1 УДК 336.2 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ЗЕМЛИ В РОССИИ М.И. Беркович, А.В. Зорин
реклама
Общая характеристика рынка земли в России 1 УДК 336.2 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ЗЕМЛИ В РОССИИ М.И. Беркович, А.В. Зорин Дана краткая характеристика историко-правовых аспектов земельной реформы и становления рынка земли в Российской Федерации. Охарактеризовано современное состояние рынка земель и определены первоочередные задачи в сфере управления земельным оборотом. Земельные отношения до начала рыночных реформ в нашей стране характеризовались государственной монополией на землю и бесплатностью землепользования. Правовые основы земельной реформы были заложены в 1989 году Основами земельного законодательства СССР и союзных республик. В указанном документе декларировалось право граждан на получение земли в постоянное или временное пользование для производства сельскохозяйственной продукции, строительства дома. Впервые было заявлено, что землевладение и землепользование является платным, и были определены формы взимания платежа — арендная плата и земельный налог. Право частной собственности на сельскохозяйственные угодья было провозглашено Законом РСФСР «О земельной реформе» (от 23 ноября 1990 года). Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве (от 27 декабря 1990 г.) не только установил форму свободного предпринимательства — крестьянское (фермерское) хозяйство, но и разрешил разделение земель колхозов и совхозов на доли между членами сельскохозяйственных предприятий, а также выход с земельным участком в счет этой доли для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. Перечисленные выше документы, принятые еще до распада СССР, заложили правовые основы приватизации земель сельскохозяйственного назначения как основного средства производства и объектов недвижимости. Но принятие этих законодательных актов сопровождалось острейшими политическими дискуссиями, и право купли-продажи земли, являющееся основным правом для формирования и развития земельного рынка, не действовало. Рынок существовал в полулегальных формах, не имея под собой необходимой правовой основы. В 1995—1998 годах земельная реформа осуществлялась на базе указов Президента и постановлений Правительства Российской Федерации, которые установили институт частной собственности на землю и распределили земельные доли между акционерными обществами, товариществами собственников, кооперативами и отдельными гражданами. Именно эти нормативные документы позволили обойти законодательный запрет на куплю-продажу земельных участков из земель, ранее находившихся в пользовании колхозов и совхозов, заложили правовые основы рынка земли и тех проблем земельного оборота, которые существуют в настоящее время. Однако только с момента введения в действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» были урегулированы основные вопросы рыночного оборота. С 5 февраля 2004 года был законодательно разрешен залог сельскохозяйственных земель. Действующие в настоящее время в России нормативно-правовые документы дают собственнику земли право осуществлять основные виды сделок с земельными участками. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, другими правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов собственники правомочны сдавать участки в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и совершать другие операции, связанные со сменой собственника (табл. 1). В 2002 году в России с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 5320,3 тысяч земельных участков общей площадью 43904,4 тыс. га. В 2006 году общая площадь земель, находящихся в рыночном обороте составила 106446,6 тыс. га. Наиболее высокие темпы роста объемов земельного оборота наблюдаются по таким операциям, как купляпродажа земли гражданами и юридическими лицами, продажа государственных и муниципальных земель, а также продажа прав их аренды. Это означает, что все большая часть земель в России привлекается в хозяйственный оборот инвесторами и пользователями со стороны, во многих регионах происходит активный оборот земельных долей – долей в праве на земельные участки. Таким образом, земельный рынок в России формировался и продолжает развиваться под различными законодательными и административными ограничениями, поэтому, особую важность приобретает исследование институциональных ограничений, сдерживающих земельный оборот. 2Общая характеристика рынка земли в России В соответствии с данными государственного земельного учета по состоянию на 1 января 2007 года земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн га, в том числе земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности — 1580,0 млн га (92,41 %), в собственности юридических лиц — 6,0 млн га (0,35 %) и граждан —- 123,8 млн га (7,24 %). Таким образом, государство является крупнейшим собственником и участником рынка земли. Здесь следует учитывать, что не все земли государственной собственности в соответствии с земельным законодательством могут участвовать в рыночном обороте. Таблица 1 Динамика и структура сделок с земельными участками в РФ Вид операции Аренда государственных и муниципальных земель Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель Продажа государственных и муниципальных земель Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами Дарение Наследование Залог Всего сделок Показатели Количество сделок, тыс. ед. Площадь, тыс. га Количество сделок, тыс. ед. Площадь, тыс. га Количество сделок, тыс. ед. Площадь, тыс. га Количество сделок, тыс. ед. Площадь, тыс. га Количество сделок, тыс. ед. Площадь, тыс. га Количество сделок, тыс. ед. Площадь, тыс. га Количество сделок, тыс. ед. Площадь, тыс. га Количество сделок, тыс. ед. Площадь, тыс. га 2002 г. 4744,4 2003 г. 3729,7 2004 г. 3665,6 2005 г. 3621,1 2006 г. 3737,6 43729,1 5,7 67403,0 10,7 70154,0 7,2 68230,4 5,9 104827,0 7,1 2,7 45,3 12,1 96,9 38,2 150,8 23,3 154,7 125,0 176,8 27,3 321,5 55,0 323,5 45,5 357,9 91,4 378,2 262,8 400,1 52,5 27,6 82,5 30,1 123,4 32,3 294,0 31,8 467,7 43,4 6,9 173,3 13,4 161,3 27,2 165,2 57,5 147,7 70,4 165,8 81,5 2,5 137,9 8,8 106,2 6,4 133,8 7,5 524,4 14,4 4,3 5320,3 31,7 4360,9 18,8 4385,4 17,0 4346,8 169,4 4545,1 43904,4 67735,5 70513,3 68847,4 106446,6 Продажа государственных и муниципальных земельных участков в 2006 году осуществлялась в основном органами исполнительной