Доходный подход - Оценочная компания "Про

Исполнитель: ООО «РЭАС»
2. Доходный подход
В общем, виде доходный подход состоит в определении текущей стоимости объекта имущества как
совокупности будущих доходов от его использования и реализуется методом дисконтированных чистых доходов. Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы на несколько лет эксплуатации объекта. По сложившейся практике, в странах с развитой рыночной экономикой,
прогнозный период для оценки предприятия может составлять, в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, где велик элемент нестабильности, и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднены, допустимо сокращение прогнозного
периода от 3 до 5 лет.
Чистый доход представляет собой разность между выручкой от реализации и суммой затрат на
производство и реализацию продукции. Причем в сумму затрат не входит амортизация.
Шаг и горизонт расчета
Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляется в
пределах расчетного периода. Его продолжительность (горизонт расчета) выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи) объекта, достижения заданных характеристик прибыли, требований инвестора. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке, горизонт расчета в нашем случае принимаем: 5 лет.
Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета. Шаг расчета выбирается исходя из
устойчивости проекта на данной стадии реализации, темпов операционной деятельности, частоты получения доходов и расходов, удобств расчета. В настоящем отчете шаг расчета выбран равным одному году.
При анализе стоимости мясоперерабатывающего предприятия мы исходили из того, что наилучшее
и наиболее эффективное использование — изготовление мясных продуктов. Через шесть лет производится продажа предприятия по остаточной стоимости основных фондов, (реверсия).
Проведение анализа и подготовка прогноза расходов
Для оценки бизнеса важны две классификации издержек. Первая- это деление издержек на постоянные и переменные, то есть, в зависимости от их изменения при изменении объемов производства.
Постоянные издержки не зависят от изменения объемов производства (к примеру, административные и управленческие расходы; амортизационные отчисления; расходы по сбыту, за вычетом комиссионных; арендная плата; налог на имущество и т.д.).
Переменные же издержки (сырье и материалы; заработная плата основного производственного
персонала; расход топлива и энергии на производственные нужды) обычно считают пропорциональными изменению объемов производства.
Классификация издержек на постоянные и переменные используется, прежде всего, при проведении анализа безубыточности, а также для оптимизации структуры выпускаемой продукции.
Вторая классификация- это разнесение издержек на прямые и косвенные. Она применяется для
отнесения издержек на определенный вид продукции.
Переменные расходы
При расчете переменных расходов использовались, без учета НДС:
- Расходы на электроэнергию: согласно проектной мощности и фактической стоимости кВт на дату
оценки –0,64 рр.
- Расходы на теплоэнергию: в расчете не учитывалась, отопление- электрическое.
- Расходы на воду: в расчете учитывалось стоимость лицензии на пользование водой и налоговые
платежи на недра (Заказчик имеет собственную артезианскую скважину и водонапорную башню),
платежи составляют 2 117 рр./год.
- Транспортные расходы: рассчитывались исходя из 1 часа работы привлеченного автотранспорта, и составляют при 1 сменном графике работы 148 688 рр., 2 сменном– 297 375 рр., без НДС.
- Расходы на закупку мяса и компонентов: в расчете на 100 кг готовой продукции по ГОСТУ, стоимость мяса и компонентов определялась по рыночным данным. Ассортимент готовой продукции
выбран Оценщиком исходя из коньюктуры рынка, по данным Лаборатории исследований аграрного рынка и рыночных отношений в России, Московской сельскохозяйственной Академии им К.А.
Тимирязева.
- Расходы на заработную плату: Штатное расписание представлено Заказчиком.
21
Исполнитель: ООО «РЭАС»
Неотъемлемой частью расходов собственника являются имущественные, земельные и др. налоговые платежи. В настоящем отчете принимаем следующие платежи: налоги на зарплату (36,6%), прибыль (30%); земельные платежи (1237, 8 рр. в месяц.), на имущество (2% от остаточной стоимости
ОФ), налог в дорожные фонды (1% от валовой прибыли). Налог на добавленную стоимость в расчетах
не учитывался.
