статье З. А. Айгумовой - Appraiser.Ru. Вестник оценщика

Айгумова З.А., к.э.н., оценщик ЗАО
«Межрегиональный центр оценки»,
Респ. Дагестан
Экспертиза отчетов в саморегулируемых организациях (СРО):
как не попасть в просак…
«И Опыт, сын ошибок трудных…»
(А.С. Пушкин)
Достаточно
быстрый
переход
от
государственного
регулирования
к
саморегулированию в оценочной деятельности в свое время объяснялся необходимостью
преодолеть деструктивное влияние чиновников. А основная роль в обеспечении качества
отчетов легла на Экспертные советы СРО (саморегулируемые организации). Однако СРО
еще не предложили четких принципов и правил работы Эспертных советов. Создана
ситуация неподконтрольности Экспертных советов, что
может не только навредить
работе отдельных оценочных компаний, но в дальнейшем дискредитировать саму идею
саморегулирования.
Поэтому,
несмотря на недолгую практику функционирования оценочных
компаний в рамках саморегулирования, уже сегодня принципиально важно определиться
с правилами и принципами работы Экспертных Советов, осуществляющих экспертизу
отчетов об оценке.
Рассмотрим некоторые из проблем, на которых уже пора сосредоточить внимание.
1) Содержание Экспертного Заключения
Все имеющиеся примеры Экспертных заключений содержат Таблицы, обощающие
анализ. К сожалению, в некоторых случаях, Экспертное Заключение
этим и
ограничивается. Т.е. аналитическая работа (экспертиза) подменяется на таблицы с «+» и
«-», изредка перемежающиеся фразами «частично», «с комментариями». Однако, ясно, что
таблицы являются итогом, обобщением, а не содержанием.
Некоторые экспертизы вместо замечаний содержат теоретические определения. Но
если замечание правильно сформулировано, то читающему будет ясно, в чем его
заключается ошибка.
Содержание Экспертного заключения не должно допускать неоднозначного
толкования (к отчетам такое требование предъявляется).
Сегодня наиболее известна форма Экспертного заключения, предложенная
в
приложении к приказу №195 ФАУФИ1. В нем достаточно полно расписаны пункты, по
которым должно быть выражено мнение Эксперта (методология, методы расчета,
правильность
проведения
расчетов,
обоснованность
выводов,
используемая
законодательная база). СРО имеют право предлагать свою форму Экспертного
заключения, но она должна быть не менее содержательна, чем вышеуказанная. Также
целесообразно ее представление на сайте каждого СРО, чтобы Заказчик экспертизы (в т.ч.
оценочная компания) знал, что он получит после оплаты заказанных услуг.
2) Назначение Экспертиного заключения
Конечно, вывод по Экспертному заключению является итогом всей работы. Однако
некоторые эксперты СРО полагают, что в экспертизе самое главное вывод –
«соответствует»/ «не соответствует» Закону «Об оценочной деятельности». Крайне
опасное мнение – Экспертное заключение имеет целью выявление недочетов и ошибок, а
значит вывод имеет значимость только тогда, когда его могут прочитать в различных
инстанциях и убедиться в правоте этого вывода. Ведь по закону
«Об оценочной
деятельности» любой пользователь – не специалист должен иметь возможность даже
произвести расчеты, чтобы проверить Отчет.
3) Влияние временных ограничений на качество Экспертного Заключения
Подготовка Эксперного заключения требует внимательной аналитической работы,
иногда связанной с ознакомлением с новой для Эксперта проблемой, а значит и время
должно быть отведено на такую работу достаточно.
Неэтично, когда подготовка Экспертизы делается на «скорую руку» в течение
одного вечера или дня. Такая работа должна квалифицироваться как должностная
халатность.
4) Должность Эксперта
В это ключе особ остро стоит вопрос об осуществлении Экспертизы лицами,
занимающими несколько должностей, например Ген. Диретор оценочной компании, член
правления СРО и еще член Экспертного Совета. Тем более, что совмещение должности
Ген. директора коммерческой компании и эксперта,
создает возможность для
злоупотреблений.