власти местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановлением Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые федеральные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ, другими законодательными актами России и субъектов РФ. В целом площадь проданных земельных участков государственной и муниципальной собственности незначительна и составляет тысячные доли процента от их общей площади. Земельные участки покупались гражданами, в основном, для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства, а также организациями — для использования в целях организации промышленного производства. За 2006 год граждане России выкупили для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества 128987 земельных участков (16856,6 га), в том числе, в населенных пунктах 124562 участка на площади 16061,0 га, что, по сравнению с 2005 годом, больше на 12,6 тыс. участков. При этом средняя площадь участка, приобретенного в собственность, уменьшилась с 0,23 га до 0,13 га в связи с общим ростом цен на землю и иную недвижимость, а также в связи с ожиданиями увеличения налогов на недвижимость. За 2006 год в субъектах Российской Федерации было зарегистрировано 400,1 тыс. договоров (467,7 тыс. га) по купле-продаже Общая характеристика рынка земли в России застроенных и незастроенных земельных участков, как между гражданами, так и организациями. При этом большая часть таких сделок относится к участкам, используемым для личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства (56,2 %, или 224,7 тыс. сделок от общего их числа) и для индивидуального жилищного и дачного строительства (32,6 %, или 130,5 тыс. сделок). Юридическими лицами было реализовано около 18,9 тыс. сделок на площади 199,2 тыс. га. В целом по России количество этих сделок по сравнению с 2005 годом увеличилось на 21,9 тыс. (на 6 %), в свою очередь площадь возросла на 173,8 тыс. га (на 59 %). В субъектах Российской Федерации функционирование земельного рынка зависит от множества социально-экономических и природных особенностей, уровня развития правовой базы, а также от местных (в том числе и конфессиональных) обычаев. Наиболее интенсивно рынок земли развивается в центральных и южных регионах страны. Так, в 2006 году в Центральном федеральном округе гражданами и организациями было продано 126 тыс. земельных участков (31,5 % от этих сделок в России), в Приволжском — 86,9 тыс. земельных участков (21,7 %), Южном — 62,4 тыс. (15,6 %), Сибирском — 58,4 тыс. (14,6 %), Уральском — 35,2 тыс. (8,8 %), Северо-западном — 22,8 тыс. (5,7 %), Дальневосточном — лишь 8,3 тыс. (2,1 %). Внутри регионов также наблюдается значительная территориальная дифференциация объемов рыночного оборота земель. Например, в Центральном федеральном округе на Московскую область приходится 30,8 % сделок от общего их числа в округе, в Костромской области этот показатель составляет лишь 2,1 %. Рынок земли формируется преимущественно вокруг областных центров, и самые высокие цены на землю складываются в этих городах и прилегающих к ним районах. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования земель и других показателей. Следует отметить, что информация о ценах на землю, зафиксированная в договорах куплипродажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены, либо применяется нормативная цена земли, а также используются законодательно установленные ценовые нормы при выкупе земельных участков в процессе их приватизации. Например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт- 3 Петербурга средние зарегистрированные цены на земельные участки составляют 20—50 руб./кв.м при среднем уровне цен, формирующихся под воздействием спроса и предложения на уровне 300—500 руб./кв.м (без учета цен, сложившихся в элитарных поселках, где они выше в сотни раз). Использование залога земельных участков регламентируется, в основном, Законом Российской Федерации «Об ипотеке». В соответствии с этим законом за 2006 год гражданами и юридическими лицами было заключено с кредитными организациями 14388 договоров о залоге земли площадью 169,5 тыс. га. Удвоение за 2006 год количества залоговых операций и увеличение почти в 10 раз площади заложенных земель является важным показателем стабилизации российской экономики. Положительные сдвиги в развитии ипотеки следует ожидать в ближайшие годы по мере реализации национальных проектов по жилью и сельскому хозяйству. Особенностью рыночного оборота сельскохозяйственных угодий является то, что большая их часть находится в долевой собственности. На земельные доли трудно распространить в полной мере такой же правовой режим как на другие виды имущества, находящиеся в общей собственности. Это обусловлено спецификой возникновения земельных долей, постоянно меняющимся спектром прав по распоряжению ими, особенностями земли как недвижимости и главного средства производства в сельском хозяйстве. В условиях изменений состояния земельного фонда России, правового перераспределения земель и развития их рынка необходимо радикальное усиление работы по совершенствованию государственного земельного кадастра, развитию арендных отношений на землю, приватизационных и инвестиционных процессов, разработке экономически обоснованных методик оценки земель и определения арендной платы за землю, внедрению автоматизированных технологий управления. Эти мероприятия призваны коренным образом изменить систему управления земельными ресурсами, повысить ее качество и результативность и привести, в итоге, к более эффективному использованию земельного потенциала региона. В числе таких задач следует особо выделить первоочередные: повышение эффективности государственного земельного контроля; разработку принципов и методов оценки земель, адекватных современному состоянию рынка земли и иной недвижимости; 4Общая характеристика рынка земли в России рационализацию структуры системы управления земельными ресурсами; информатизацию управленческого процесса; совершенствование механизмов регулирования арендных отношений на землю; совершенствование системы государственного земельного кадастра; стимулирование приватизационных и инвестиционных процессов в сфере земельных отношений для дальнейшего развития земельного рынка; усиление кадрового потенциала системы управления. M.I. Berkovich, A.V. Zorin LAND MARKET IN RUSSIA: FORMATION AND STRUCTURE PECULIARITIES Общая характеристика рынка земли в России 5