Расчет затрат выполнен в Приложении 2, доходный подход.
Расходы на ремонт (восстановление устранимого износа)
Для ремонта предприятия, восстановления устранимого износа основных фондов и приобретения
необходимого оборудования, собственник понесет определенные расходы.
Затраты на ремонт составляют: 1 269 721 рр.,
Затраты на приобретение оборудования: 1 675 600 рр.
Капитальные вложения в 2001г. составляют: 2 945 321рр.
Необходимость в заемных средствах
По информации представленной Заказчиком, имеется договоренность с коммерческим банком о
кредитной линии на 5,0 мил. рр сроком на 3 года, под 28% годовых.
Для ремонта предприятия, приобретения дополнительного оборудования и закупку сырья собственник привлекает заемные средства (инвестиции) в виде кредита в 2001г на сумму 5 127 417 рр.
Инвестиции - это способ помещения капитала, который должен обеспечить сохранение или возрастание стоимости капитала и (или) принести положительную величину дохода.
Погашение кредитных средств производится в течении 2002-2003 гг.
Проведение ретроспективного анализа валовой выручки от реализации и ее прогноз
В прогнозе валовой выручки следует обязательно учитывать три основные составляющие любого
ее роста: инфляционный рост цен; рост спроса на продукцию и, как следствие, рост объемов реализации в масштабах всей отрасли; и рост объемов реализации конкретной компании.
Внутри любой отрасли, по меньшей мере, несколько предприятий борются за свою долю рынка.
И здесь возможны разные варианты. Можно увеличить свою долю на уменьшающемся рынке за
счет неудачливых конкурентов, а можно и наоборот, потерять свою долю на растущем рынке. В
связи с этим важно точно оценить размер и границы рыночного сегмента, на котором собирается
работать предприятие.
Продукцией предприятия является колбасные изделия. Стоимость одного кг продукции принималась исходя из средних рыночных цен на выбранный ассортимент, с последующим учетом инфляции.
Для того, чтобы определить валовой объем продаж продукции исходили из проектной мощности
предприятия при 1 сменном режиме работы и 2 сменном режиме работы. Расчет строился на следующем алгоритме: в первом году предприятие работает в 1 смену, начиная с 2002 года в 2 смены. При
переходе на 2 сменный режим работы себестоимость выпускаемой продукции снижается, что позволяет увеличить рентабельность предприятия при неизменной цене на продукцию.
Поправки на разделку мяса говядины и свинины принимались по «Сборнику нормативных показателей мясной промышленности».
Расчет реализации, амортизационных начислений, прогнозируемых доходов и расходов, прироста
оборотного капитала выполнен в Приложении 2.
Метод дисконтированных денежных потоков
Выбор типа денежного потока, и его текущая стоимость
В общем виде принятая в международной практике схема расчета денежного потока распадается
на две стадии:
Первая — это вывод показателя чистой прибыли после уплаты налогов:
Знак
минус
минус
минус
минус
минус
Итого
Валовая выручка
Себестоимость реализованной продукции
Административные и накладные расходы и издержки на реализацию
Амортизационные отчисления
Платежи процентов по долгосрочной задолженности
Налог на прибыль
Чистая прибыль после уплаты налогов
22
Исполнитель: ООО «РЭАС»
Вывод показателя чистого денежного потока на основе показателя чистой прибыли:
Знак
Нормализованный чистый доход (чистая прибыль после уплаты налогов)
плюс
минус
Нормализованные амортизационные отчисления
Ожидаемые капитальные затраты
Текущий нормализованный баланс оборотного капитала, умноженный на ожидаемый темп роста (или снижения). Когда компания растет, наличность должна быть
инвестирована в возросшие объемы оборотного капитала. Такие дополнительные
инвестиции наличности дают сокращение денежного потока. Поэтому прирост оборотного капитала должен вычитаться из нормализованного чистого дохода, тогда как
сокращение оборотного капитала следует добавлять к показателю чистого дохода.