«Круглосуточная» занятость и недоступность Экспертов (либо их представителем)
не позволяет даже застать на месте и основательно обсудить вопросы, связанные с
ошибками Экспертов.
1
Приложение 1 к Приказу ФАУФИ от 09.10.2007 №195.
2
Как правило, делаются ссылки на «заваленность» работой и «загруженность»,
выставляется требование оплатить работу во внеурочное время (субботу, воскресенье). И
это после получения оплаты за работу, в том числе и в двойном размере за срочность.
5) Предвзятость экспертизы
В одной из частных дискуссий было сказано, что в судах все оценщики
проигрывают СРО. Такой результат вызывает очень серьезные опасения. Ведь оценочная
компания идет в суд будучи очень уверенной в своей работе. Это значит, что Экспертиза
делает упор на очень сомнительные принципы:
- нет «идеальной работы»,
- «нет идельно подтвержденной рыночной средней цены, корректировки и
пр.» а значит никогда невозможно выиграть судебное разбирательсво у СРО;
- в регионах нет «специалистов».
Это не конструктивная позиция. Она способствует непрофессионализму,
халатности и вседозволенности. Между тем, СРО создавали не для возрастания числа
структур, работающих по принципу неподконтрольности и безотвественности.
Сам факт подачи в суд на СРО говорит о том, что назрела проблема «качества»
работы Экспертных Советов.
6) Полнота используемых принципов
Эксперты
основательно
проверяют
отчет
на
соотвествие
принципам:
обоснованности; проверяемости. Однако забывают о приципах «достаточности» и
«существенности».
Но
даже
принципы
«обоснованности»
и
«проверяемости»
допускается весьма вольное толкование.
А санкций против не добросовестной экспертизы нет.
7) Нивелирование последствий проявления «человеческого фактора»
Возможна ситуация, когда Эксперт допустил ошибку («человеческий фактор»).
На практике приходится сталкиваться с очень непростыми объектами и
ситуациями оценки. И случаи, когда вначале делает экспертизу один из оценщиков какой
–либо компании (в которой Эксперт является и Ген.директором), а затем передает на
проверку Эксперту являются отрицательной практикой работы Экспертных Советов.
Двухступенчатая система проверки эффективна только тогда, когда оба этапа
работы осуществляют Эксперты, и при этом они имеют достаточно времени на проверку
выводов друг друга.
8) Формулировка текста
Конечно, Эксперт должен быть не только профессионалом в области оценки, но и
уметь излагать свои мысли в тексе экспертизы, а также уметь анализировать, обощать и
3
делать выводы в соответствии с проведенным анализом и обобщением. Бессвязный текст
Экспертного
заключения не
облегчает
работу оценочной
компании
(Заказчика
экспертизы).
9) Количество повторных Экспертиз
Заинтересованность СРО в повторных экспертизах, инициирует их делать
замечания, которые опять-таки связаны с недостатками либо методологии, либо с
приципами «нет идеального отчета», «нет идельно подтвержденной рыночной средней
цены, корректировки и пр.» и выхода на бесконечную дискуссию. Но дискуссия по
спорным вопросам не является целью экспертизы.
10) Целевая направленность экспетизы
Возникла практика, когда вместо предоставления Экспертного заключения
обещаются услуги
по «обучению» в рамках экспертизы. «Обучение» в процессе
многочисленных «повторных экспертиз» также не может быть целью экспертизы. Эту
задачу выполняют многочисленные учебные центры либо организованные специальные
семинары.
Оправдание повторных экспертиз «обучением» по крайней мере неправомерно
(незаконно).
11) Ссылка на аналогичные исследования
Если Эксперт делает ссылку на другие аналогичные исследования, то заказчик
должен иметь возможность хотя узнать в общих чертах, что же это за исследования и
каков его результат.
