Ольга Владимировна Гаращенко, генеральный директор аудиторской компании «Эксклюзив консалтинг»,

Ольга Владимировна Гаращенко,
генеральный директор аудиторской компании
«Эксклюзив консалтинг»,
www.eccon.ru
o.garaschenko@eccon.ru
Льготное налогообложение в жилищном строительстве
как фактор развития малоэтажного домостроения
Налоги являются неотъемлемой частью в структуре затрат любой
организации и входят в стоимость товаров, работ, услуг, которую оплачивает
конечный
потребитель.
Законодатель
имеет
мощный
рычаг
поддержки
налогоплательщиков, чей статус или вид деятельности является приоритетным
для государства посредством введения налоговых льгот и послаблений. Так,
например, для организаций малого бизнеса введена упрощенная система
налогообложения с минимальными ставками по налогам.
В реализации одной из приоритетных национальных программ «Доступное
жилье» законодатель с 2004 года ввел льготу в Налоговый кодекс РФ по НДС, а
именно: не подлежит налогообложению операции по продаже жилых домов,
жилых помещений, а также долей в них (пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса
РФ).
При этом льготу по НДС имеют крупные инвесторы, которые на
собственные или заемные средства построили, оформили в собственность и
продают жилые дома или помещения по договору купли-продажи.
Если строительная организация-застройщик не имеет в достаточном объеме
собственных или заемных средств, то она имеет право привлекать средства
граждан в течение строительства в соответствии с требованиями 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
На
применении
договора
участия
в
долевом
строительстве
как
приоритетной формы между застройщиком и гражданином в настоящее время
настаивают и банки и различные государственные структуры.
Но вот коллизия…
В Налоговом кодексе РФ буквально не сказано, что вложенные средства
участников долевого строительства, а также передача им объектов вложений
(жилые помещения) не облагаются НДС. Доказательства отсутствия объекта
обложения НДС следуют из комплекса нормативных ссылок (пп.4 п.3 ст. 39 НК,
Закона №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в
форме капитальных вложений»).
Чиновники министерства финансов РФ, из-за отсутствия прямого указания
Налогового кодекса, словно пользуясь случаем, в своих Письмах настаивают на
налогообложении НДС всей суммы поступлений по договору участия в долевом
строительстве (смотрите, например, Письмо Минфина РФ от 07 июня 2009 г.
№03-07-10/10).
Доказывать
налогоплательщику
свою
позицию
зачастую
приходится в суде, привлекая при этом аудиторов, адвокатов, трятя собственное
время и ресурсы.
Получается не равенство среди налогоплательщиков - строителей жилья.
Организации, которые привлекают средства граждан по 214-ФЗ, по мнению
налоговых органов, должны платить НДС (18%) с суммы поступивших средств, в
то время как те организации, которые имели собственные средства и смогли
кредитоваться в ходе строительства и по окончании строительства продавать
квартиры по договору купли-продажи не платят НДС. Этот налоговое
неравенство, на наш взгляд, недопустимо.
Для устранения указанных противоречий целесообразно рассмотреть
внесение в статью 39 Налогового кодекса РФ нормы, в которой четко должно
быть указано, что средства участников долевого строительства, а также
передача
объектов
капитальных
вложений
участникам
долевого
строительства не признаются реализацией товаров, работ и услуг и,
следовательно, не облагаются НДС.
Также в настоящей статье хотелось бы отметить, что существуют иные
способы
льготного
налогообложения
при
финансировании
жилищного
строительства гражданами и иными лицами.
Среди них можно выделить привлечение денежных средств посредством
выпуска жилищных сертификатов (не путать с сертификатами для военных),
жилищно-строительные кооперативы и иные потребительские общества, паевые
фонды.
Полное раскрытие альтернативных способов на нескольких страницах
журнала, конечно же, невозможно. Эту тему раскрывает почти 200 страниц книги
«Капитальное
строительство:
финансирование,
учет
и
налогообложение»
(Гаращенко О.В. и Дмитриевцев К.Н.). Тем не менее, несколько слов об
отдельных способах скажем для общего представления.
Правомерность привлечения денежных средств посредством выпуска
жилищных сертификатов или жилищно-строительными кооперативами (ЖСК)
прямо предусмотрена 214-ФЗ (часть 2 ст.1).
Жилищные сертификаты
Жилищные сертификаты – это облигации, номинальная стоимость которых
выражена в единицах общей площади и в его денежном эквиваленте, и которые
предоставляют их владельцам право на приобретение в собственность квартиры в
многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от
размещения таких облигаций.
Выпуск и обращение жилищных сертификатов в РФ регулируется
следующими нормативными актами: Законом «О рынке ценных бумаг» №39-ФЗ,
Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов №1182 и
Стандартами эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг
№07-4/пз-н.
Суть
механизма
следующая.
Застройщик
выпускает
жилищные
сертификаты, номинал в кв.м которых равен количеству кв.м площади жилого
дома. Гражданин или организация приобретают жилищные сертификаты у
застройщика. При этом можно приобрести жилищных сертификатов на 2 кв.м, на
10, на 100 кв.м. Целей приобретения жилищных сертификатов может быть две.
Одна – с целью приобретения квартиры в собственность, другая для получения
индексированного
дохода
при
предъявлении
жилищных
сертификатов
застройщику или с целью получения дохода от перепродажи жилищного
сертификата другим лицам по рыночной цене кв.м на дату продажи.
Отметим, что все действия застройщика контролируются Федеральной
службой по финансовым рынкам, что позволяет защитить права инвесторов –
покупателей жилищных сертификатов.
Относительно
застройщика
от
налогообложения.
покупателей
Поступившие
жилищных
денежные
сертификатов
в
средства
понимании
Гражданского и Налогового кодекса являются заемными средствами и не
облагаются НДС и налогом на прибыль (ст. 146 и ст. 251 Налогового кодекса РФ).
Когда жилищные сертификаты гасятся застройщиком и с прежним их
владельцем заключается договор купли-продажи жилого помещения, то для
застройщика такая реализация не облагается НДС в силу прямого указания ст.149
(пп.22 п.3) Налогового кодекса РФ.
Жилищно-строительные кооперативы
Правовое регулирование деятельности ЖСК определяется Гражданским
кодексом РФ (ст.116) «Потребительский кооператив». Непосредственно порядок
организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов раскрывается
в гл. 11 Жилищного кодекса РФ.
Вступительные
и
паевые
взносы
членов
ЖСК
рассматриваются
законодателем как основная форма финансирования деятельности кооператива.
Сама же деятельность ЖСК может иметь различный характер, а именно: ЖСК
может
выступать
коллективным
инвестором
по
отношению
к
другой
организации-застройщику, ЖСК может являться застройщиком и заключать со
сторонними организациями договоры подряда на строительство жилого дома.
Наиболее интересна первая форма.
Относительно налогообложения ЖСК. Налогом на добавленную стоимость
и налогом на прибыль вклады членов ЖСК не облагаются, т.к. носят целевой
характер и подпадают под льготу согласно пп.4 п.3 ст. 39 и пп.1 п.2 ст.251
Налогового кодекса РФ. Cам ЖСК является некомерческой организацией и цели
получения прибыли у ЖСК нет, его цель – удовлетворение интересов членов
ЖСК в получении жилых помещений профинансированных их вкладами.
Отметим, что в рамках жилищного законодательства ЖСК может быть
преобразован в товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Если застройщиком является другое лицо (не ЖСК), то между ним и ЖСК
заключается
инвестиционный
договор
по
39-ФЗ
«Об
инвестиционной
деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Между
юридическими лицами можно заключать инвестиционные договоры, 214-ФЗ не
ограничивает
это
право.
Полученные
средства
застройщиком
по
инвестиционному договору не облагаются НДС и налогом на прибыль по ст. 39 и
ст. 251 Налогового кодекса РФ.