АНАЛИЗ СОПУТСТВУЮЩИХ РИСКОВ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ИСПАНИИ
реклама
АНАЛИЗ СОПУТСТВУЮЩИХ РИСКОВ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ИСПАНИИ Игорь Владимирович Лебедев управляющий партнер «Адвокатского бюро «Жуковского 3» (Россия, Санкт-Петербург) В данном докладе будут затронуты вопросы сопутствующих рисков при приобретении зарубежной недвижимости, т.е. таких рисков, которые напрямую не влияют на право собственности, но могут затруднить реализацию прав владения и пользования. Оставление без внимания данных рисков может приводить к неверному представлению потенциального покупателя о своих возможностях, в т.ч. и финансовых. Четкое и детально проработанное законодательство Испании регламентирует все аспекты операций с недвижимостью и максимально защищает права покупателя, позволяя приобретать недвижимость, как частным лицам, так и юридическим. Иностранцы могут без всяких ограничений покупать не только жилую недвижимость, но и коммерческую. Эти факты, наряду с исторически сложившимся отношением к частной собственности и гибкой системой управления недвижимым имуществом в этой стране, создали благоприятные и привлекательные условия для осуществления долгосрочных инвестиций в данную сферу экономических отношений. В Испании, независимо от национальности, каждое физическое или юридическое лицо может приобрести недвижимость, равно как и другие товары, может основать акционерное Общество, быть акционером и председателем этого Общества. В Испании, частный контракт о покупке имеет силу и законность нотариально заверенного контракта, но для внесения в Реестр Собственности необходим нотариально заверенный контракт. Общие положения После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о его покупке, продавцом предоставляется выписка из реестра собственности. Он позволит узнать о данном объекте все: кому принадлежит, кто обладает правами собственности на данный объект. В нем изложены все характеристики жилья, включая метры, количество комнат, подсобных помещений и пр. И, самое главное, - в нем подтверждается, свободно ли выставляемое на продажу недвижимое имущество от каких-нибудь долгов. Затем составляется частный контракт купли-продажи, в котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта, как принято, покупатель выплачивает до 15% от стоимости недвижимости и тем самым, резервирует недвижимость за собой. Далее, в течение одного - трех месяцев оформляется главный официальный документ купли-продажи. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании договора - в присутствии испанского нотариуса, после чего Вы становитесь полноправным владельцем. Существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит. Как правило, для нерезидентов Испании, он составляет 60%-70% от стоимости недвижимости. Всё это оговаривается в контракте до его подписания. Договор подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии испанского Нотариуса. В договоре по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После процедуры подписания остаётся лишь зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре собственности. Процесс регистрации обычно длится до трёх месяцев. Покупатель вступает во владение недвижимостью с момента подписания нотариального акта купли-продажи. После оплаты всех сумм ему выдается Нотариальная Простая Копия Купчей. Оригинал Купчей представляется в соответствующий Реестр Собственности для регистрации в качестве Владельца и для последней проверки правильности оформления акта. По истечении 2 - 4 месяцев покупатель получает на руки Зарегистрированный Оригинал Купчей (в случае ипотечного кредита, Оригинал Купчей выдается в момент его полной уплаты, а до этого Купчая хранится в банке, выдавшем кредит). Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Регистре собственности, где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее точная цена, точная площадь, а так же о наличии возможной задолженности владельца. На имя владельца оформляется главный официальный документ, которому затем присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения её в Регистр. Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее, соответственно, от него доверенность, заверенную нотариально. Как правило, право продажи доверяется агентствам, в этом случае агентство должно иметь соответствующую лицензию. Если владельцев недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского Кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев либо нотариально заверенная доверенность от них. Примерные расходы при покупке недвижимости Нотариальные расходы - оплачиваются по специальной прогрессивной шкале, в зависимости от стоимости недвижимости. Заключение контракта купли-продажи: Оплата всей стоимости объекта сразу, предполагает затраты в 8-10% сверху на налог с покупки и нотариальные затраты. В Испании, банки, выдают нерезидентам Европейского сообщества ипотечные кредиты сроком до 20 лет под 5-6% годовых. После заключения договора купли-продажи, необходимо заключить договоры на коммунальные услуги, которые будут оплачиваться с вашего расчетного счета и, желательно сразу застраховать жилье. Необходимо отметить, что существует некоторая разница в расходах, связанных с покупкой новой недвижимости и недвижимости на рынке вторичного жилья. Суммарно все затраты по оформлению покупки без учета ипотечного кредита составляют около 10% от стоимости недвижимости, ипотечный кредит увеличивает эти затраты до примерно 12%. Стоит иметь ввиду - если квартира с бассейном и подземным гаражом на второй линии море стоит 80.000 евро - значит вы должны иметь в виду, чтобы стать собственником этого жилья, у Вас должно быть 88.000 евро. Далее идут затраты на вид на жительство, пребывание и выбор жилья, аренда машины. Пошлины и налоги при покупке собственности (для частного лица) зависят от стоимости покупки: - Нотариальная пошлина за купчую ~ 2,5 % - Налог на передачу владения ~ 7 % - Регистрационная пошлина ~ 1 % Итого 10,5 %. Налогообложение Налогообложение сделок с новой и вторичной недвижимостью несколько различаются, хотя часть налогов и сборов идентична. Все взимаемые налоги и сборы непосредственно зависят от стоимости участвующей в сделке купли-продажи недвижимости. За базу для расчета налога всегда принимается сумма, указанная в Договоре. Едиными для новой и вторичной недвижимости являются: - нотариальный сбор; - регистрационный сбор при внесении данных нового владельца недвижимости в Регистр собственности; - сбор на делопроизводство; - местный налог, основывается оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи. Сумму налогового сбора указывает Мэрия в соответствующем предписании. На первый взгляд кажется, что покупатель новой недвижимости не должен платить этот налог, но нужно отдавать себе отчет, что земля, на которой располагается дом или другое жилье, также является недвижимостью и в случае с покупателем новой недвижимости придется заплатить налог, но только за земельный участок. Ежегодный налог на недвижимость в Испании составляет 0,2% от зарегистрированной в договоре стоимости объекта. При приобретении новой недвижимости в дополнение оплачиваются следующие налоги: - налог на добавленную стоимость. Этот налог составляет для квартир и жилых домов 7%, а для коммерческих объектов, предназначенных для частного производства и для незастроенных земельных участков - 16% от стоимости, указанной в Договоре. - налог на документальное оформление юридических актов, составляют 0.5% от стоимости, указанной в Договоре. Расходы на содержание недвижимости в Испании Затраты, связанные с содержанием недвижимости в Испании невелики и из них можно выделить следующие: коммунальные платежи страхование налог на недвижимое имущество 1. Ежегодная сумма налога на недвижимость в Испании зависит от региона и составляет примерно 0,3 - 0,5 % от кадастровой стоимости объекта. 2. Плата за проживание в урбаниации (уборка территории, чистка бассейна 150 - 300 Евро в год. 3. Оплата за потребление воды: 0,4 - 0,8 Евро за метр куб. с НДС (стоимость зависит от количества потребляемой воды) 4. Электричество: 0,09 Евро кВт/час с НДС 5. Газ: 7 Евро за баллон. Отопление газом применяется только в северных частях Средиземноморья. 6. Телефон: по городу 0,03 Евро минута 7. Вывоз мусора. Плата за вывоз мусора в некоторых муниципалитетах не выплачивается. В случае если объект недвижимости входит в кондоминимум, плата за вывоз мусора включается в ежемесячный платеж за содержание кондоминимума. Для отдельностоящих особняков, не образующих кондоминимум, составляет около 30 - 50 Евро в год. 8. Страховые взносы. Страхование объекта недвижимости в Испании не является обязательным. В случае, если объект покупается с ипотечным кредитом, обязательным является страхование на сумму ипотечного кредита. Ежегодная страховка составляет примерно 0,1 - 0,15 % от страховой суммы. Итого содержание испанской недвижимости с учетом налогов и страховки обойдется в среднем от 1000 до 3000 евро/год (содержание частного особняка будет стоить дороже, т.к. расходы по уходу за бассейном и садом ложатся на плечи одного собственника). Покупка земли Земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и строения. Другими словами, любое физическое или юридическое лицо (в том числе иностранное) имеет полное право приобрести в частную собственность участок земли. Однако здесь имеется огромное количество нюансов. Одна из проблем – предназначение того или иного земельного участка, установленное государством. Перед оформлением сделки необходимо тщательно ознакомиться с документами об использовании интересующего покупателя участка. В Испании есть земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность, и застраивать их запрещено. Нельзя строить менее чем в cта метрах от береговой линии – испанская конституция