12) Процедура рассмотрения Заявления на экспертизу
Должна быть четко определена процедура приема отчета на экспертизу, например:
-определены четкие требования: в какой форме должен быть отчет – копия или
заверенная копия и т.п. Не должно возникать ситуаций, когда замечания Экспертов
связаны с плохой организацией процедуры экспертизы в СРО;
- по какому признаку определяется плата за экспертизу? Например, некоторые СРО
установили зависимость стоимости экспертизы отчета о стоимости земельного участка по
величине этого земельного участка.
13) Выдача проекта Экспертизы
Должна быть четко определена процедура согласования проекта и выдачи готовой
экспертизы в отведенные сроки в целях недопущения оплошностей, недоразумений.
Сроки выдачи проекта не должны срывать сроки подготовки окончательного Заключения.
Так как некоторые СРО устанавливают плату за срочность работ, то сроки работ
желательно было бы спланировать так, чтобы все переговоры по устранению
4
недоразумений, возникших в процессе Экспертизы, не срывали сроки подготовки самого
Экспертного Заключения.
14) Аппеляция экспертизы
Теоретически, в случае, если Оценочная компания пришла к выводу о
недобросовестности работы Экспертного совета СРО, оценоная компания имеет право
обратиться в другую СРО. Но на практике для компании, находящейся в регионе, такое
продолжение работы не возможно. Во- первых, это вопрос дополнительных больших
денежных расходов. Во-вторых, это вопрос времени. А ведь за экспертизой обращаются,
как правило, когда время является важным фактором в решении вопроса.
Суды не всегда имеют возможность разобраться в сути спора между оценочной
компанией и СРО по ряду причин.
15) Выбор СРО при обращении за Экспертизой
Сегодня оценочной компании сложно
узнать, какого качества услугу может
предоставить СРО в области экспертизы отчета. Оценочная компания не имеет
возможности навести справки о СРО, узнать мнение других организаций об
осуществленных экспертизах. На сайтах СРО не представлены образцы Экспертных
Заключений, формы, по которым можно было бы судить о той работе, которая будет
проделана Экспертом. Невозможно найти и информацию об этапах Экспертизы и ее
процедуре, квалификации лиц, осуществляющих эту Экспертизу.
16) Договор о предоставлении экспертных услуг.
В
Договоре
о
проведении
Экспертизы
должна
быть
четко
оговорена
ответственность СРО за некачественную работу, за невыдержанные сроки работ и пр. В
противном случае привлечь к отвественности, да и просто найти отвественных за грубые
нарушения
прав оценочной компании, будет крайне сложной и дорогостоящей
процедурой.
ВЫВОДЫ:
- назрела острая необходимость в работе инстанции, которая бы позволила
удержать работу Экспертных советов в рамках законности. Должен быть предложен
механизм аппеляции по выданным экспертизам;
- оценочная компания должна иметь объективную информацию о качестве работы
экспертных советов для выбора СРО;
- сотавление договора, в котором будут четко прописаны процедура работы,
материальная отвественность СРО помогут избежать многих неприятностей Заказчику
экспертизы (в т.ч. оценочной компании);
5
- содержание экспертизы должно быть сформулировано и логически изложено,
доказано выдержками по главам и разделам глав;
- осуществление экспертизы должно осуществляться экспертами по своему
основному месту работы (а не по совместительству);
- замечания не должны касаться спорных вопросов, не до конца проработанных в
теории и методологии оценки;
- экспертное заключение не должно исходить из ложных принципов, например,
«нет идеального отчета», чтобы не стимулировать коррупцию;
- экспертная работа не должна переходить в дискуссию, когда каждый этап этой
дискуссии оплачивается Заказчиком Экспертизы.
Таким образом, необходимо совершенствовать принципы и правила работы
Экспертных Советов, которые позволят внести серьезный вклад в развитие эффективного
механизма функционирования оценочной деятельности и избежать серьезного фактора,
способного приостановить это развитие - коррупции, а также существенно повлиять на
становление оценочной деятельности в России, подтвердив или опровергнув правильность
и своевременность перехода к саморегулированию.
6