О некоторых вопросах, возникающих при отчуждении жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации все сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, осуществляются с предварительного согласия органа опеки и попечительства. Разрешение органа опеки и попечительства Гражданским кодексом определено как предварительное, т.е. предшествующее сделке. К имуществу ребенка относятся объекты недвижимости и иное имущество (автомобили, ценные бумаги, денежные средства). Выдача разрешения осуществляется органом опеки и попечительства в случаях, если несовершеннолетние собственники имущества зарегистрированы по месту жительства в городе Ирбите и Ирбитском районе и являются собственниками имущества, расположенного как на территории города Ирбита и Ирбитского района, так и за его пределами. Предварительное согласие на отчуждение жилых помещений, в числе собственников которых находятся несовершеннолетние, выдается, как правило, при условии одновременного приобретения на имя ребенка равноценной или большей жилой площади, что является действенной мерой защиты жилищных и иных имущественных прав детей независимо от их категории (дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, дети, проживающие с родителями). При этом представлять интересы несовершеннолетних доверяется их законным представителям (родителям, усыновителям, попечителям или опекунам). Государство, посредством органов опеки и попечительства, лишь контролирует, насколько полно соблюдаются права несовершеннолетних. Для получения разрешения требуется личная явка обоих родителей для подачи заявления. Однако если отец или мать объективно не в состоянии добраться до органа опеки - из-за тяжелой болезни, при проживании за границей и т. п., то допускаются исключения: отсутствующий родитель может прислать заявление по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (при проживании за рубежом). Примерный перечень документов, необходимый для предоставления в органы опеки и попечительства 1) заявление законного представителя несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет на разрешение отчуждения жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему; 2) заявление несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет и заявление его законного представителя о разрешении законному представителю несовершеннолетнего дать согласие на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения; Заявления принимаются с обязательным удостоверением личности обратившихся граждан. Заявление о выдаче разрешения (согласия), затрагивающего имущественные права несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, подается лично обоими родителями (единственным родителем), законными представителями. При совершении сделки с имуществом несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет заявление подается как непосредственно несовершеннолетними, так и их родителями (единственным родителем), законными представителями (далее - заявители). На основании заявления одного из родителей несовершеннолетнего разрешение оформляется при предоставлении документов, подтверждающих следующие обстоятельства: - наличие статуса одинокой матери (справка органа записи актов гражданского состояния о рождении формы 25); - смерть второго родителя (свидетельство о смерти); - признание в установленном порядке второго родителя безвестно отсутствующим или объявление его умершим (вступившее в силу решение суда); - наличие розыскного дела на одного из родителей со сроком розыска не менее 2 месяцев (справка из органов внутренних дел); - лишение второго родителя родительских прав (вступившее в силу решение суда). Текст заявления должен содержать: - сведения о категории совершаемой сделки (обмен, продажа и т.д.) с указанием имеющейся доли несовершеннолетнего в праве общей собственности и приобретаемой в результате совершенной сделки; - причины совершения сделки (разъезд, приобретение жилой площади большего размера, переезд на новое место жительства и т.д.); - обязательства несовершеннолетнего в возрасте с 14 до 18 лет, законного представителя независимо от возраста несовершеннолетнего о представлении копии документа на жилое помещение, приобретенное на имя несовершеннолетнего в результате совершенной сделки; 3) заявление родственников о согласии принять несовершеннолетнего на временное проживание до приобретения жилого помещения в случаях, когда продажа жилья производится в связи с участием в долевом строительстве; 4) письменное согласие собственников на продажу жилого помещения, приобретаемого семьей, в том числе несовершеннолетним; 5) копии паспортов, свидетельств о рождении несовершеннолетних; 6) копии правоустанавливающих документов на жилые помещения, которые отчуждаются и которые приобретаются в результате совершенной сделки; 7) копия технического паспорта на жилое помещение с указанием процента износа; 8) акт обследования жилого помещения, приобретаемого за пределами