ООО «Управляющая компания «Восток

ООО УК «Усолье Жилсервис»
Стандарты управления и обслуживания общего
имущества собственников жилых и нежилых
помещений в многоквартирных домах.
Система управления качеством работ.
г. Усолье-Сибирское
1.Общие положения.
Настоящие Стандарты управления разработаны в соответствии с
Федеральными законами «Технический регламент о безопасности зданий»
ФЗ-384 от 30.12.2009 г., «Жилищный кодекс Российской Федерации» ФЗ-188
от 29.12.2004 г., а также с иными федеральными законами и нормативноправовыми актами. Стандарты устанавливают дополнительные требования к
деятельности по управлению многоквартирными домами.
Цель создания Стандартов:
- совершенствование организации работ по управлению и контролю
выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД;
-повышение авторитета управляющей организации у собственников;
-минимизация рисков управляющей организации;
-регулирование в области применения и исполнения обязательных
требований.
Задачи создания Стандартов – разграничить понятия управление и
обслуживание общего имущества многоквартирных
домов, а также
разработать:
-перечень
обязательных
требований
при
управлении
многоквартирными домами;
-требования к квалификации персонала;
-систему обеспечения качества работ по управлению общим
имуществом многоквартирных домов;
-систему обеспечения качества работ по обслуживанию общего
имущества многоквартирного дома;
-систему обеспечения качества работ по текущему ремонту общего
имущества многоквартирного дома;
-порядок работы
с собственниками и нанимателями жилых
помещений;
-гарантии надежности услуг;
-систему профессиональной ответственности перед потребителями за
ущерб, причиненный за время управления многоквартирным домом;
-систему контроля выполнения Стандартов и меры ответственности за
их нарушение;
-систему повышения качества работ по управлению, содержанию,
обслуживанию общего имущества
2.Основные понятия.
Многоквартирный дом (МКД) – сложный и неоднородный объект,
совмещающий в себе совокупность жилых и нежилых помещений,
имеющих неодинаковые правовые режимы, и элементы общего имущества
(в т.ч. помещений) состав которого определяется в соответствии с
действующим законодательством РФ.
Управляющая организация - юридическое лицо,
управляющее
многоквартирным
домом
на
основании
договора
управления
многоквартирным домом, заключенного на основании решения общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Обслуживающая организация – юридическое лицо, независимо от
организационно-правовой формы, которое осуществляет работы по
техническому
обслуживанию,
эксплуатации
общего
имущества
многоквартирного дома на основании соответствующего договора,
заключенного
с
юридическим
лицом
или
индивидуальным
предпринимателем, осуществляющим управление многоквартирным
домом.
Управление многоквартирным домом – выполнение работ и услуг,
направленных на обеспечение:
-благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
-предоставления коммунальных услуг надлежащего качества
проживающим гражданам;
-решения вопросов пользования общим имуществом.
-организации контроля качества выполнения работ по содержанию,
ремонту и обслуживанию общего имущества и поставки коммунальных
услуг, соответствующих нормативным требованиям.
Собственники помещений – физические и юридические лица
обладающие правом собственности на жилые и нежилые помещения,
расположенные в конкретном многоквартирном доме, а также правом на
долю в общем имуществе этого дома определенную в соответствии с
требованиями действующего законодательства.
Содержание общего имущества в МКД – комплекс мер,
направленных
на
поддержание
состояния
общего
имущества
соответствующего нормативным требованиям.
Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме –
комплекс работ, проводимых для предупреждения преждевременного износа
и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности,
устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его
отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций,
лифтов).
3.Обязательные требования.
При осуществлении своей деятельности управляющая или
обслуживающая организации руководствуются федеральными законами,
нормативно-правовыми актами Российской Федерации, субъекта Российской
Федерации и муниципального образования.
Управляющая
компания
не
вправе
использовать
методы
недобросовестной конкуренции. Ее обязанностью является организация
системы управления качеством выполняемых работ по управлению,
содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов.
Принимать многоквартирные дома в управление на основании
протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме, если положительное решение принято не менее, чем 1/2 голосов
собственников.
С момента приема МКД в управление информировать собственников и
нанимателей о наименовании, адресе нахождения, распорядке работы,
контактных телефонах управляющей и обслуживающей организаций,
аварийной службы.
Обеспечить по каждому многоквартирному дому (жилые и нежилые
помещения) адресный (по объектный) учет выполненных управляющей
организацией обязательств, учет технических сведений о МКД, учет средств
начисленных и оплаченных по всем видам услуг, включенным в плату по
статье «ремонт и содержание жилья», по всем видам коммунальных услуг,
исполнителем которых является управляющая компания, вести учет работ,
выполненных по текущему ремонту общего имущества.
Для ведения аналитического учета применять соответствующие
программные комплексы.
Договор управления должен соответствовать нормам действующего
законодательства.
Договоры с поставщиками коммунальных услуг должны заключаться в
соответствии с нормами действующего законодательства.
Форма квитанции на оплату за жилищно-коммунальные услуги должна
соответствовать требованиям действующих нормативно-правовых актов.
