Проверяем надежность застройщика

Проверяем надежность
застройщика
Экономический кризис и падение
спроса на недвижимость заставили
многих застройщиков пересмотреть свои планы.
Результатом этого стали десятки замороженных
объектов – как городских новостроек, так и коттеджных
городков. В такой период эксперты советуют
покупателям жилья быть особенно внимательными при
выборе застройщика. От того, насколько надежной
является строительная компания, зависит судьба
вложенных средств.
B cвязи с тем, что рабочая сила и стройматериалы постоянно дорожают, поклонники
загородной жизни зачастую предпочитают вкладывать средства в покупку жилья в
коттеджных городках, а не строить дома самостоятельно. (Вокруг больших городов –
Киева, Харькова, Одессы, Днепропетровска – и других крупных областных центров
возводятся десятки поселков.) Очевидные преимущества такого решения –
фиксированная стоимость квадратного метра, не зависящая от роста цен и зарплат,
а также наличие централизованной инфраструктуры, коммуникаций и охраны.
Во многих коттеджных городках вместе с жильем строят школы, детские сады,
супермаркеты, фитнес-клубы и прочие элементы социальной инфраструктуры. Но у
организованной застройки есть и недостатки: жилье часто возводится по типовым
проектам (дом будет таким же, как другие), небольшая площадь приусадебной территории
и, конечно же, риск того, что строительная компания не сможет выполнить свои
обязательства. Именно это чаще всего останавливает потенциальных покупателей в
период экономических потрясений.
Не секрет, что отечественная строительная отрасль сегодня переживает не лучшие
времена. Строительные компании не скрывают, что спрос на жилье упал в разы, и даже
осень и предновогодний период не принесли рынку ожидаемого оживления. При этом
покупателей волнует возведение не толькоконкретного дома, но и планируемой
инфраструктуры и коммуникаций. Немаловажно также и то, сколько еще домов будет
выкуплено и заселено. Запроектированные магазины и школы заработают лишь в том
случае, если в них будет потребность, то есть тогда, когда в поселке будут постоянно жить
люди.
С другой стороны, эксперты прогнозируют, что спрос на жилье в коттеджных городках
сместится в сторону крупных компаний и надежных объектов, которые смогут,
воспользовавшись кризисом, занять еще большую нишу рынка. Дома в таких городках
станут не только качественным жильем, но и хорошей инвестицией. Итак, как же
определить, надежен ли застройщик, которому вы собираетесь доверить деньги?
Схемы покупки
Прежде чем оценивать надежность тех или иных компаний, нужно остановиться на таком
вопросе, как юридические схемы, применяемые застройщиками для привлечения средств.
Эти механизмы мало чем отличаются от тех, которыми пользуются при возведении и
продаже городских новостроек.
Наиболее распространенная и безопасная схема – вложение средств через фонды
финансирования строительства (ФФС). Такие организации являются независимыми от
застройщика компаниями, которые заключают договоры с покупателями жилья,
распределяют средства строительной фирмы и контролируют выполнение работ. Таким
образом, покупатель не отдает деньги застройщику, а перечисляет их на счет фонда через
кассу банка. В случае возникновения проблем или судебных разбирательств банк
всегда сможет подтвердить факт платежа. Застройщик, в свою очередь, направляет эти
средства генеральному подрядчику и контролирует ход выполнения им работ. Так
происходит постоянный взаимный контроль работы всех участников строительства.
Разумеется, в случае с ФФС покупатель приобретает не саму недвижимость, которой на
тот момент еще не существует, а сертификаты фонда. Их он впоследствии обменивает на
квадратные метры в новом доме. Поэтому нельзя продать жилье, пока дом не достроен.
Можно лишь перепродать сертификаты, дающие право на получение жилья после
окончания строительства.
Еще один инструмент покупки загородной недвижимости – целевые облигации,
выпускаемые застройщиком. Заказчик может их купить. Облигации бывают нескольких
типов, в зависимости от этапа строительства. Когда завершается очередной этап, предусмотренный договором, покупатель приобретает следующую серию облигаций.
После завершения строительства застройщик погашает облигации, передавая заказчикам
во владение жилье, обеспеченное необходимой инфраструктурой. При этом в договоре
должно быть четко прописано, каким будет дом, где он будет находиться, а также указаны
сроки окончания строительства.
Нужно отметить, что обе схемы покупки коттеджа у застройщика довольно
рискованны. Например, в случае с ФФС управляющим фонда часто является банк или
фиктивная компания, подконтрольная застройщику. Также владельцем строительной
компании и ФФС может быть одно и то же лицо. В этом случае фонд будет действовать в
интересах застройщика, а не частных инвесторов-покупателей жилья. Финансирование
строительства посредством облигаций – также рискованная схема. Дело в том, что выпуск
таких бумаг не обеспечивается залогом. Поэтому в случае невыполнения условий
договора заказчик не сможет забрать недостроенное жилье в качестве залога.