Баланс текущей долгосрочной задолженности, умноженной на ожидаемый темп
роста компании. Будущий рост, как правило, ведет к увеличению задолженности
компании. Рост задолженности должен быть прибавлен к нормализованному чистому доходу, чтобы, в конечном счете, перейти к чистому денежному потоку.
плюс (минус)
плюс (минус)
Итого
Чистый свободный денежный поток
Приведенная выше схема расчета иллюстрирует одну из двух существующих в мировой практике
моделей денежного потока.
Модель денежного потока для всего инвестированного капитала, итогом расчета данной модели
является обоснованная рыночная стоимость капитала предприятия, и собственного (акционерного), и
заемного.
Применяя модель денежного потока для всего инвестиционного капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия, и считаем совокупный денежный поток. Далее, мы
не прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые были вычтены при
расчете чистой прибыли. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестиционного капитала предприятия.
Текущая стоимость денежного потока, получаемого в конце определенного периода времени:
PV = FV / (1+R)n, где:
FV – сумма накопления к концу определенного периода,
R – ставка дисконта,
n – период (годы).
В расчетах используем модель денежного потока для собственного капитала, текущую стоимость
определяем на конец года.
Расчет ставки дисконта
Наиболее распространенными методиками определения ставки дисконта являются:
 для денежного потока для собственного капитала,
 модель оценки капитальных активов,
 метод кумулятивного построения,
 для денежного потока для всего инвестированного капитала,
 модель средневзвешенной стоимости капитала.
Определение риска
Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень
осуществления прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза.
В нашем случае ставка дисконтирования определялась несколькими методами:
1. Согласно Постановлению Правительства РФ №1470 от 22.11.97г., в Приложение N 1 к Положению об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов Бюджета развития Российской Федерации
расчет ставки дисконта осуществляется по следующей методике: d - коэффициент дисконтирования.
23
Исполнитель: ООО «РЭАС»
Коэффициент дисконтирования (d ) без учета риска проекта i определяется как отношение ставки рефинансирования (r), установленной Центральным банком Российской Федерации, и объявленного Правительством Российской Федерации на текущий год темпа инфляции (i):
1+ r/100
1+di = ---------------1+ i/100
Поправка на риск проекта определяется по данным следующей таблицы:
Величина риска
Примерные цели проекта
Р, процент риска
Низкий
Средний
Высокий
Очень высокий
Вложения при интенсификации производства на базе
освоения новой техники
Увеличения объема продаж существующей продукции
Продвижение на рынок нового продукта
Вложения в исследования и инновации
3-5
8-10
13-15
18-20
Коэффициент дисконтирования, учитывающий риски при реализации проектов, определяется
по формуле:
d = di + Р/100; где Р/100 поправка на риск.
Ставка рефинансирования 25%, темп инфляции на текущий год 12%, величина риска оценивается как высокая Р = 15%.
Коэффициент дисконтирования с учетом рисков вложения в данный проект составляет:
d = 0,12 + 0,15 = 0,27 или 27%.
2. На основании выводов диссертационной работы Половинкиной (МГИМГУ) «Совершенствование экономического обоснования экономических коэффициентов», расчет ставки дисконта
возможен по следующей формуле d = 26,41 * ln r – 64,16,
Где d –расчетная ставка дисконта;
r – ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Коэффициент дисконтирования равен d = 26,41* 3,21 – 64,16 = 21 %.
3. По методу кумулятивного построения. За основу берется безрисковая банковская ставка
(наиболее надежные российские банки) к которой прибавляются поправка на страновой риск
(кредитный рейтинг страны) и коэффициент ликвидности рынка недвижимости.