города Ирбита, и заключение органов опеки и попечительства по месту нахождения данного жилого помещения о возможности проживания в нем несовершеннолетнего; наличии условий для получения несовершеннолетним образования, медицинского обслуживания; возможности трудоустройства; 9) копии договоров на долевое участие в строительстве жилья; 10) справки о зарегистрированных гражданах в жилом помещении, в котором фактически проживает семья, а также в отчуждаемом жилом помещении; 11) копия лицевого счета в банке на имя несовершеннолетнего для зачисления денежных средств от продажи его доли в праве собственности на жилое помещение, если нет необходимости в приобретении другого жилья; 12) копии предварительных договоров купли-продажи, мены, других договоров на отчуждаемое и приобретаемое имущество; 13) справка из БТИ, удостоверяющая балансовую стоимость отчуждаемого и приобретаемого жилого помещения (при необходимости может быть запрошена рыночная стоимость жилых помещений); 14) для выдачи разрешения (согласия) на совершение сделок по отчуждению имущества, связанных с выездом несовершеннолетнего за пределы города Ирбита, в орган опеки и попечительства дополнительно представляются следующие документы: - нотариально заверенное обязательство родителей (законных представителей) о приобретении жилого помещения за пределами города Ирбита на имя несовершеннолетнего; - документ, подтверждающий выезд и прием в иностранном государстве. Выдача разрешения на совершение сделок, связанных с отчуждением жилого помещения либо его доли, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетним, осуществляется при условии: 1.1. одновременного приобретения родителями (законными представителями) на имя указанных граждан равноценного или большего по размеру (доле) другого жилого помещения; 1.2. при одновременном совершении сделки дарения другого жилого помещения (доли в жилом помещении), перераспределении долей в другом жилом помещении, принадлежащем на праве собственности родителям (законным представителям), иным гражданам. При отсутствии возможности одновременного осуществления указанных сделок, родители (законные представители) обязаны оформить в течение трех месяцев право собственности на принадлежащее им жилье (долю) на имя несовершеннолетнего в размере (доле) не менее чем в ранее принадлежащем ему жилом помещении; 1.3. приобретения родителями (законными представителями) указанных граждан другого жилого помещения (доли) за пределами города Ирбита в течение трех месяцев на их имя и обеспечения семьей временного проживания и регистрации в другом жилом помещении до момента исполнения сделки. При этом денежные средства, полученные родителями (законными представителями) от продажи жилья (доли в жилом помещении) указанных выше граждан, должны быть перечислены на счет, открытый на их имя в кредитной организации, не менее половины акций (долей) которых принадлежат Российской Федерации; Продажа жилого помещения, собственником которого является несовершеннолетний, без одновременного приобретения иного жилого помещения в собственность ребенка возможна в случае выезда семьи за пределы Свердловской области на постоянное место жительства. При этом продажа осуществляется при условии одновременного зачисления денежных средств на счет несовершеннолетнего в сумме, пропорциональной доле ребенка в соответствии со средней рыночной стоимостью данного жилого помещения; Если родители не осуществляют свои права в противоречии с интересами детей, если органом опеки и попечительства не установлено противоречий между интересами детей и родителей, то орган опеки и попечительства готовит приказ, разрешающий сделку. Предварительное разрешение на отчуждение жилого помещения оформляется не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. Основанием для отказа в выдаче разрешения является нарушение имущественных прав и законных интересов несовершеннолетнего при совершении предстоящей сделки. Несоблюдение требования Гражданского кодекса Российской Федерации о получении предварительного разрешения органов опеки и попечительства влечет ничтожность совершенных в обход этого сделок и не порождает никаких правовых последствий (ст.168, п.1 ст.167 ГК РФ). При обнаружении факта заключения договора от имени несовершеннолетнего, совершения иных действий без разрешения органа опеки и попечительства, последний обязан незамедлительно обратиться в суд с требованием о признании действий родителей (законных представителей) незаконными, о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде несовершеннолетнего. В целях получения более подробной информации по перечню документов, необходимых для получения разрешения, достаточности представленных документов, осуществляется ежедневное консультирование заявителей по адресу: г. Ирбит, ул. Красноармейская, дом 15, кабинет № 7. Ведущий специалист Управления социальной политики по г. Ирбиту и Ирбитскому району Макарова Оксана Викторовна