В поисках надежного застройщика
Перед тем как связывать себя взаимными обязательствами с какой-либо строительной
компанией, нужно удостовериться в ее надежности. Первый этап проверки предполагает
сбор максимального количества информации о данном застройщике. Здесь все средства
хороши: заметки в газетах, на специализированных сайтах и в Интернет-форумах, а также
отзывы тех, кто уже приобретал коттеджи у этого застройщика. Главным критерием
надежности должны стать уже реализованные проекты, хотя в случае с загородными
коттеджами этим может похвастаться не каждая компания, поскольку данное направление
еще относительно новое.
Нужно учитывать и косвенные факторы. Например, стоит выяснить, какие банки
кредитуют строительство. Наличие в списке лишь одного небольшого банка (возможно,
связанного с компанией-застройщиком) не является аргументом в пользу совершения
покупки дома у данной организации. Если же строительной компании доверяют
несколько крупных банков, это вполне резонный повод обратить на нее внимание. Не
помешает оценить и сроки строительства. Как правило, возведение коттеджного городка
происходит в несколько этапов (очередей строительства). Поэтому проверить, как
компания соблюдает поставленные сроки на каждом из этапов, несложно. Кстати,
некоторые застройщики каждый месяц размещают на своих сайтах свежие фотографии и
даже видео, иллюстрирующие состояние строительных работ. Еще один фактор в пользу
застройщика – наличие собственных заводов по производству стройматериалов. Если
компания вложила средства в производство, значит, есть основания полагать, что ее
планы действительно серьезны. К тому же такая организация будет меньше, чем
остальные участники рынка, зависеть от повышения цен на строительные материалы.
Предъявите документы!
Следующий этап «разведки» – проверка документов. У любой строительной компании
должна быть лицензия Минстроя. Этот документ легко узнать по фирменному бланку с
голограммой и подписью руководства министерства. Важно, чтобы срок действия
лицензии, указанный в ней, не истек до запланированной даты окончания строительства
коттеджного городка (или хотя бы того дома, который вы собираетесь купить).
Второй важный документ – право собственности на землю, на которой планируется
строительство. Если в случае с городскими новостройками застройщик чаще арендует
землю, то за пределами крупных городов земля в большинстве случаев находится в
собственности организации, занимающейся строительством. Ее делят на небольшие
участки и продают покупателям домов путем заключения обыкновенного договора куплипродажи земли. Считается, что это гораздо более надежный вариант, чем тот, когда земля
находится в аренде.
Возможные проблемы
В Украине возведение коттеджных городков – относительно новая сфера строительства,
возникшая в связи с постоянным увеличением цен на недвижимость и землю. Когда
рынок стремительно рос, массовых проблем и недоразумений между застройщиками и
покупателями не возникало. Теперь же цены снижаются, а объемы строительства
сокращаются. Поэтому далеко не для каждого из участников рынка строительство
коттеджей может оказаться выгодным. Теперь им придется оптимизировать расходы.
Первая статья такой экономии – инфраструктура. Школы, детские сады, игровые
площадки и прочие элементы социальной инфраструктуры не приносят застройщику
прямой прибыли. Сэкономив на них, можно построить еще несколько домов. Потери
покупателей от таких изменений очевидны, так как инфраструктура является одним из
слагаемых цены на недвижимость в коттеджном городке. Даже незастроенный земельный
участок здесь стоит гораздо дороже, чем другие участки в пригородной зоне, не
обеспеченные необходимой социальной инфраструктурой. Если средства, отведенные на
ее строительство, были сокращены, значит, и ценность купленной земли уменьшилась.
Эксперты считают, что в случае возникновения подобных ситуаций необходимо
обращаться в суд. Особенно, если перечень объектов инфраструктуры был зафиксирован в
договоре. Правда, о подобных прецедентах в Украине сведений нет.
Мы же советуем приобретать коттеджи в тех городках, в которых основные элементы
инфраструктуры уже построены, благо, интересных предложений на рынке сейчас немало.
Кстати, некоторые застройщики дают инвесторам возможность приобрести лишь землю, а
строительством дома заниматься уже самостоятельно. Такая схема практически не
предполагает рисков, так как земля сразу же переходит в вашу собственность.
Единственная проблема состоит в том, что нанимать рабочих, закупать стройматериалы и
контролировать строительство придется самостоятельно.
Самый невыгодный для покупателя вариант – когда застройщик оказывается не в
состоянии выполнить свои обязательства. В этом случае, чтобы вернуть деньги, придется
обращаться в суд. Проблема состоит в том, что за последние несколько лет земля и
недвижимость сильно подорожали. Поэтому за $50–60 тыс., вложенных в строительство
загородного дома три-четыре года назад, сегодня едва ли купишь адекватное жилье.
Впрочем, среди загородных застройщиков громких дел о банкротстве пока не было.
Гораздо чаще покупатели испытывают неудобства, когда часть домов уже сдана в
эксплуатацию, а основные коммуникации еще не запущены, обещанные школы и
супермаркеты не работают, поскольку основная часть городка не достроена или не
заселена.
Во сколько обходится загородная жизнь?