Значения перечисленных слагаемых ставки дисконтирования определяем следующим образом:
 В качестве безрисковой ставки естественно принять годовую процентную ставку наиболее
надежных российских банков. Принимаем ставку рефинансирования ЦБ 25% + 3%.
 Страновой риск– это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форсмажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Для России, по определению экспертов рейтинговых агентств, страновой риск находится в диапазоне 3,5– 5%. Принимаем 5%.
 Фактор ликвидности рынка– это риск, связанный с возможностью возникновения финансовых потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Для его расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке
недвижимости, а также временные факторы, обуславливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объекта к продаже, приводящее к возможным
потерям капитала). С учетом динамики цен и среднего времени продаж мы пришли к выводу,
что коэффициент ликвидности рынка недвижимости равен 6%.
Для расчетов принимаем ставку дисконтирования равную 39%
24
Исполнитель: ООО «РЭАС»
Расчет величины денежного потока
Поток доходов «равен»: чистая прибыль «плюс» амортизационные начисления «минус» недостаток оборотного капитала «минус» капитальные вложения «минус» возврат кредита:
Расчет потока доходов выполнен в Приложении 2, доходный подход.
Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости реверсии
При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость
стоимости в пост прогнозный период, которая ожидается в будущем.
Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих:
 текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода,
 текущего значения стоимости основных средств предприятия по остаточной стоимости в
конце проекта.
Текущая стоимость денежного потока за 2000-2005 и текущая стоимость продажи предприятия:
1 792 119 + 701 613 + 1 680 891 + 2 576 186 + 2 301 687 + 2 397 141 = 11 449 637 рр.
Расчет денежного потока выполнен в Приложении 2, доходный подход.
После того, как определена предварительная величина стоимости предприятия, для получения
окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки. Среди них
выделяются две поправки на величину стоимости нефункционирующих активов и коррекция величины собственного оборотного капитала.
Первая поправка обосновывается тем, что при расчете стоимости учитывались только те активы
предприятия, которые заняты в производстве, получении прибыли, то есть в формировании денежного потока. Но у любого предприятия в каждый конкретный момент времени могут быть активы, которые не заняты непосредственно в производстве. Если так, то их стоимость не учтена в денежном
потоке, но это вовсе не значит, что они вообще не имеют стоимости. В нашем случае, активов не
занятых в производстве нет.
Вторая поправка- это учет фактической величины собственного оборотного капитала. Фактическая величина собственного оборотного капитала, которой располагает предприятие, может не совпадать с требуемой. Соответственно, необходима коррекция: избыток собственного оборотного капитала должен быть прибавлен, а дефицит- вычтен из величины предварительной стоимости, в
нашем случае нет избытка оборотного капитала, нет и дефицита, следовательно поправка не применяется.
При анализе инвестиций были определены:
1. Чистая современная стоимость NPV;
2. Индекс рентабельности PI;
3. Внутренняя норма доходности IRR;
4. Модифицированная внутренняя норма доходности MIRR;
5. Срок окупаемости PP и DPP;
6. Предел безопасности для оценки потока платежей ОШИБКА.
Результаты анализа показывают, расчет выполнен в Приложении 2:
1. NPV = 6 325 988,3 рр, если NPV  0, то проект принимается.
2. PI = 2,2, если PI  1, то проект принимается.
3. IRR = 76,0%, если IRR  r (ставки дисконтирования), то проект принимается.
4. MIRR = 58,8%, если MIRR  r (ставки реинвестирования), то проект принимается.
5. 3,5  DPP  4, при получении кредита на три года в размере ~ 5 127 500 руб., при годовой
процентной ставке по годам (28%, 26%, 24%)- вложенные инвестиции окупятся в 2004г.
6. Проект имеет хороший запас прочности и будет безубыточным, даже если ОШИБКА при
оценке значений потока платежей составит 55,2%.
Заключение
При оценки предприятия методом ДДП, рыночная стоимость составляет:
11 500 000 российских рублей,
без учета НДС.
25