4.Кадровая обеспеченность и квалификация персонала
Наличие работников, имеющих высшее или среднее профессиональное
образование соответствующего профиля для выполнения определенных
работ в сфере ЖКХ. При этом не менее трех работников должны иметь
высшее профессиональное образование или не менее пяти – среднее
профессиональное образование;
Наличие у руководителя юридического лица высшего или среднего
специального образования и опыт работы (не менее 2-х лет);
Наличие квалификационной аттестации руководителей и ведущих
специалистов (руководители отделов и подразделений) юридического лица;
Наличие работников, имеющих опыт работы (не менее одного года, в
том числе, с момента реорганизации) по осуществлению управления и
эксплуатации многоквартирных домов;
Повышение квалификации не реже чем один раз в пять лет
руководителям, ведущим специалистам;
Наличие специалистов, работающих на постоянной основе (штатных
сотрудников), имеющих удостоверение (свидетельство) государственного
образца о краткосрочном повышении квалификации.
5.Система управления качеством работ.
5.1.Система контроля качества работ по управлению.
Иметь
протоколы
собраний
собственников
помещений,
подтверждающих решение об определении условий договора управления, в
том числе размера платы за управление многоквартирным домом, и порядка
изменения такого размера;
Вести и хранить документацию, подтверждающую произведенные
расходы и выполненные работы по ремонту общего имущества, исполнение
принятых на себя обязательств, за период действия договора управления;
Вести и хранить техническую документацию на многоквартирный
дом, а также передавать ее вновь избранной управляющей организации при
смене управляющей организации, а при смене способа управления
товариществу собственников жилья, либо уполномоченному общим
собранием собственнику помещений многоквартирного дома (при
непосредственном управлении);
Обеспечивать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание
многоквартирного дома находящегося в управлении;
Обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в
многоквартирном доме, соответствующего нормативным требованиям,
установленным действующим законодательством РФ;
Обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания
граждан;
Обеспечивать предоставление коммунальных услуг в соответствии с
требованиями действующего законодательства;
Обеспечивать контроль качества предоставляемых коммунальных
услуг, услуг по содержанию в соответствии с требованиями действующего
законодательства;
Планировать, разрабатывать доводить до сведения собственников
предложения по повышению энергоэффективности многоквартирного дома и
внедрять энергоэффективные технологии, в случае одобрения таких
предложений собственниками многоквартирного дома;
Отчитываться о порядке выполнения условий договора управления, в
сроки предусмотренные договором, а в случае отсутствия оговоренных
сроков, в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ;
Осуществлять проведение работ, не предусмотренных договором
управления, в случаях, когда проведение таких работ является обязательным,
в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов РФ.
Обеспечить свободный доступ к информации:
-об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности;
-об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
-о порядке и об условиях оказания и выполнения, стоимости услуг по
содержанию и ремонту;
-о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления
коммунальных услуг.
5.2.Система контроля качества работ по содержанию.
Осуществлять содержание общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме в соответствии с Правилами
содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами
предоставления, приостановки и ограничения поставки коммунальных услуг,
требованиями законодательства Российской Федерации о техническом
регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, в том
числе в области санитарно-эпидемиологического благополучия граждан, и
обеспечивать:
-соблюдение
требований к надежности и безопасности
многоквартирного дома;
- безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц,
имущества юридических лиц;
-доступность пользования помещениями и иным имуществом,
входящим в состав общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме;
-постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и
другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов,
необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам,
проживающим в многоквартирном доме;
Указывать состав минимального перечня необходимых для
обеспечения
надлежащего
содержания
общего
имущества
в
многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения, в
договоре управления. Перечень работ должен соответствовать требованиям
технических регламентов, установленных Правительством Российской
Федерации.
Для контроля качества выполнения работ по содержанию общего
имущества подрядчикам управляющей компании подписывать наряд-заказы
у собственников при выполнении услуг, работ по содержанию. В нарядзаказе указывать виды
работ по содержанию, периодичность
их
выполнения.
В случае оказания услуг и работ по содержанию общего имущества в
МКД ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими
установленную продолжительность, собственникам на основании Акта
производить перерасчет в порядке, установленном постановлением
правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. №491.
5.3.Система контроля качества работ по аварийному обслуживанию.
Обеспечить круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание
общего имущества МКД самостоятельно или по отдельному договору.
Организовать проверку выполнения работ по заявкам граждан в
установленное время, проверку качества выполнения работ.
С целью минимизации ущерба имуществу граждан при аварийной
ситуации, обеспечить выполнение работ по устранению аварийных ситуаций
в сроки, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации
жилищного фонда, утвержденными
постановлением Государственного
комитета Российской Федерации по строительству и жилищнокоммунальному комплексу от 27.09.2003 г. №170
5.4.Система контроля качества работ по текущему ремонту.
Проводить осенние осмотры общего имущества
совместно с
представителями Совета дома до 25 сентября текущего года с составлением
Акта осеннего осмотра.
Составлять на основании Акта план работ по ремонту общего
имущества МКД на следующий год. План формировать в пределах средств,
оплачиваемых собственниками на текущий ремонт в течение календарного
года. Включать в первоочередном порядке в план работы, обеспечивающие
безопасность и комфортность проживания (ремонт крыш, стеновых панелей
и их стыков, системы электроснабжения, ремонт трубопроводов и
оборудования, мероприятия по энергоэффективности и энергосбережению).
