Больно не будет

Больно не будет
Реформа законов о собственности в России пройдет мягко
Ирина Дробышева, Владивосток
"Российская Бизнес-газета" №771 (38) от 12 октября 2010 г.
Через месяц новая редакция первой части Гражданского кодекса РФ, посвященная
вопросам собственности, будет вынесена на общественное обсуждение, а в следующем
году представлена президенту на утверждение и для решения вопроса о внесении в
Госдуму. Об этом участникам проводимого Высшим арбитражным судом Форума стран
АТР на тему "Право собственности как фундамент современных экономических
отношений" сообщил его председатель Антон Иванов. За ходом дискуссий наблюдал
корреспондент "РБГ".
В форуме участвовали председатели и судьи высших судов Австралии, Китая, Монголии,
Сингапура, США, других стран. Россия была представлена судьями ВАС, арбитражных
судов Сибири и Дальнего Востока, руководством министерства юстиции,
представителями ТПП РФ и др.
- В Гражданском кодексе 1994 года нормы права в сфере для защиты прав собственности
были сформулированы достаточно узко, многие институты не были урегулированы, так
что основная тяжесть по восполнению этих пробелов легла на суды: им предстояло
выработать необходимые подходы, сформировать судебную практику, и здесь очень
важным стало использование прецедентного подхода. Пришло время восполнить пробелы
в законодательстве, но мы абсолютно убеждены: модернизация Гражданского кодекса и
законодательства, регулирующего отношения в области прав собственности, не должна
ломать сложившиеся отношения. Нельзя повторить ошибку, подобную той, что была
совершена в 2001 году с Земельным кодексом, когда были узаконены только
собственность и аренда, а общество это не приняло, так как на самом деле спектр
общественных отношений шире. Нам нужно создать стимулы, чтобы субъекты права сами
хотели перейти на новые правила, но, повторюсь, не ломать существующий порядок, а
дополнить и расширить его. Все основные новеллы законопроекта опираются на
практику, выработанную судами, - заявил Антон Иванов.
В Гражданском кодексе появятся общие нормы о вещных правах и их защите, будет
прописана процедура защиты владения в упрощенном порядке без доказывания прав
владения.
Интерес на форуме вызвало выступление судьи Верховного суда Сингапура о праве
собственности в этом городе-государстве. Особенно о том, как решается вопрос с
выкупом под снос многоквартирных домов.
Площадь Сингапура всего 710 квадратных километров, а проживает здесь 4,9 миллиона
человек. Земля - в дефиците, и контроль за ее использованием очень большой. В
конституции не закреплено право на землю. Но государство может забрать у частника
землю только для общественной пользы, естественно, с компенсацией стоимости по
рыночной цене. Есть специальный совет, который контролирует соблюдение процедуры.
В законе закреплены конкретные поводы, по которым государство может это сделать.
- По сингапурским законам большинство частных владельцев может заставить
меньшинство продать собственность, хоть это и звучит жестко. Но в городе много старых
кварталов с малоэтажными домами, а если кто-то хочет построить здесь более высокий
жилой дом, перед ним стоит проблема выкупа. По нашим законам, если зданию 2-30 лет и
80 процентов жильцов согласны на продажу, остальные вынуждены к ним
присоединиться, даже если не согласны. Если зданию меньше десяти лет, необходимо
согласие 90 процентов жильцов. Так что, частные права у нас соблюдаются, но они
должны до определенной степени подчиняться правам общественных интересов,
заключил господин Квентин Ло.
- Я, честно говоря, не знал о такой практике, а ведь расселение коммунальных квартир одна из очень сложных проблем: один жилец отказывается от предлагаемых вариантов, а
страдают соседи. Этот подход может быть применен и в наших условиях. Если вдуматься,
при всех наших необъятных просторах к полноценной рыночной эксплуатации пригодна
лишь малая часть территории, и в этом смысле мы мало отличаемся от Сингапура. Многое
из услышанного было неожиданно, навело на некоторые размышления, прокомментировал выступление коллеги Антон Иванов.
Член президиума ВАС, судья Татьяна Завьялова обратила внимание на одну из ключевых
проблем налогообложения недвижимости в России - определение момента, с которого
владелец должен платить налог на имущество. Пока ни министерства, ни суды не
выработали единой позиции по вопросу, кто должен платить налог на имущество, когда
оно продано, но государственная регистрация прав нового собственника еще не
совершена.
По ее словам, это противоречие заложено в нормах Налогового кодекса РФ: он определяет
порядок уплаты налога, исходя из бухгалтерского учета. По Гражданскому кодексу РФ
право собственности наступает в момент госрегистрации права.
"Боюсь, силами судов это противоречие не устранить, и налоговое законодательство в
отношении такого "имущественного" налога должно отдать предпочтение положениям
Гражданского кодекса РФ", - отметила она.
Не менее серьезные проблемы возникают в практике судов при рассмотрении дел, где
налогоплательщики оспаривают законность взимания земельного налога, указывая на
нарушения в методологии и последовательности осуществления государственной
кадастровой оценки земель. Суды находятся в затруднительном положении, так как, с
одной стороны, платность землепользования никто не отменял, с другой неопределенность либо неустановление всех элементов налогообложения, на которые
жалуются истцы, влекут за собой признание незаконными любых требований налоговых
органов об уплате налога.
комментарий
Итоги форума специально для "РБГ" прокомментировал председатель Высшего
арбитражного суда РФ Антон Иванов:
- Я считаю, что даже в ситуациях, когда земля не выкуплена, но такая возможность
существует, при определении стоимости объекта недвижимости, подлежащего изъятию и
последующей компенсации, надо учитывать ее стоимость. В этом случае мы избежали бы
очень многих проблем. Однако нужно понимать, что выкупная цена должна быть
справедлива и для покупателя.
Например, в ряде стран есть положение, что рост цен на недвижимость в связи с
ожидаемым проектом не должен учитываться. Это предотвращает скупку земель, где
ожидается интенсивная застройка. Государство столкнулось с этой проблемой в Сочи,
когда цены на земли резко поднялись, и теперь их выкуп обходится значительно дороже.
Такая же ситуация была в Санкт-Петербурге при строительстве Кольцевой дороги. Так
что надо совершенствовать механизм оценки, более взвешенно подходить к учету всех
влияющих на стоимость объекта недвижимости факторов, но не забывать о разумном
балансе интересов.
В прошлом году мы обсуждали на форуме вопросы защиты интеллектуальной
собственности, услышали немало интересных идей. При разработке законопроекта о
создании суда по интеллектуальным правам мы воспользовались опытом таких судов в
Японии и Корее. Собираясь организовать просто патентный суд, мы впоследствии решили
расширить его компетенцию за счет других прав интеллектуальной собственности.
30 сентября мы обсудим законопроект на президиуме ВАС, вынесем на Пленум, и, если
Пленум ВАС его утвердит, будем вносить на рассмотрение в Госдуму. Надеемся, к
следующему лету он будет принят.