Ежегодный налог на недвижимость

Налоги на недвижимость на Кипре
Если вы задумываетесь о приобретении недвижимости на Кипре, то Вам
обязательно необходимо ознакомиться с информацией о налогах и сборах на
территории этой страны. Ниже представлена подробная информация по данному
вопросу.
Налог на переход права собственности (Transfer Fee)
Согласно постановлению Правительства Кипра в настоящее время действует
льгота по данному налогу. При приобретении новой недвижимости, не облагаемой
НДС, ставка Transfer Fee уменьшается на 50%. Transfer Fee на недвижимость,
облагаемую НДС, не взимается.
Покупатель становится зарегистрированным собственником недвижимости после
того, как государство оформляет Свидетельство о собственности (Title Deed) на
купленную недвижимость и переводит его на имя покупателя.
Данный процесс сопровождается выплатой налога государству, который
называется Transfer Fee. Базой для начисления Transfer Fee является стоимость
недвижимости, указанная в контракте (без учета НДС). Ставки налога следующие:
Стоимость недвижимости, EUR
до 85.430
от 85.431 до 170.860
свыше 170.861
Ставка налога, %
3%
5%
8%
Transfer Fee начисляется точно таким же образом и при сделках на вторичном
рынке, т.е. всякий раз при переходе права собственности на недвижимое
имущество от одного собственника другому.
Налог платится единожды.
Допустим, Вы приобрели недвижимость за EUR 500.000. В таком случае, налог
Transfer Fee, который Вам необходимо будет заплатить государству, составит
сумму трех слагаемых:
85.430*3% + 85.430*5% + 329.140*8% = EUR 33.165
Как сэкономить? Можно оформить покупку недвижимости на два лица. Получится,
что каждый по контракту платит EUR 250.000. В этом случае, расчет будет
следующим:
(85.430*3% + 85.430*5% + 79.140*8%)*2 = EUR 26.331
А если оформить покупку на большее количество человек, можно сэкономить еще
больше.
Также можно несколько оптимизировать налог путем вынесения стоимости
некоторых работ и материалов за рамки основного договора купли-продажи,
оформляя их как дополнительные работы («extras»).
Гербовый сбор (Stamp duties)
После подписания договора купли-продажи происходит его депонирование в
Земельном комитете и оплата Гербового сбора.
Гербовый сбор является госпошлиной при приобретении недвижимости. Он
выплачивается единожды в течение тридцати дней с момента заключения
договора на покупку недвижимости. Гербовый сбор составляет 0,15% от суммы
договора купли-продажи (без учета НДС), не превышающей EUR 170.860, и 0,2%
от суммы, превышающей EUR 170.860.
Таким образом, если Вы приобрели недвижимость стоимостью EUR 500.000, то
гербовый сбор составит:
170.860*0,15% + 329.140*0,2% = EUR 915
Итак, при покупке недвижимости на Кипре Вы платите два налога Transfer Fee
(налог на переход права собственности) и Stamp Duties (гербовый сбор).
В некоторых случаях девелоперы практикуют продажу недвижимости,
оформленную на юридическое лицо. При этом Вы приобретаете акции компании,
которой эта недвижимость принадлежит. Здесь Вам не придется платить налоги,
относящиеся к покупке недвижимости.
Единовременные выплаты, связанные с передачей или продажей
недвижимости
Недвижимость на Кипре не облагается налогом на наследство.
Если Вы решили продать Вашу недвижимость на Кипре, Вам необходимо будет
оплатить налог с прироста капитала (Capital Gains Tax) по ставке 30% от
полученной прибыли (разницы между ценой продажи и покупки). При этом
следует учитывать, что на самом деле фактическая ставка налога значительно, в
разы, меньше, поскольку законодательство Кипра предусматривает
существенные льготы по данному налогу.
1. При отчуждении собственности налогом не облагаются первые EUR 17.086 для
каждого собственника.
2. Если продавец использовал продаваемую недвижимость в течение не менее
пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые,
то первые EUR 85.430 прироста капитала налогом не облагаются.
3. Из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на
эксплуатацию объекта, такие как ремонт, другие материальные затраты и т.п.
4. Законодательство Кипра позволяет совсем избежать Capital Gains Tax. Для
этого необходимо с самого начала, в момент приобретения недвижимости
оформить покупку на местную кипрскую компанию, причем недвижимость должна
быть единственным активом компании. Тогда продажу недвижимости можно
оформить как продажу акций (паев) этой компании, и в этом случае Вам не нужно
платить Capital Gains Tax, а у покупателя не возникает необходимости платить
Transfer Fee.
Таким образом, правильная организация покупки ведет к оптимизации налога при
будущей продаже недвижимости.
Ежегодный налог на недвижимость
Ежегодный налог на недвижимость уплачивается зарегистрированным
собственником, исходя из нижеприведенного расчета. Базой для начисления
налога является рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 01
января 1980 г. Ставки налога приведены в таблице:
Стоимость недвижимости, EUR (на 01.01.1980г.)
0 – 40.000
40.000 – 120.000
120.000 – 170.000
170.000 – 300.000
300.000 – 500.000
500.000 – 800.000
800.000 – 3.000.000
свыше 3.000.000
Ставка налога, %
0,6 (минимум EUR 75)
0,8
0,9
1,10
1,30
1,50
1,70
1,90
Для того, чтобы оценить величину налога в случае конкретного объекта
недвижимости необходимо знать, как текущие рыночные цены на недвижимость
соотносятся с ценами на 01.01.1980 года. Вот некоторые примеры:





Односпальная квартира в пригороде Пафоса. Текущая рыночная стоимость
– EUR 70.000. Стоимость по состоянию на 1980 год - около EUR 10.000 (в 7
раз меньше текущей цены).
Двуспальные апартаменты в Лимассоле. Текущая рыночная стоимость –
EUR 200.000. Стоимость по состоянию на 1980 год - около EUR 25.000 (в 8
раз меньше текущей цены).
Трехспальная вилла на холме с бассейном. Текущая рыночная стоимость –
EUR 350.000. Стоимость по состоянию на 1980 год – EUR 35.000 - 40.000 (в
9-10 раз меньше текущей цены).
Большая вилла на побережье моря. Текущая рыночная стоимость – EUR
800.000. Стоимость по состоянию на 1980 год – EUR 60.000 (в 13 раз
меньше текущей цены).
Роскошная вилла на пятизвездочном курорте. Текущая рыночная стоимость
– EUR 1.200.000. Стоимость по состоянию на 1980 год – EUR 90.000 (в 13
раз меньше текущей цены).
Итак, мы видим, что цены на 01.01.1980 г. были примерно в 10 раз меньше
текущих рыночных цен.
Допустим, Вы решили купить недвижимость стоимостью EUR 500.000 (по текущим
рыночным ценам). В ценах 1980 года ее стоимость равна около EUR 50.000.
Сумма ежегодного налога рассчитывается следующим образом (с первых EUR
40.000 ставка налога составит 0,6%, с оставшихся EUR 10.000 - 0,8%:
40.000*0,6% + 10.000*0,8% = EUR 320 в год
Итак, ежегодный налог на недвижимость на Кипре составляет достаточно малую
величину. Точная цифра налога может быть определена кипрским юристом после
получения информации из Земельного комитета касательно Вашего объекта
недвижимости.
При оформлении покупки недвижимости на двух и более лиц, Вы существенно
экономите, причем, чем больше стоимость покупки Вашей недвижимости, тем
больше экономия.
НДС
Покупка новой недвижимости на Кипре облагается НДС (VAT - Value Added Tax).
Приобретение вторичной недвижимости, а также новой недвижимости,
разрешение на строительство которой было получено до 1 мая 2004 года,
налогом на добавленную стоимость не облагается.
Ставка НДС на территории республики Кипр составляет 19%.
8 июня 2012 г. вступил в силу закон республики Кипр №73(1)/2012, вносящий
изменения в налоговое законодательство. Согласно новому закону, при
приобретении недвижимости будет взиматься льготная ставка НДС в размере 5%
вместо действующей ставки в 19%. Таким образом, покупателю новой
недвижимости предоставляется возможность существенной экономии.
Налоговые льготы
08.11.2012 г. между правительством Украины и правительством Республики Кипр
была подписана Конвенция об избежании двойного налогообложения.
Местный муниципальный налог и коммунальные платежи
Муниципальный налог на собственность зависит от размеров и стоимости
недвижимости. Этот налог покрывает стоимость освещения улиц, расходы на
уборку мусора, канализацию и другие расходы на благоустройство.
Персональные коммунальные платежи за водоснабжение, электричество и
телефонную связь оплачиваются индивидуально каждым владельцем
недвижимого имущества, согласно потреблению.