Проводить весенний осмотр до 25 мая с целью уточнения объемов
необходимых работ для подготовки к эксплуатации МКД в следующий
осенне-зимний период. Результаты весеннего осмотра также фиксировать в
Акте осеннего осмотра.
Производить оплату работ по текущему ремонту на основании Акта
выполненных работ, который подписывать у представителей:
- управляющей организации - заказчик;
- обслуживающей (или иной подрядной организации) - подрядчик;
- подрядчик подписывает у собственника наряд-заказ.
В случае дефицита (отсутствия) средств на доме, выполнять только
работы аварийного характера, до момента погашения задолженности, о чем
своевременно информировать Совет дома.
6.Порядок работы с собственниками.
Организовать в каждом МКД, находящемся в управлении компании,
работу по проведению общих собраний собственников по выбору Совета
дома.
Решать через Совет дома вопросы:
-осуществление контроля за оказанием услуг и (или) выполнением
работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту
общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых
коммунальных услуг;
-предоставления на утверждение годового общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме отчета о проделанной
работе;
-заключения на условиях, указанных в решении общего собрания
собственников помещений в данном доме, договора управления
многоквартирным домом;
-осуществления контроля выполнения обязательств по заключенным
договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
-подписания актов о нарушении параметров
качества или
периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
-подписания актов о не предоставлении коммунальных услуг или
предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Организовать контроль выполнения работ по письменным или устным
обращениям граждан.
Организовать работу по взысканию задолженности за жилищнокоммунальные услуги в соответствии с нормами действующего
законодательства.
Организовать:
-учет заявок, жалоб и иных обращений от собственников и иных лиц,
пользующихся помещениями (журнал регистрации обращений электронный
или на бумажном носителе), которые
могут быть направлены в
управляющую организацию письменно, устно (по телефону), либо иным
способом (факс, электронная почта и т.п.).
При приеме обращения управляющая организация должна:
- зарегистрировать его, присвоить входящий номер, зафиксировать
дату и время поступления обращения;
- сообщить собственнику (пользователю) регистрационный номер
заявки;
-сообщить заявителю причину неисполнения, ненадлежащего
исполнения обязательств по договору управления, в случае, если она
известна на момент обращения, сделать отметку в журнале регистрации
заявок, а если не известна, то согласовать с заявителем время и дату
установления причины;
- в разумный срок проверить обоснованность заявки (претензии,
жалобы) собственников (третьих лиц), которым причинен ущерб, не оказаны
или оказаны не в полном объеме услуги по договору.
7.Гарантии надежности услуг по управлению.
Обеспечить следующие принципы управления:
-законность, независимость;
- профессионализм, добросовестность;
-приоритет прав и законных интересов собственников помещений
многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей
организации;
- возмездность оказания услуг;
-сбалансированность прав и ответственности;
-по объектный учет;
-энергосбережение и энергоэффективность;
-безопасность;
-внутренний контроль
-информационная открытость;
-конфиденциальность информации, не подлежащей разглашению и
открытому доступу.
8.Правовой статус обслуживающей организации
Обслуживающая организация осуществляет свою деятельность на
основании договоров на техническое обслуживание, содержание и ремонт
общего имущества многоквартирных домов и придомовых территорий,
круглосуточное аварийное обслуживание (если предусмотрено договором),
заключаемых
в
соответствии
с
требованиями
действующего
законодательства, с управляющими организациями.
Обслуживающая
организация
осуществляет деятельность при
наличии разрешительной документации на обслуживание жилищного фонда
в случаях, установленных законодательством,
Обслуживающая
организация несет ответственность в рамках
заключенного договора.
Обслуживающая организация обязана вести и хранить техническую
документацию или ее части в случае ее передачи на время действия договора
от управляющей организации или ТСЖ, и возвращать по первому требованию.
При непосредственном управлении обслуживающая организация
обязана принять от собственников имеющуюся техническую документацию,
вести и хранить ее, в течение всего времени действия договора, а при его
расторжении передать техническую документацию собственникам, либо при
смене формы управления указанной собственниками управляющей
организации или ТСЖ.
Передача технической документации осуществляется в порядке,
определенном настоящими Стандартами.
9.Система профессиональной ответственности перед потребителями.
Осуществлять свою деятельность без причинения ущерба, морального
вреда собственникам помещений в МКД и иным потребителям работ и
услуг.
10. Передача технической документации при смене управляющей
организации или формы управления многоквартирным домом.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора
управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой
договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие
были предусмотрены.
При расторжении договора управления, в порядке, предусмотренном
жилищным законодательством, передача технической документации
производится после подписания соглашения сторон о расторжении договора,
а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в
законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В случае уклонении от передачи технической документации,
принимающая сторона вправе обратиться в суд о понуждении к передаче
технической документации, с отнесением всех понесенных расходов и
убытков, вызванных несвоевременной передачей, на уклоняющуюся сторону.
Техническая документация передается безвозмездно.