Застройщики нередко умалчивают о том, что жизнь на природе обходится значительно
дороже, чем содержание обычной городской квартиры. После того как часть коттеджей в
городке сдается в эксплуатацию, перед новоселами встает вопрос организации жилищноэксплуатационной конторы, фактически это аналог городского ЖЭКа. В обязанности
такой организации входят организация всех коммуникаций, сбор платы за коммунальные
услуги, уборка мусора и снега, ремонт тротуаров и освещение улиц, охрана и содержание
общественной территории – тех самых детских площадок, клумб, фонтанов и прочего.
Разумеется, оплачивать все эти услуги, в том числе и содержание самого ЖЭКа,
придется жильцам. Кстати, эксплуатационную компанию чаще всего создает сам
застройщик. По такой схеме функционируют коттеджные городки корпорации «Золотые
Ворота» в Подгорцах и Конче-Заспе под Киевом, а также «Золотые ключи» под
Днепропетровском, «Севериновка» и «Олимпик-Парк» (Киевская обл.) и многие другие.
Иногда у жильцов есть возможность выбрать стороннюю организацию, особенно в случае
с небольшими поселками. Правда, в Украине профессионально такие услуги оказывают
буквально две-три организации. В любом случае, увильнуть от обязательных платежей не
удастся. Называть конкретные суммы не имеет смысла, поскольку они зависят от площади
дома или таунхауса, социальной инфраструктуры и того объема услуг, которым
пользуются жильцы. В среднем проживание в городках с централизованной охраной,
вывозом мусора и базовым набором дополнительных
услуг обходится от $0,75 до $2 за 1 м². Для сравнения: в городских новостройках услуги
частных ЖЭКов стоят, как минимум, в два раза меньше. Таким образом, жителю среднего
коттеджа площадью 150 м² придется ежемесячно отдавать от $100 до $300 только за
проживание в городке. Коммунальные услуги в данную сумму не входят. А содержание
коттеджа площадью 500 м² в элитных городках обходится в $1,2 тыс. ежемесячно и даже
больше.
Доверяй, но проверяй
В целом, сложная экономическая ситуация в стране – это еще не повод отказываться от
покупки загородного дома. Напротив, именно сейчас строительные компании, чтобы
подстегнуть спрос, устраивают различные акции, предлагают скидки, о которых год назад
можно было лишь мечтать. Главное – правильно выбрать застройщика и объект. А
наилучший вариант – купить дом или таунхаус в уже заселенном городке, где
функционируют, по крайней мере, отдельные объекты социальной инфраструктуры.
Коттеджи в таких городках стоят дороже, поскольку в них существенно меньше
рисков и неудобств.
Неплох вариант покупки готового дома. На сегодняшний день такие предложения можно
встретить во множестве городков в различных регионах Украины. Возведенные дома
ждут своих новых владельцев, а застройщики готовы продавать их с солидными
скидками.
Те же, кто не доверяет строительство собственного дома никому, могут приобрести
отдельный участок в коттеджном городке. Правда, такую возможность предлагает далеко
не каждая компания, а строить все равно придется по типовому проекту в рамках общей
концепции городка.
Практически все перечисленные выше схемы сводят риски покупателя к разумному
минимуму.
Земельный участок
Очень важная составляющая приобретения загородной недвижимости – покупка земли, на
которой расположен объект. Обычно земельный участок приобретают по отдельному
договору. Здесь вступает в силу стандартная процедура купли-продажи.
Покупка загородной недвижимости менее рискованна, чем приобретение городских
квартир, поскольку покупатель сразу же получает земельный надел, который всегда
можно продать, вернув часть средств. Собственники же квартир в недостроенной
городской многоэтажке реализовать незавершенный объект не смогут.
Главное – чтобы земля находилась в собственности застройщика, а не арендовалась им.
При покупке жилья в коттеджном городке земля обязательно должна перейти в
собственность домовладельца.
Приобретаем землю по закону
Земля, на которой строится дом, может находиться как в собственности застройщика (а
затем покупателя), так и в аренде. Разумеется, первый вариант наиболее предпочтителен.
Чтобы покупка недвижимости или земельного участка для ее строительства была
безопасной, покупателю нужно ознакомиться с нормативными документами, которые
регулируют подобные сделки. Итак, покупка земельных участков регулируется нормами
ст. 657 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает обязательное
нотариальное удостоверение договоров отчуждения (покупки-продажи) и их
государственную регистрацию. Этого также требует ч. 1 ст. 132 Земельного кодекса
Украины. В той же статье предусмотрены условия заключения договоров о переходе
права собственности на земельные участки. При этом новый собственник получает новый
государственный акт, подтверждающий его право на земельный участок. Стоит отметить,
что государственные акты нового образца должны в обязательном порядке содержать
кадастровый номер, который присваивает каждому участку местный орган земельных
ресурсов.
Какие документы должен иметь застройщик?
По вашему требованию он обязан предъявить:
• лицензию на осуществление строительной деятельности;
• проект застройки, утвержденный органами архитектурно-строительного надзора;
• государственный акт на право владения земельным участком или договор аренды
земельного участка;
• разрешение на строительство конкретного объекта на данном земельном участке;
• заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства.