Анализ рынка частных домовладений в Саратовской области

реклама
Анализ рынка частных домовладений в Саратовской области 2010г.
Более выгодной альтернативой вложения капитала в престижную городскую недвижимость
считается рынок загородной недвижимости, причем не элитной и дорогой, а ориентированной на
средний класс. Стоимость квадратного метра загородного коттеджа с отделкой "под ключ" пока
ниже цен городской новостройки. При этом помимо большей площади покупатели за ту же цену
получают ряд преимуществ: собственный земельный участок, чистый воздух, отсутствие "соседей
за стеной", собственная парковка машин, эксклюзивный ландшафтный дизайн и т.п. Это не только
удаленные от Саратова дачные массивы, но и коттеджные поселки в ближайшем пригороде или на
окраине города: коттеджный массив на территории бывшего совхоза "Комбайн", "Сосенки", ЦДК,
поселок Зональный, Усть-Курдюм, зона лесного массива на 5 – 9 Дачных, федеральная
природоохранная зона на территории города Энгельса.
В рамках исследования рынка земельных участков экспертами аналитического отдела
проанализированы все представленные на открытом рынке частные домовладения, находящиеся в
собственности, расположенные на территории города и области по состоянию на 2010 год.
Анализ предложений на рынке земельных участков
Основная масса предложений частных домов расположилась в нескольких основных
секторах – непосредственно в черте г.Саратова, посёлки Саратовского района, другие
административные районы Саратовской области.
Аналитики отмечают, что в целом структура предложений коррелирует со структурой спроса
на домовладения. Наиболее широко на рынке представлены дома расположенные в
непосредственной близости от города Саратова и внутригородских посёлках (Юбилейный,
Пугачёвский, Солнечный, Елшанка, Жасминный, Соколовый, Тепличный).
Значительный интерес, проявленный инвесторами и потенциальными покупателями
загородной недвижимости к коттеджному строительству в направлении трассы на Усть-курдюм
вызвали инициирование целого ряда проектов по строительству коттеджных посёлков в этом
районе (п. Зональный, п. Пристанный, п. Волжские дали, п. Чардым) – этот факт спровоцировал
значительный рост предложений домовладений в этом районе. Выгодной особенностью района
является его достаточно хорошая транспортная доступность, приближенность к городу
(положительное влияние оказывает не только относительно свободная от автомобильных пробок
современная магистраль, но и высокое качество дорожного покрытия) и экологическая
обстановка, а также наличие в непосредственной близости р. Волга. Кроме того, местность
электрифицирована и газифицирована, что не часто встречается в других районах.
Для саратовцев со средним уровнем дохода, стремящихся купить дачу или дом за городом,
наиболее актуальны два вопроса: экологическая ситуация и время, которое займет поездка из
загородного дома на работу или из дома на дачу. Вопросы транспортной доступности значительно
влияют на цену загородных домов, так как именно этот фактор влияет на спрос в не летний
период.
Структура предложений индивидуальных домовладений
Детальный
анализ,
проведенный
экспертами аналитического отдела Агентства
Независимой Оценки «АЛЬФА» показал, что
все предложения по продаже частных домов
можно разбить на несколько групп:
индивидуальные дома предложенные к
продаже
в
черте
города
Саратова,
находящиеся в Саратовском районе и
находящиеся за пределами Саратовского
Структура предложений частных домовладений
района. Подавляющее число представленных
к продаже домов расположены в черте города и внутригородских посёлков, около 45%, остальные
предложения примерно в равных долях распределились
между Саратовским районом и
Саратов ская
область
Саратовской области, по 27%.
Ценовой анализ предложений индивидуальных домовладенийг.Саратов
Саратов ский
район
ар
ра
кс
йо
ов
н
Во
ск
ий
ск
ре
ра
се
йо
нс
н
ки
й
Ат
ра
ка
йо
рс
н
ки
Ба
Лы
й
за
со
ра
рн
го
й
он
орс
ка
ки
ра
й
бу
ра
ла
йо
кр
кс
н
ас
ки
но
й
ар
ра
ме
йо
йс
Но
н
ки
во
й
бу
ра
ра
йо
сс
н
ки
й
Пе
р
ай
тр
ов
он
ск
Ар
ий
ка
р
ай
да
он
кс
ки
й
Хв
р
ал
ай
ы
он
нс
ки
й
ра
йо
н
ки
й
Со
ко
л
Те
кс
ти
ль
Са
щ
ик
ра
то
вс
ки
й
ра
йо
Кр
н
ас
ны
й
ок
тя
бр
ь
п.
Кр
ас
ны
й
п.
п.
Ду
бк
и
М
ев
с
м
п.
Ус
ть
-К
ур
дю
п.
Зо
на
ль
ны
п.
Во
й
лж
ск
ие
да
ли
п.
Пр
ис
та
нн
ое
Та
ти
щ
Эн
ге
ль
ск
ий
ра
йо
н
Ф
Ле
ни
ру нск
н з ий
ра
О ен
кт
с
яб кий йон
рь
ра
с
За ки йо
во й р н
дс
ай
он
Во ко
лж й р
а
с
Ки
ки йо
н
ро
й
вс ра
ки йо
п. й р н
Ю
а
би йо
н
п . лей
Ж ны
ас
й
ми
п
н
п . . Ко ка
м
П
ол ба
й
п . ива н
Аг но
аф вк
о а
п . нов
Ел ка
ш
а
п . нка
За
то
н
п.
Ув
ек
Анализ рынка домовладений Саратова
Дифференциация цен на частные домовладения в г. Саратове, руб./кв.м.
выявил широкий интервал колебаний цен в
60 000
50 000
Новый жилой фонд
данном сегменте недвижимости, а именно:
Ветхий жилой фонд
40 000
самые дешёвые дома можно приобрести в
30 000
старом жилом фонде Заводского района и
20 000
посёлках
Елшанка,
Затон,
Увек,
10 000
0
Поливановка,- где стоимость квадратного
метра не превышает 20-ти тыс. руб.,
аналогичные дома в новом жилом фонде
обойдутся покупателю примерно на 30%
дороже; по прежнему очень ценятся
индивидуальные
дома в Ленинском и
Кировском
районах,
а
так
же
Стоимость частных домовладений по районам Саратовской области, руб./кв.м.
внутригородских
посёлках
Комбайн,
14 000
Жасминка, Агафоновка; самые дорогие
12 000
дома
располагаются
в
Волжском,
10 000
Фрунзенском районах и в п. Юбилейный,
8 000
здесь цена квадратного метра в новом
6 000
жилом фонде превышает аналогичную
4 000
стоимость
в
новостройках
2 000
0
многоквартирных домов, уровень цен
порядка 45 тыс. руб./кв.м.
Надо отметить, что активизация
Стоимость кв.м. частных домовладений по Саратовскому району, руб/кв.м.
проектов по строительству коттеджных 60 000
посёлков привела к выбросу на рынок 50 000
весьма дорогих предложений. При этом, в
зависимости от местоположения, цена за 40 000
кв. м. таких домов колеблется в интервале 30 000
от 30 000 до 50 000 рублей за кв.м. (в 20 000
наиболее привлекательных местах на
10 000
берегу Волги, например: п. Зональный,
0
Волжские дали, Пристонное), кроме этого,
в
отдельных, наиболее живописных местах,
цена может превышать приведённые
цифры. Если же рассматривать типичные,
ни чем не примечательные, с точки зрения
расположения, дома по Саратовскому
району, то такие домовладения возможно приобрести за цены много ниже приведённых – 10 – 20
тыс. руб. за кв.м.
Кроме того в последнее время возник сектор спроса на частные домовладения, находящиеся
в часовой доступности от города: вызвано это тем, что такие населённые пункты (Лысогорский
район, Красноармейский район, Марксовский район) одинаково близки как к Саратову так и
другому административному центру. Большой объём предложений появился в Энгельсе и районе,
так как малозастроенный многоэтажным жильём город оставил за частными домовладениями
подавляющую часть предложения жилья.
Вывод
Рынок частных домовладений в Саратовской области находится на стадии активного
формирования, рынок достаточно гибко реагирует на растущий спрос предлагая варианты в
наиболее привлекательных местах разнообразных по площади и характеристикам. Также на рынке
в основном предлагаются дома в непосредственной близости от Саратова - зоне активного спроса,
или в близлежащих районах.
Рынок также активно реагирует на возрастающий спрос на загородную недвижимость
предлагая значительные по площади земельные наделы.
По нашим прогнозам, недвижимость данного сектора в Саратовской области будет
неизменно дорожать. Назовем основные предпосылки роста стоимости:
- общая положительная тенденция экономического развития России. Стабильно высокие
цены на нефть;
- отсутствие свободных территорий для обширного строительства в Саратове;
- цены на недвижимость в столице Поволжья достигли максимумов и требуются новые
инвестиционные направления;
- становление института ипотеки имеет все шансы сделать объекты более ликвидными. В
частности, их теперь можно использовать и в качестве залога для финансирования
инвестиционных проектов;
- развитие туристического бизнеса в прибрежной зоне Волги, благоприятные природные
условия: очень хорошая экологическая обстановка;
- активность девелоперов, приводящая к улучшению инфраструктуры;
По данным аналитического отдела Агентства Независимой Оценки «АЛЬФА»
Скачать