Деловой союз оценщиков

СТАНДАРТ ОЦЕНКИ СРО «ДЕЛОВОЙ СОЮЗ ОЦЕНЩИКОВ»
ОСТ ДСО 3.02
«Оценка установок, машин и оборудования»
ВВЕДЕН В 2010 Г.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
ПРЕДИСЛОВИЕ
1. Разработан и внесен Экспертным советом ДСО.
2. Утвержден и введен в действие решением Исполнительной дирекции ДСО.
3. Введен в 2010 г.
ССЫЛКА НА СТАНДАРТЫ
Настоящий стандарт был разработан в соответствии с требованиями:
 Федерального Закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»,
 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля
2007 г. №256,
 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»
утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №255,
 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»,
утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №254
 Международных Стандартов Оценки МСО-2007.
2
1.0. Введение
1.1. Установки, (машины) и оборудование (УМО) в совокупности составляют общий класс
активов материального (осязаемого) имущества. Данный Стандарт содержит
дополнительную информацию для применения Российских и Международных стандартов
оценки к активам УМО.
1.2. Активы УМО обладают особыми характеристиками, которые отличают их от большинства
типов недвижимого имущества и влияют на подход к их оценке и к составлению отчетов об
их стоимости. УМО обычно допускают возможность своего перемещения и часто
амортизируются по более «ускоренной» ставке, чем недвижимое имущество. Часто
стоимость объекта УМО будет значительно отличаться в зависимости от того, оценивается
ли данный объект УМО в сочетании с другими активами в пределах производственной
единицы, или же как отдельный объект для обмена; и когда он может рассматриваться либо
«укорененным на месте», либо в связи с его перемещением.
2.0. Сфера применения
2.1. В центре внимания настоящего руководства находится применение описанных подходов,
принципов и баз к оценке стоимости УМО. К оценке СТОИМОСТИ УМО могут иметь
отношение также следующие руководства:
ОСТ ДСО.3.04 «Оценка стоимости движимого имущества»;
ОСТ ДСО.3.05 «Оценка стоимости бизнеса»;
2.2. Настоящий Стандарт применяется к оценке активов УМО обоих секторов: как частного, так
и государственного.
3.0. Определения
Определения ФСО, МСО
3.1. Рыночная стоимость. Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен
имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным
продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга,
при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо
и без принуждения.
СогласноФСО №2:
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная
цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в
условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,
типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо
стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
3.2. Установки, (машины) и оборудование (УМО).
Материальные активы, отличные от недвижимости, которые:
a) используются организацией в производственном процессе или для осуществления
поставок товаров или услуг, для передачи в аренду другим лицам или в
административных целях; а также
b) предполагаются к использованию на протяжении длительного периода времени.
Категориями УМО являются:
-установки. Активы, которые составляют неделимое целое с другими активами и могут
включать в себя специализированные здания, машины и оборудование.
3
-машины. Отдельные машины (machines) или группы машин. Машина - это аппарат,
который используется для осуществления конкретного процесса, связанного с
деятельностью организации.
-оборудование. Другие активы, которые предприятие или организация использует в
процессе своей деятельности.
4.0. Руководство
4.1. Оценки стоимости УМО можно проводить, используя любой из следующих подходов:
5.1.1.Сравнительный подход;
5.1.2.Затратный подход;
5.1.3. Доходный подход.
4.2. Для многих целей, в том числе для соответствия требованиями ФСО №1, ФСО№2,
наиболее подходящей базой стоимости является рыночная стоимость. Однако
рыночная стоимость просто подразумевает, что имеет место обмен на коммерческой
основе между хорошо осведомленными и заинтересованными сторонами; она ничего
не говорит о том, как конкретный актив следует представлять для продажи, или о
каких-либо иных специфических обстоятельствах, которые могли бы оказать
фундаментальное влияние на оценку. Поэтому, предпринимая оценку стоимости
УМО, оценщик должен установить и сформулировать дополнительные
предположения, которые уместны - с учетом характера актива и цели оценки. К
таким допущениям могут относиться состояние бизнеса, в котором в настоящее время
используются данные УМО, или пределы, в которых отдельные объекты
агрегируются с другими активами. Примеры допущений, которые могут быть
уместными при различных обстоятельствах или для разных целей оценки, включают:
4.2.1. то, что УМО оцениваются как целое «на месте» (в реальных условиях) и как часть
бизнеса, рассматриваемого как «действующее предприятие»;
4.2.2. то, что УМО оцениваются «на месте» (в реальных условиях), но в предположении, что
бизнес закрывается; или.
4.2.3. то, что УМО оцениваются как отдельные объекты для их перемещения с нынешнего
местоположения.
4.3. Приведенный выше список допущений не является исчерпывающим. Из-за
различной природы и транспортабельности большинства УМО рыночная стоимость
потребует надлежащих ограничивающих оговорок (допущений) для описания
состояния и обстоятельств, в соответствии с которыми актив предлагается на рынке.
Эти допущения следует обсудить с клиентом и включить в отчет. Часто может быть
уместным представить в отчете более чем один набор допущений - например, для того
чтобы проиллюстрировать влияние закрытия бизнеса или прекращения операций на
рыночную стоимость активов, являющихся УМО, в тех случаях, когда перспективы
закрытия или прекращения деятельности все еще не определены.