предусматривает, что прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства. В 1988 году в Испании был принят национальный закон «О берегах», подтверждающий и расширяющий права государства на прибрежную зону. В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Участки земли продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку. Покупка участка, на котором не предполагается постройка в ближайший год облагается налогом – 7% + нотариальные затраты. Возведение любого здания сопровождается получением лицензии на конкретные проекты с ограничениями для данной местности. Как правило, высота зданий не может превышать трех этажей. Визовый режим Для въезда в страну необходима Шенгенская виза, которая действительна на территории всех стран-участниц. Перед оформлением визы в Испанию у вас могут потребовать предъявить доказательство вашей платежеспособности для проживания в выбранной стране, маршрут следования или заказ гостиниц, билеты туда и обратно и рекомендательные письма. Вы можете просить не больше, чем две визы в любом 12месячном периоде, и они не возобновляемы на территории Испании. Меньше проблем для получения визы испытывают супружеские пары, поданные Европейского Союза, и их дети. Существуют также различные варианты транзитных виз. Существует возможность оформления вида на жительство. Однако вид на жительство опять-таки не есть гражданство. Стать гражданином вы сможете после десяти лет проживания в стране (сроки по мультивизам не учитываются). Вопрос получения вида на жительство является одним из основных, если Вы приобретаете недвижимость для того, чтобы остаться в Испании. Существует несколько официальных путей решения этого вопроса. После получения Договора купли-продажи, куда записываются все члены семьи, включая несовершеннолетних членов семьи, можно оформить мультивизу, которая выдается на три месяца и может быть продлена еще на три. Одним из наиболее распространенных на данный момент способов получения вида на жительство является занятие бизнесом. Если открыть фирму и предоставить рабочие места гражданам Испании (2-3 рабочих места), то можно получить вид на жительство. Это будет достаточно непросто, однако результата можно достигнуть. Пенсионеры после приобретения недвижимости могут остаться в Испании и подать документы на оформление ПМЖ. Путем устройства на работу в испанскую компанию. Регистрация юридического лица При покупке недвижимости в Испании с целью ведения бизнеса необходимо знать, как происходит процесс регистрации предприятия в стране. Срок открытия новой фирмы – до 1 месяца. Самые распространенные формы собственности – акционерное общество с неограниченной ответственностью и общество с ограниченной ответственностью. Регистрация фирмы предусматривает следующие этапы: • заключение договора с юристом на ведение дел фирмы; • выбор трех вариантов названия фирмы: через асессора их надо отправить в Мадрид в регистрирующий орган на проверку уникальности, расположив согласно предпочтительности в порядке убывания. Срок ожидания ответа – 2 недели; • открытие расчетного счета в испанском банке после регистрации имени компании; • перевод на счет компании полной суммы уставного капитала. Минимальный размер уставного капитала в Испании для общества с ограниченной ответственностью составляет 3006 евро, а для общества с неограниченной ответственностью – 60 тыс. евро; • подготовка вместе с асессором устава создаваемого общества, содержащего следующие сведения: порядок передачи акций; структуру и компетенцию органов управления общества и порядок принятия ими решений; обязанности по ведению бухгалтерской отчетности; порядок реорганизации и ликвидации общества; порядок разрешения споров; • заверка устава у нотариуса; • заказ печати фирмы; • отправка асессором устава на регистрацию в Торговую палату Испании для внесения предприятия в государственный реестр, в налоговые органы для получения идентификационного налогового номера. Нотариальная заверка учредительных документов происходит в присутствии учредителей и администратора. Данные об обществе вносятся в торговый реестр, территориально соответствующий юридическому адресу общества. Стоимость этих процедур процедуры зависит от размера уставного капитала. Налоговый сбор за учреждение фирмы составляет 1% от его суммы. Завершает процесс декларация в налоговых органах: получение номера налоговой идентификации и регистрация в соответствующем органе налоговой инспекции. Иностранцы имеют право открывать в Испании предприятия со стопроцентным зарубежным капиталом. Однако необходимо иметь в виду, что по закону директор фирмы должен быть резидентом страны. При наличии испанского соучредителя, таких ограничений по гражданству директора нет Рассмотренные вопросы показывают, что при предложении объектов зарубежной недвижимости риэлтерам следует подробно информировать клиентов о сопутствующих рисках, а также учитывать их в своей деятельности.
