивает доходность недвижимости в 30% годовых. Он взял в банке ипотечный кредит в размере 60 тыс. у. е. на 5 лет под 14% годовых, с обязательством выплачивать ежегодно 15 тыс. у. е. и уплатить основную сумму долга и недостающий процент разовым платежом в конце срока кредита. Оцените целесообразность ипотечного кредита и возможность выплаты в срок основного долга. Контрольная работа 10. 1. Если в методе дисконтированных денежных потоков используется бездолговой денежный поток, то в инвестиционном анализе исследуется: а) капитальные вложения; б) собственный оборотный капитал; в) изменение остатка долгосрочной задолженности. 2. Риск, обусловленный факторами внешней среды называется: а) систематическим; б) несистематическим; в) другой ответ. 3. С помощью какого метода можно определить стоимость миноритарного пакета акций: а) метода сделок; б) метода стоимости чистых активов; в) метода рынка капитала. Задача . Требуется произвести оценку стоимости дома площадью 200 м3 с садом, но без гаража. Анализ соответствующего сегмента рынка позволил установить следующие объекты (объекта, полностью аналогичного оцениваемому, либо не обнаружено, либо по нему нет информации): Объекты Показатели 1 2 3 4 Площадь 200 200 150 150 Сад Есть Нет Есть Есть Гараж Есть Нет Есть Нет 50 42 39 36 Цена продажи, тыс. долл.