4.4. Другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость УМО, включают:
4.4.1. затраты на монтаж и на ввод в действие в тех случаях, когда УМО оцениваются
«на месте»;
4.4.2. в тех случаях, когда они оцениваются для перемещения, - любую поправку,
вносимую для учета затрат на прекращение эксплуатации, удаление и возможное
восстановление после удаления, а также указание на то, какая из сторон должна
нести эти затраты. В некоторых случаях эти затраты могут быть
существенными, а потому оценщик должен достичь соглашения с клиентом о
том, как они должны отражаться, и о том, какое специфическое предположение
(какие специфические предположения) следует принять.
4.5. Такие факторы, как ограниченность источников сырья, ограниченный срок службы
зданий или ограниченный срок владения землей и зданиями, в которых размещаются
установки, и законодательные ограничения либо законодательство об охране
окружающей среды, также могут оказывать значительное воздействие на стоимость
УМО. Оценщику нужно будет учитывать эти факторы, при этом должны быть
сделаны любые необходимые допущения.
4
4.6. В любой обмен интереса в недвижимости обычно включаются некоторые УМО,
связанные со снабжением или обеспечением обслуживания здания. К примерам
относятся установки для снабжения электроэнергией, газом, отопительные, охлаждающие
или вентиляционные установки, а также лифты. Хотя стоимость этих объектов обычно
отражается в стоимости интереса в недвижимости, для определенных целей, таких как
учет амортизации, может возникнуть необходимость оценивать эти объекты по
отдельности. В таких случаях оценщик должен ясно указать, что раздельная оценка и
трактовка этих объектов окажут влияние на стоимость интереса в недвижимости.
Если проведением оценок стоимости активов, представляющих собой недвижимость,
и активов, относящихся к УМО, в одном и том же месте, занимаются разные
оценщики, то необходимо наладить тщательную связь и взаимодействие, для того
чтобы избежать упущений или двойного счета.
4.7. Нематериальные активы выходят за пределы границ определения (дефиниции) УМО.
Тем не менее, нематериальные активы могут повлиять на стоимость УМО (например,
стоимость графопостроителей или штампов часто бывает неразрывно связана с
соответствующими правами интеллектуальной собственности). В таких случаях оценщик
до сообщения результата оценки должен установить, какие предположения о наличии
доступа к таким нематериальным активам окажутся уместны. Примерами
нематериальных активов, которые могут воздействовать на стоимость УМО (в зависимости
от того, включаются ли они в передачу имущества или нет), являются: системное
программное обеспечение, технические данные, производственные документы и патенты.
4.8. Иногда объекты УМО могут подчиняться соглашениям о финансировании, таким как
финансовая аренда. Это обстоятельство означает, что такие объекты не могут быть
проданы без оплаты кредитору или арендодателю любого непогашенного остатка,
связанного с таким соглашением. Такой платеж может быть больше или меньше
необремененной стоимости объекта. Объекты УМО, подчиняющиеся таким соглашениям,
должны идентифицироваться отдельно от необремененных активов, и их стоимость должна
сообщаться раздельно. Объекты, которые подчиняются договорам операционной
аренды или в других отношениях являются имуществом третьих сторон, обычно
исключаются, поскольку выгоды от собственности арендатору не передаются.
4.9. Рыночная стоимость не подразумевает какого-либо конкретного метода продажи, как,
например, в рамках частного соглашения, тендера, аукциона и т.п. Понятийные принципы
ОСТ ДСО.2.01 ясно указывают, что рыночная стоимость подразумевает продажу после
надлежащего маркетинга и наиболее подходящим способом. В этом определении неявно
предполагается, что методом продажи будет тот, при котором в конкретных
обстоятельствах будет достигаться наивысшая цена за актив или за определенную группу
активов. Заинтересованный и хорошо осведомленный продавец не будет добровольно
выбирать метод продажи, при котором цена не является максимальной. Однако если обмен
должен происходить при обстоятельствах, которые не позволяют продавцу выбирать
оптимальный
метод
реализации,
предполагаемая
реализация
не
будет
соответствовать рыночной стоимости, если только имеющееся ограничение продавца
не является характерным для всех продаж на данном конкретном рынке в данное
время. Результатом ограничения, специфического для конкретного продавца или
актива, вкупе с требованием относительно продажи с учетом этого ограничения,
может явиться ситуация вынужденной продажи.
4.10. Активы, относящиеся к УМО, более вероятно окажутся в обстоятельствах
вынужденной продажи, чем интересы в недвижимости. Например, такие активы иногда
должны быть реализованы в сроки, которые не допускают возможности надлежащего
маркетинга, так как нынешнему собственнику активов приходится освобождать или
сдавать землю и здания, где они находятся. Если реально возник такой сценарий или его
можно обоснованно предвидеть, то для оценщика может оказаться уместным
предоставить консультацию о такой цене, которую можно предвидеть или которую
следует принять, хотя перед этим оценщику необходимо определить конкретную
природу ограничения на продавца и понять последствия для этого продавца,
5
связанные с невозможностью реализации активов в оговоренные сроки. Например,
собственник может лишиться активов, если не произойдет их вынужденная продажа, или
понести определенные финансовые потери. Также может возникнуть необходимость
рассматривать альтернативные вариантЫ продажи - например, целесообразность
перемещения объектов для их реализации в другом месте и затраты на такое перемещение.
Без знаний фактических или предполагаемых обстоятельств оценщик не может дать
осмысленного совета, поскольку обмен может выйти за рамки определения рыночной
стоимости. Допущения, касающиеся осуществления передачи объекта в
обстоятельствах вынужденной продажи, должны быть тщательно рассмотрены и
четко оговорены.
5.0. Дата вступления в силу
5.1. Настоящее руководство по оценке вступило в силу 20 декабря2010 г.
6